房地产尽职调查报告
关于*******楼房产档案查询的
工作报告
A有限公司：
北京大成（沈阳）律师事务所受贵司委托，就贵司拟承租丹东泰丰实业有限公司的位于*******楼的房地产档案情况进行查询，并出具如下工作报告。
一、*******房地产的基本情况
根据贵公司与B公司（以下简称“拟出租方”）提供的相关复印件材料，拟租赁房屋主要涉及到出租方所有的位于*******楼的房产，共涉及三个房屋所有权、一个土地使用权，基本情况如下：
1. 丹房权证元宝区字第1号《房屋的所有权证》（房屋所有人：B公司，地址：******，建成年代：1988.1.1，产权来源：企业改制，丘（地）号：1图1宅，房屋总层数：9层，所在层数：1-3层，建筑面积：5312.69平方米，设计用途：商业，缮证日期：2007.11.7）。
2. 丹东国有（2009）第1号《国有土地使用权证》（土地使用权证：B公司，地址：******，地号：005，地类（用途）：批发零售，使用权类型：出让，终止日期：2047年11月9日，使用权面积：3495.98平方米，其中使用面积：2573.48平方米，分摊面积：922.50平方米）。
以上文件均系复印件，据拟出租方称，丹房权证元宝区字第3号《房屋的所有权证》原件现在银行作抵押，丹东国有（2009）第1号《国有土地使用权证》因办理抵押，现原件在丹东市国土资源局。
二、在丹东市房地产的档案查询情况
2011年5月12日上午8时至10时，我所石家麒律师与贵司工作人员C、拟出租方工作人员杨女士一同赴丹东市房产局和丹东市国土资源局，对该房地产信息进行核查，具体情况如下：
1 .丹东市房产局二楼房产档案室查询租赁物房产情况，该局工作人员在产权信息系统中录入房证编号，在所有显示的房屋信息中核对权属、地址、建筑面积等房屋信息，该局工作人员出具书面《房屋所有权证存根》，查询结果如下：
截至2011年5月12日，上述房产产权情况与出租方提供的房产证一致，其中：
1. 丹房权证元宝区字第1号《房屋的所有权证》与丹房权证元宝区字第2号《房屋的所有权证》上无抵押记录、无查封记录；丹房权证元宝区字第3号《房屋的所有权证》无查封记录，但有抵押记录：
2011年4月28日，设立三个“最高额抵押”，抵押权人为C信用社，抵押范围5312.69平方米，每个最高额抵押价值均为600万元，三个最高额抵押共计1800万元，抵押期限36个月，该最高额抵押权正处于存续期间。
2. 丹东市国土资源局查询租赁物地产情况，该局工作人员口头告知：因该块土地正在办理抵押手续，国有土地使用权证确在该处。核对权属、地址、土地使用权面积等土地使用权信息，该局工作人员在国有土地使用权证复印件上盖印确认信息，并口头作答复，核查结果如下：
截至2011年5月12日，丹东国有（2009）第1号《国有土地使用权证》所记载的地产，无查封记录，但有50万元的抵押记录，其抵押手续正在办理中，国有土地使用权证正本现存放于国土资源局。
三、律师提示
根据上述查询结果，拟承租房屋中存在最高额抵押与一般抵押。《物权法》第203条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”《物权法》第179条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《物权法》第190规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
贵公司应当预见承租已设立抵押权的房屋的风险：抵押权优于租赁权，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除到期或者未到期的租赁关系，继而拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。届时，贵公司将自行承担交易风险。以上意见供贵公司参考。
顺颂商祺！
北京大成（沈阳）律师事务所
石家麒 律师
二O一一年五月十三日
