【案情】
2009年3月，在乡村小学教书的杨文被选调到县二中任教，因考虑到两岁女儿将来上幼儿园，想在建有幼儿园的小区内买一套住房，方便女儿读书。5月初，杨文与妻子在宣传彩页上看到，该县宏发房产开发公司将在县二中对面建一宏文小区，声称将在小区内建占地面积达500平米的现代化幼儿园，并在幼儿园后建一300平米的露天幼儿游泳池。9月底，该宏文小区正是开盘，杨文与妻子在宏文小区选中了一套两居室98平米房子。9月27，杨文与宏发房产开发公司签订了购房协议，并交付了首付款7万元。但在协议中，没有将小区将要建的幼儿园、游泳池载入其中。2009年年底，该县商品房市场低迷，宏发房产开发公司为谋取更大利益，毅然将原定建幼儿园、游泳池等设施用地改建商品房。2010年3月，杨文向法院起诉，要求退房，并要求开发商承担违约责任。

【分歧】

开发商违背小区广告上的内容，但购房协议又未约定，开发商是否应承担责任？

第一种意见认为，协议时当事人之间达成合意的一种有效形式，应充分体现当事人的意思自治，对相互约定的义务承担相应的责任，杨文与开发商的购房协议没有约定的，视为开发商没有责任。

第二种意见认为，宣传广告是开发商的一种意思表示，是要约，开发商应当承担责任。

【管析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

商品房买卖合同是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

宏发房产开发公司为谋取更大利益，毅然将原定建幼儿园、游泳池等设施用地改建商品房。严重影响了杨文当初购房的意愿，宏发房产开发公司改变了在广告上所作的说明，改变了要约，应当承担违约责任。

作者：永修县人民法院 熊吉安