刘挽澜律师：小区房屋漏水，物业公司怎样才能免责？

物业公司的主要责任在于管理物业，如果物业公司在管理物业时尽到了管理义务，采取了措施减小或阻止物业损害的发生，那么物业公司可减轻或免予承担损害赔偿责任。

下案中，当小区业主的房屋漏水，物业公司尽到了维修义务，所以可以免予承担损害赔偿责任。

附法院相关文书节录：
刘挽澜房产律师注：名字带a为原告，带b为被告　　

　　原告沈a1、沈a2、沈a3诉被告钱b1业主专有权纠纷一案，本院于2010年3月16日受理后，依法由代理审判员适用简易程序，于2010年4月 22日公开开庭进行了审理。2010年5月12日经原告申请，本院追加上海某物业管理有限公司（以下简称“物业公司b2”）为本案被告，并于2010年6 月4日公开开庭进行了审理。原告沈a1、沈a2、沈a3的共同委托代理律师、被告钱b1到庭参加了2010年4月22日、2010年6月4日庭审，被告物业公司b2到庭参加了2010年6月4日庭审。本案现已审理终结。
　　原告沈a1、沈a2、沈a3诉称：原告是松江区某房屋的产权人。被告钱b1是松江区某产权人。被告物业公司b2是小区的物业管理公司。2007年9月上半月某天，原告发现厨房顶部漏水后就用脸盆盛水，并上楼告知203室男主人漏水的事情，203室男主人答复没有发现漏水。第二天，原告发现还在漏水，又去找了203室住户，经共同检查，发现二楼厨房的上水管道漏水，原告去报修，物业公司没有立即修复，过了两三天才来维修，且修复方式只是用橡胶在漏水处进行包扎，没有彻底解决漏水问题，只是减缓漏水程度，但是还在渗水，原告再去报修，物业公司过了两个月才把整个上水管道换掉了，才彻底解决了漏水问题。由于 203室厨房部位的上水管道发生漏水，渗水至原告所在房屋，造成原告经济损失2,000元。虽然漏水的部位的上水管道属于公共部位，但是被告钱b1是上水管道的使用人，上水管道漏水的部位是在被告钱b1房屋厨房内，被告钱b1在该上水管部位安装了橱柜，使漏水的上水管道长期处于潮湿封闭的环境，容易造成腐蚀生锈，不方便物业公司维修检修，因此被告钱b1对此要承担赔偿责任。而被告物业公司b2作为该小区的物业管理公司，对公共部位的上水管道有养护和维护的责任，但是被告物业公司b2并没有对上水管道进行养护、维护，只有坏了才来维修，故被告物业公司b2对漏水也要承担赔偿责任。据此，原告要求法院判令两被告赔偿原告因漏水造成的经济损失2,000元。
　　被告钱b1辩称：不同意原告的诉讼请求。漏水的上水管道是公共设施，上水管道漏水不是其使用不当造成漏水，故不同意赔偿。另上水管道所在空间的功能就是设计为厨房，其进行安装橱柜，并无不当。其认为103室厨房顶部浸水是2007年9月12日上水管道漏水造成的。2007年9月12日，其父亲发现上水管道喷水，因其家无上水管道的阀门，无法关闭上水管道的水源，所以立即打电话给物业公司，物业公司的维修人员也即时赶到进行了修理。当天其丈夫还下楼告知 103室业主上水管道在漏水，103室业主也未表示异议，也未表示追究责任。后大约经过一、两个月，物业公司对整幢楼的上水管道进行了改造，进水管道由室内移到室外。2009年6月2日，103室业主和其母亲以及物业公司的负责人在居委会主持下调解，103室业主要求其和物业赔偿，其认为不是其用水不当或者是其自家水管损坏造成渗水，故不同意赔偿。
　　被告物业公司b2辩称：不同意原告的诉讼请求。203室漏水的部位虽然是公用部位，其是有养护义务，但是该部位位于小业主房屋内部，是私有空间，物业公司只能按照业主发现问题报修后及时上门维修，不可能每日上门检修。2007年9月12日，物业公司接到203室报修后立即组织维修，并进行了回访，之后未接到任何人报修，后因政府为民实事工程将进水管道进行了更换，其已经尽到物业公司的义务，故不同意赔偿。
　　经审理查明：原告是松江区某房屋的产权人。被告钱b1是松江区某房屋的产权人。被告物业公司b2是该小区的物业管理公司。2007年9月，因203室厨房上水管道腐损漏水造成103室厨房顶部渗水，经203室报修后物业公司上门进行了修理，对进水管进行了包扎，阻止出水。后因政府工程，该进水管道被更换并移至室外。
　　审理中原告称因203室漏水造成其损失有两部分，一是厨房的吊橱，吊橱因进水时间比较长，虽然表面看没有什么，但是使用寿命减少，需要修整，二是客厅北部与厨房、卫生间交接的墙顶的装饰因漏水有明显水渍，涂料发黄，需重新装修，以上共要花费2,000元。被告钱b1认为修复只需200－300元。被告物业公司b2认为修复价格也是200－300元。
　　另被告物业公司b2陈述，其原隶属房管所，根据房管所的安排对该小区进行物业管理，后因改制从房管所剥离成立了物业公司b2，并对该小区继续进行物业管理，但未签订物业合同，是按照零星小区的物业管理标准进行管理。原告因漏水问题自2007年开始没有交纳物业管理费，上水管道漏水的原因是上水管道的材质是白铁水管，使用时间长了以后白铁水管容易有沙眼造成漏水。
　　以上事实，有报修记录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议焦点在于：两被告是否应当就2007年9月因203室厨房上水管道腐损漏水所造成103室厨房顶部渗水之损失承担赔偿责任。
　　首先，大楼上水管系属公共设施，由该楼全体业主享有所有权。虽然上水管发生漏水部位位于被告钱b1所有的203室房屋厨房内部，但被告钱b1按照房屋的设计功能在上水管外安装橱柜合乎常理，原告亦未提供证据证明被告钱b1对上水管的使用存有不当，故被告钱b1不应承担赔偿责任。
　　其次，被告物业公司b2系发生漏水房屋所在小区的物业公司，由于此次漏水部位在2楼段的上水管道，漏水的原因是上水管道局部腐损，由于该上水管道位于小业主房屋内部，并未位于室外，因此某物业在接到报修后及时维修就已经尽到其物业义务。现被告物业公司b2提供相应证据证明其在收到报修电话后立即进行包扎维修，阻止漏水，而原告也未能提供证据证明物业公司不作为，因此本院认为被告物业公司b2已尽到物业义务，就漏水造成的损害亦无过错，故其不应承担赔偿责任。
　　综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告沈a1、沈a2、沈a3的诉讼请求。