张雷律师：产权人之间对系争房屋的产权变更协议，能对抗抵押权人的合法权益吗
张雷律师：产权人之间对系争房屋的产权变更协议，能对抗抵押权人的合法权益吗
张雷律师按：婚姻存续期间，夫妻共同共有房屋；婚姻关系解除后，由于共有基础丧失，夫妻双方可请求对房屋进行分割。在协商一致的情况下，房屋产权将发生改变，这势必需要及时变更房屋产权登记，以维护变更后产权人的合法权益。然而，倘若办理变更登记前系争房屋贷款尚未得到清偿，该怎么办呢？
【案情简介】
2007年12月18日，曹先生、杨小姐、曹女士（曹先生姑姑）共同出资购买系争房屋。2009年10月18日，三人取得系争房屋产权，该房屋产权登记为三人共同共有。2009年12月2日，曹先生与杨小姐解除婚姻关系，杨小姐同意将所有的系争房屋产权放弃归曹先生所有。曹先生现向法院提起诉讼，要求依法分割系争房屋的产权份额，其中自己得三分之二产权，曹女士得三分之一产权份额。杨小姐、曹女士对此均无异议。
由于以系争房屋作为抵押物的商业贷款、公积金贷款尚未得到清偿，系争房屋的抵押权人某担保公司和某银行涉讼。担保公司辩称：产权人之间对系争房屋产权的变更协议，无法对抗抵押权人的合法权益，只有在系争房屋贷款清偿、并且抵押被注销后，方可进行产权变更登记。银行亦称，曹先生、杨小姐、曹女士之间的产权变更协议，只在其内部发生法律效力，不具有对抗任何第三人的效力。
对此，杨小姐、曹女士、曹先生均表示，在系争房屋抵押注销后一个月内办理产权变更登记手续。
【案件思考】
共同共有改为按份共有，影响对外债权关系吗？共有人改变呢？
【法庭判决】
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。现曹先生与杨小姐已解除婚姻关系，故其有权要求对系争房屋进行分割。曹先生、杨小姐、曹女士三人对系争房屋产权由共同共有变更为按份共有，且对份额比例达成一致意见，在其三人之间产生拘束力，未违反法律规定，也未侵犯他人的合法权利。同时，三人均同意在系争房屋抵押注销后一个月内办理产权变更登记手续，未损害抵押权人的抵押权的实现。
【法理延伸】
张雷律师认为，法院对系争房屋产权变更的判决于法有据，这里深入探讨一下共有人对外债权关系问题。本案涉及对《物权法》第一百零二条的解读。按照本条规定，不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。换言之，共有人享有连带债权时，任一共有人都可以向第三人主张债权；共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。该条主要是为了保护善意第三人的权益，对于第三人来说，很难获知共有人的共有关系的性质，此种情形下若不使各共有人承担连带义务，很容易发生共有人推托履行义务的可能，对债权人不利。
抵押权是为了担保债权得到履行而设置的担保物权，抵押权人亦即债权人。在本案中，曹先生、杨小姐、曹女士承担连带债务，系争房屋为抵押物，在系争房屋产权人变更时，抵押权人会认为抵押人的行为使抵押权的实现受到威胁，从而会影响债权的实现，故抵押人采取暂缓变更产权登记的做法是非常可取的。
【法律依据】
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”
