房屋买卖合同中定金罚则、违约金和损害赔偿金是否能并用
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在房屋买卖合同中，买卖双方当事人往往即约定了定金又约定了违约金和损害赔偿金。那么，在合同履行过程中，由于一方违约，致使合同不能履行的情况下，守约方如何主张权利，最大程度的保护自己的利益。 首先，关于定金和违约金。根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。根据该条款规定，定金和违约金只能选择其中一个，不能同时并用。在我国司法实践中，定金的性质视为违约金性质，两者在本质上是一样的，只要一方违约，当事人就可以选择适用，不以产生损害后果为前提条件。但违约金与定金又不同，当事人约定的违约金过高的，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。定金的数额不能超过合同价款的20%，超过部分无效。
其次，关于定金和损害赔偿金。损害赔偿金是的当事人一方违约，给另一方当事人造成损害时需要支付的赔偿。损害赔偿金和定金不同。在发生违约的情况下，当事人即使没有损失，那么也要适用定金罚则，也就是定金的适用不以发生损失为必要条件。而损害赔偿金必须以发生实际损害为必要条件，否则不能适用。
最后，关于违约金和损害赔偿金。当事人在买卖合同中既约定了违约金又约定了损害赔偿金，那么在发生违约的情况下，是不能同时并用的。虽然不能同时并用。但是根据合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”如果当事人约定的违约金不足以弥补损失，那么，是可以要求法院或仲裁结构增加的。该增加的数额实际上就是损害赔偿金。比如，当事人约定的违约金是20万元，但是，一方违约给对方造成的损失是40万元。那么，守约方可以要求违约方承担20万违约金，同时赔偿20万损害赔偿金。
在房屋买卖合同中，由于近几年房屋的价格飞涨，出卖人为了获得更多的利益，往往以各种理由为借口，恶意违约。那么在出卖人恶意违约的情况下，守约人如何才能更好的保护自己的利益。本人认为：
当买卖当事人既约定了违约金又约定了定金和损害赔偿金的情况下，当事人可以根据定金或者违约金的数额选择适用，如果适用定金罚则会更好的保护自己的权益就适用定金罚则，如果适用违约金更合适，就适用违约金。当适用违约金或定金罚则不足以弥补损失的情况下，比如房屋因上涨的现值和原房屋价值之间的差价损失。当事人可以通过申请司法鉴定，确定差价数额，然后请求作为损害赔偿金数额。
北京西城（宣武）房产律师 王富利律师
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