铺面转让及其法律风险
当我们走在各大城市的每一条大街小巷上的时候,你随时都会发现随处可见的铺面转让、旺铺优转等小广告。在这些即将转让的铺面当中,可能也有各种各样的复杂情况存在。但有一个共同的特点是,拟转让方会根据街道繁华程度和铺面大小的不同,一般都要收取几万到几十万元不等的转让费。尽管如此,转出的一方和接手的一方仍是心甘情愿,忙得不亦乐乎!对于其中蕴藏的法律风险,他们究竟知道多少,又了解多少呢?如果在还未了解自己行为的法律风险之前就盲目的从事该民事活动,极有可能给自己带来巨大的经济损失,并且将无法从法律的途径得到有效的救济。 有关铺面转让的法律风险涉及到接手方和转让方的两个不同的方面,但主要还是接手方的风险更大一些。因此,我主要探讨一下接手方的法律风险问题。我们首先应该弄清楚的是,铺面的转让是由铺面的租赁和转让费这两个部分组成。当接手方支付了高额费后,就希望能用这个铺面进行合法的经营活动,从而取得该铺面的使用权。如果从一般人的角度来看这个问题的话,其要求是安全合理的,并且不存在任何的障碍。但事实上却并非如此,接手方完全有可能在其支付了合理费用后,还不能取得该铺面的使用权。因为要取得合法的房屋使用权只有两个途径:一是购买该房屋的所有权;二是与房屋所有权人存在合法的租赁关系。除此之外,便无其它途径取得合法的房屋使用权。由于铺面转让的行为是在现在的承租人与先前的承租人之间达成的协议,其具体的转让行为并未得到房屋所有权人的认可,如果先前的承租人的租赁合同没有约定其有转租房屋的权利、而房屋的所有权人对该行为又不予认可的话,那么现在的房屋承租人是不能够取得房屋的使用权的。也就是说,虽然现在的承租人支付了一笔不菲的费用,但房东可以随时无条件的要求其腾房走人,并且得不到法律任何保护。即使先前的租赁合同约定了承租人有转租的权利,其转让行为也只是在合同约定的期间内有效。当合同约定的租赁期间届满,其租赁行为是否有效并继续履行,则完全取决于房屋所有权人的个人意志......这就是接手方所面临的极大法律风险!
因此,当我们在从事商业活动时,应尽可能的考虑该行为将可能给自己带来怎样的不利后果,尽最大可能的使自己的合法权益不受侵犯。