美国不动产法上地役权之相邻权研究
发布日期：2004-07-08 文章来源： 互联网
一、土地的许可使用权
（一）土地的许可使用权的基本内涵
土地的使用许可是指土地的所有人或土地的合法占有人允许他人进入或使用自己占有的土地及资源而不被视为非法侵入的法律关系。许可一词（License）通常用于指给予许可的行为和许可后的法律效果。 在此种场合更用来指基于当事人同意而产生的法律关系，尽管这种用法并不普遍。在这一法律关系中，权利人所享有的使用他人土地及资源的权利为土地的许可使用权。
土地的许可使用权是基于当事人的同意而产生的，同意的方式即可以是明示的，也可以是默示的，一旦同意，使用权人不会因取得时效而取得地役权。
土地的许可使用权有三种情形：
1.单纯的许可使用权（a Mere License），指使用权人仅仅被许可进入并使用他人土地，无其它任何权利涉及的一种权利。该单纯许可使用权具有两个明显特征。（1）它具有极强的人身性， 与使用权人及土地所有人的土地无任何关系，仅为使用权人所享有，非经许可人允许不可转让他人，亦不随土地的转移而自行转移；（2 ）单纯的许可使用权是一种可撤销的权利，许可人可依自己的意志随时予以撤销，而完全不经使用权人同意。
2.附权利的许可使用权（a License Coupled With an Interest），指受许可人因在他人土地上拥有一份动产，而享有进入他人土地取走自己动产的权利。附权利的许可使用权是一种必要的并不可擅自撤消的利用土地的权利。与单纯的许可使用权不同，附权利的许可使用权依附于动产而非受让人人身而存在，只要动产存在，附权利的许可使用权就存在，许可人不得任意撤消；动产所有权转移，附权利的许可使用权也随之转移。例如，A卖给B的独轮小车于买卖成立后仍放置在A的土地上，A许可B进入他的土地取走小车，B即为附权利许可使用权人。B在取走车之前，将车转让给C，C受让小车并受让到A地取车的特权， 附权利的许可使用权亦随车转移给C，A无权撤销C所获得的附权利许可使用权， 该许可至少在一个合理的时间内是不可撤销的。
3.赋予信赖的许可使用权许可人允许受许可人进入自己土地，受许可人基于信赖许可人的许可，支出了一定资金或付出了一定的劳动，开始实施或已经实施了对土地的使用，受许可人为实施对土地的使用的所有付出为许可人得知或理解，如果许可人擅自终止或撤销许可使用权，将使受许可人受到信赖利益损失，造成不公平结果。故受许可人赋予了信赖的许可使用权，许可人不得擅自终止或撤销；受许可人在许可人土地上之权利相当于地役权，尽管受许可人并未因不可撤销的许可而付出任何对价，亦尽管许可是口头作出的。例如，黑地位于一条河的东岔支流岸边为A所有。A计划在黑地上建一个面粉厂，但所需水源东岔支流难以满足，应A的要求，B许可A将西岔支流的水引进东岔支流的渠道内，以便有足够的水供面粉厂使用，基于信赖B的许可，A于西岔支流自建水闸，引水入东岔支流并建面粉厂，仅水闸及面粉厂厂房两项开支，用去八万五千美元。B对此有眼可见，若此时，撤销对白地水源利用许可，A至少遭受八万五千美元的损失。由此，A获得了一个等同于地役权的不可撤销的许可使用权，他有权继续将西岔河水引入东岔河，B 无权进行干预，亦无权撤销、终止该许可使用权。
关于不可撤销许可使用权的有效期间， 财产法重述（Restatement of Property）第519条规定， 不可撤销许可使用权的受许可人有权持续使用他人土地到合理必要地实现其所支出的所有费用的时间。但并非所有的法院都遵循此规则，例如，在Camp诉Milam 的案件中法院认为该许可使用权性质上属于受许可人的终生性财产，受许可人死亡，许可使用权消灭。
受许可人对他人的土地所享有的许可使用权，虽因信赖而不可撤销，但不随土地的转移而转移，土地所有权一经转让他人，该许可使用权消灭。这一规则的目的在于保证土地所有权的纯净，排除善意受让人对土地所负有的不应有的负担，进而保护善意相对人的合法权益及交易安全。但土地受让人在购买土地之前已经得知其欲购的土地上存在他人的许可使用权，则该许可使用权不因土地的转让而消灭。（注：美国《财产法重述》第512－521条对此有明文。）
（二）土地的许可使用权与地役权的关系
对他人土地的许可使用权与地役权完全是两种不同的权利：
第一，地役权是地役权人在土地上所享有的一种真正的无形财产利益，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可排他地享有地役权；基于契约产生的地役权，经登记亦可对抗供役地任何承继人。而土地的许可使用权非为土地上的无形财产利益，具有较强的人身性，而不具有对抗性和排他性，土地一经转让他人，许可使用权即消灭，使用权人不得以许可使用权对抗土地的任何承继人。
第二，地役权因属土地上的财产利益，必需符合欺诈法规定的形式要求，除法律规定因时效而取得地役权外，非以契书或有效遗嘱不得产生。而土地的许可使用权仅表明许可人与受许可人之间的权利义务关系，非土地上的财产利益，故无严格的形式要求，口头允诺仍可成立土地的许可使用权。
第三，地役权一经产生，将伴土地而存在，不可由供役地所有人任意撤销或解除，而土地的许可使用权并不伴土地而存在，单纯的土地许可使用权，效力仅存在于许可人与受许可人之间，任何第三人不可受让许可使用权，亦绝不因受让土地而承受许可使用权的负担；许可人可依自己的意志随时予以撤销或解除。附权利的许可使用权，虽与动产的权利相联系，且在动产的权利人享有动产的权利期间，许可人不可任意撤销权利，但该许可使用权与土地无牵连，并不相伴土地而存在，动产一经离开土地，许可使用权即消灭；赋予了信赖的许可使用权，其不得任意撤销性完全基于法律对信赖利益的保护，一旦信赖利益的损失得到了一定的补偿，不可撤销性失去根基而被动摇，许可人以保护自己的利益出发，可对许可使用权予以撤销。
地役权与土地的许可使用权虽有区别，但在一些个别的案件中仍难以区分。例如，A为黑地所有权人， 黑地所在州的法律允许有效期为一年以内的地役权以口头方式产生，A口头许诺B于下午两点至六点于黑地中的河边钓鱼，B对A地的使用应属取益地役权，还是土地的许可使用权？至少在黑地所在州的法环境下难以确定。判断的唯一方法是， 如果B使用土地的权利可随时由土地所有人撤销，应属土地的许可使用权，如果该权利是产生于黑地上的不可撤销的权益，则应属取益地役权。而认定B对土地的使用权利可否由A任意撤销，则取决于表明A 主观目的的事实。如有事实表明，A授予B使用土地的权利时，具有任意撤销其权利的目的，则属土地的许可使用权，否则应认定为地役权。但是，若无据以判断当事人目的的客观事实，则取决于法律的规定。通常B在A的土地上钓鱼4小时的权利被认定为对土地的许可使用权。
二、土地上之契约权利
（一）土地上之契约权利的基本内涵
土地上之契约（Real Covenant ）是相邻的土地所有人之间所作的一方以某种特定的方法使用或不使用自己土地的许诺。契约中因对方以特定的方法使用或不使用其土地而获益的一方当事人为受益人，其所拥有的土地为受益地（Benefited Land），相当于地役权中的需役地；许诺以特定方法使用或不使用土地的一方当事人为义务人，其所拥有的土地为负担地（Burdened Land），相当于地役权中的供役地。 契约中规定的权利义务依附于土地而存在，并随土地所有权的转移而转移，因此， 土地上之契约又称为可随土地而转移之契约（Covenants Runningwith the Land）。 受益地所有人及其承继人（继承人或受让人）依契约所享有的限制他人于自己土地上作为或不作为的权利即称为土地上之契约权利。（注：为便于将依土地上之契约而享有的对他人土地的权利与地役权的比较研究，笔者称此权利为土地上之契约权利。）
土地上之契约权利产生于十九世纪初的英国。英国的普通法院对否定地役权一直采严格而慎重态度，拒绝承认新型的否定地役权。（注：否定地役权指需役地所有人禁止供役人在其自己的土地上为在地役权不存在场合完全有权利为的某种行为的权利。例如，甲、乙拥有的两块土地相邻，甲的土地位于乙的土地与海洋中间，甲、乙约定甲不得在自己的土地上建楼以保证不影响乙眺望海洋的视线，乙对甲的土地所享有的禁止甲不作为的权利，即为否定地役权。在早期的英国，由于一直没有一个有效的土地所有权登记制度，为保护善意购买人的利益，地役权法仅承认几种必要的否定地役权，诸如，地役权人禁止相邻人阻塞自己门窗的权利、禁止相邻人以特定的方法妨碍空气流通的权利等等。又因传统法承认否定地役权可因时效而取得，为了避免当事人因相邻人长期在自己土地上的不作为而取得否定地役权所造成的对相邻人使用自己土地的不合理限制，法院对新型的否定地役权采严禁态度。）当某一土地所有人任意行使其土地使用权（如，在居住区兴建购物中心或兴建工厂）而妨碍或损害相邻土地所有人的利益，邻地所有人无恰当的法律根据予以救济。土地所有人为使其权利得到法律上的认可，创设了土地上之契约权利，将否定地役权披上契约权利的外衣，借助合同法的效力谋求司法上的救济。例如，黑白两地相邻，A于白地上居住，黑地为空地，为B所有，B如在自己的空地上兴建工厂，A的居住环境将受到破坏，但因英国法不承认有否定地役权，A无法律上的依据制止B建工厂的行为，为使自己的利益得到法律的保护，A与B达成协议，A赋予B在自己土地上通行的权利，B许诺不在黑地上建工厂，B未履行契约义务，A 完全可依其契约权利-禁止B于其土地上兴建工厂为由诉诸法院。因此， 最早产生的土地上之契约权利实际上是否定地役权的代替物，既然是一种契约权利， 限于合同的相对性和不可转让规则（the Rule ofNonassignability）当受益地转让他人，受让人因非契约之当事人，不得向负担地所有人行使该契约权利；或者负担地转让，受让人实施了契约权利所禁止的行为，受益地所有人亦不得以契约权利受到妨碍而诉诸法院。（注：Dukeminier， krier： Property（Third Edition） P.855Litte， Broun and Company 1992. ）英国土地所有者们曾借助著名的Spencer 案件力劝法官允许相邻土地所有人之间的契约权利义务可随土地转移给承继人，但这种努力以失败而告终。法院坚持主张，在当事人设定于土地之上的各种权利义务关系中权利义务可随土地而转移给承继人的，仅限于不动产租凭关系（Landlord-tenant Relationship）。美国财产法承袭了英国对土地上之契约权利的保护。但与英国不同，美国法院允许契约权利或义务随土地转让给土地承继人。该权利义务的可转移性成为传统的合同相对性原理的一大突破。而且，土地上之契约权利不再仅仅是否定地役权的替代物，契约的义务即可以是否定性义务或称不作为义务（a Negtive Promise or a Promise Not to Do an Act ），也可以是肯定性义务，或称作为义务（an Affirmative Promise or aPromise to Do an Act）。
美国法土地上之契约权利实际上是位于一般契约权利与地役权之间的一种权利，既带有契约权利的色彩，又具有地役权的属性，但又不同于一般契约权利与地役权。
1.土地上之契约权利以相邻土地所有者之间达成的协议为载体
土地上之契约权利寄存于当事人之间就土地的使用或利用达成的协议，相邻土地所有人之间的权利义务协议是土地上之契约权利的载体，有契约则有权利，无契约则无权利。而地役权不同，它既可以依当事人的意志由协议产生，亦可以依据法律的规定而发生。严格地说，它以土地为载体，有土地即有权利，无土地即无权利。
2.土地上之契约权利是一种对人权
土地上之契约权利既然以契约为载体，与一般契约权利相同，是请求对方当事人为一定行为或不为一定行为的权利，性质当属对人权，而非于他人土地之上的财产利益（not a Property Interest）因此， 当国家权利机关征用负担地时，只需向负担地所有人赔偿损失，无需向契约权利人给付任何赔偿。与此不同，地役权的性质是一种对土地的权利，是地役权人在他人土地上享有的财产利益。如果地役权如同绝对财产权一样无期限的限制或者为地役权人终生享有，该地役权属于不动产范畴；如果地役权仅在一定期间内有效，则属于动产。因此，当统治者征用供役地并地役权时，不仅对供役地所有人负责赔偿，还应向地役权人作适当补偿，否则，地役权人有权诉诸法院。
3.土地上之契约权利随土地转移给土地的承继人
土地上之契约权利虽与一般合同权利一样寄存于当事人自愿订立的合同之中，但不具有一般合同权利的相对性，一般而言，除为第三人订立的合同及合同权利依约转移给合同外第三人之外，只有合同的权利人方可借助合同的法律效力要求义务人履行义务，亦只有合同的义务人负有向对方当事人履行合同的义务，合同外的他人无权利向合同当事人主张义务的履行，亦无任何义务向对方为给付。而土地上之契约权利则属相对性规则的例外，合同外的第三人仅依承继土地、成为土地所有权人的事实，而受相当于合同当事人一样的拘束，或者受合同强制向合同当事人履行义务，或者依据合同向对方当事人行使权利。因此，土地上之契约权利虽寄存于契约之中，但更依附于土地之上，随土地的转移而发生转移。
（二）土地上之契约权利的构成要件
土地上之契约权利是兼具一般契约权利与地役权双重属性的特殊权利，其成立必需具备一定条件：
1.必须有契约存在
土地上之契约权利是契约确定的权利，契约的有效存在是该契约权利成立的首要条件。该契约通常被称为土地上之契约（real covenants），以区别于纯粹的对人契约-仅对合同当事人具有拘束力的契约。依普通法，该契约必需以书面形式作成并附以蜡封。但今天，在蜡封基本上已经被成文法所废除的情况下，由当事人签字的书面形式即足以符合欺诈法的规定产生契约的法律效力。如果该契约存在于当事人单方授予他方地役权的单方执行的契书（Deed Poll）中， 则授予人单方签字行为及受权人接受契书的行为即可使契约对双方当事人产生拘束力，尽管受权人并未在契书中签字。例如，A、B为黑、白两地的所有人，A 在契书中授予B及其继承人通行地役权， 在自己黑地北六英里处修建水渠引水灌溉白地，B接受契约， 并在契约中许诺：他将在黑白两地的中界处沿水渠建一道铁丝栅栏，并保持栅栏永久不坏。B 依约修建了水渠和栅栏。A 死后，H为其唯一的继承人，H继承遗产之后，发现栅栏因长久失修已经破旧不堪，遂要求B修复栅栏，但B拒绝，H以违约起诉B.A授予B地役权的契约为单方执行的契约，仅A一人签字即可生效，B于该契约中许诺赋予A土地上之契约权利，尽管B在该契约中并未签字，但B 接受契约的行为即可使契约发生法律效力，而且该契约权利随土地所有权转移给H而由H拥有。故H应是判决的胜诉方。
2.须有契约权利随土地而转移的目的
土地上之契约权利的一个主要特征是可随土地所有权的转移而转移。当事人于订约时有明确的契约权利可随土地而转移的目的是契约权利成立的又一重要条件。早期判例要求此目的必须明示，即在契约中必须要有“转移（ASSIGNS）”或“承继人（SUCCESSORS ）”之类的表明目的的语言，否则，不生契约权利之效果。后来的判例又规定了其它表明目的的方法，如果合同条款、当事人的订约目的及订立合同的客观情况能够揭示当事人有转移契约权利的目的，契约书中有无明示的表明目的的语言则无关紧要，均可认定为有转移契约权利的目的。如上例，于契约书中未有任何“转移”和“承继人”的字样，但订约环境表明，B 许诺沿水渠修栅栏并非为A本人的利益， 凡黑地所有权的承继人或土地的占有人均为栅栏的受益人，栅栏不应仅健存于A的生存期间， 为黑地所有权承继人的利益须其永久存在，由此，可以断定：原当事人于订约时有契约权利随土地而转移的目的。
3.契约权利须损及或利及土地
依照财产法重述的规定，契约权利须损及或利及土地，而非损及或利及契约当事人本人，始发生契约权利随土地而转移的效力。所谓契约权利损及或利及土地是指契约权利行使的结果对土地的使用及其价值的影响。通过行使契约权利提高了受益地的使用价值，或者使其增值，即属契约权利利及土地；通过行使契约权利缩减了负担地的用途或使土地贬值，则属契约权利损及土地。如上例，B于A单方授予地役权的契约中赋予A契约权利，实际上施负担于自己土地之上， 保持栅栏的永久坚固，并非授益予A本人，而是授益予土地及所有承继土地的当事人， 黑地由此将会增值，而白地乃至依附于白地的地役权因契约当事人义务的负担都将遭到贬值。相反，如果B在接受地役权的同时，许诺A在水渠旁修建凉亭供A于退休寂寞时坐观流水用， 则因契约权利的行使而受益的不是土地，更非其他土地的承继人，而只有A本人， 契约权利义务不发生随土地而转移的效力。B 转让其土地予他人，该他人不负有保持凉亭完好如新的义务。
4.负担地的承继人知道契约权利的存在
土地上之契约权利以依附于土地而存在，伴土地而转移为特征，若土地的二次购买人不知土地上之契约权利的存在而购买负担地，将承受预料之外的负担，损及自己的利益。依照普通法，无论二次购买人是否知道土地上之契约权利，均应依契约的规定承受土地上之负担。但依美国的登记法，契约当事人订立土地上之契约必须经登记，始发生对抗第三人的效力。未经登记，善意的二次购买人支付了价金并对其买卖契约予以登记，则可以取得纯净土地所有权而不受契约的拘束承任何土地上之负担。因此，登记是土地上之契约权利及义务于土地有偿转让场合随土地而转移的重要条件。
5.当事人之间于土地之上有权利义务关系存在
此权利义务关系包括横向的权利义务关系和纵向的权利义务关系。横向的利益关系指于许诺人赋予受诺人土地上之契约权利之时原契约当事人之间于土地上已经存在的独立于土地上之契约的权利义务关系。包括于土地之上存在的房东与佃户的租赁关系、抵押人与抵押权人之间的抵押关系及地役权授予人与受让人之间的地役权关系等等。例如， 在B许诺赋予A土地上之契约权利之前，A与B已经存在地役权关系， 在此地役权关系中A是黑地的所有人，是B的供役人，B是地役权人。B于地役权关系之外，许诺赋予A土地上之契约权利。在此情况下， 横向的权利义务关系的要件因土地上之契约订立时在原契约当事人之间已经存在地役权而成立。否则，A、B之间本无任何地役权关系，B即向土地相邻人A许诺无论自己抑或土地的承继人绝不于自己土地上予以居住目的以外的使用-否定的土地上之契约权利。该契约权利因欠缺原契约当事人之间横向的权利义务关系而对土地的承继人无任何拘束力。负担地的承继人不受任何强制向契约权利人履行义务；受益地的承继人亦无任何权利向对方主张义务的履行。
纵向权利义务关系指土地的承继人与原契约当事人之间的关系，土地的承继人通常包括土地的买受人、继承人及受赠人等等。在此纵向关系中，无论承继人是依法律还是依约定承继土地，只要其取得的权利是原契约当事人于契约成立之时即已拥有的、并无任何期限约束的土地权利，纵向的权利义务关系即可成立，承继人须受契约效力的强制向对方履行义务或依契约向对方主张义务的履行。例如，B 在享有地役权的同时赋予A契约权利，H是A唯一合法继承人，A死之后他以继承人的资格取得了A土地的完全所有权及土地上的权利，那么在A与H 之间纵向的权利义务关系产生了，H有资格要求B履行其契约义务。如果A 转让其土地所有权予C，但附以A将于C死亡时取回土地所有权的条件， 即仅转让土地所有权为C终生享有（Transfers the land to C for life），则C未取得A于契约成立时所拥有的土地绝对所有权， 纵向权利义务关系不能成立，C不可以强制B向其履行契约义务。
此土地上之契约权利的构成要件是相互联系，缺一不可的。要件具备，即可成立土地上之契约权利。但是，在一些特殊的情况下，虽各项要件均具备，依据法律的规定仍不成立土地上之契约权利；或虽尚欠缺要件土地上之契约权利仍可成立。
1.一方当事人以支付一定金钱作为其从对方当事人处获得土地上之契约权利的对价，尽管欠缺横向、纵向权利义务关系等要件，仍成立土地上之契约权利。最典型的例子是居民按年度向居民管理协会交付一定费用，居民管理协会用以维修保养公共道路、公园等。居民对管理协会所享有的权利即土地上之契约权利。权利、义务可随土地的转移而转移。
2.一方当事人于契约中赋予对方当事人否定的土地上之契约权利-自己及自己的土地继承人绝不将土地转让给黑人，以保障对方当事人及其土地的承继人有良好的生活环境。这样一种否定的契约权利的确因保证了“良好”的生活环境而使对方当事人的土地增值，使所有的土地承继人受益。但是，即便该契约具备了所有土地上之契约权利应当具备的条件，当契约义务人及其承继人违背契约义务，亦无任何法院，包括联邦法院和州法院，可以被允许强制义务人履行诺言。因为执行这样一个带有种族歧视色彩的契约将违反宪法第十四修正案的公平保障条款。
（三）土地上之契约权利的救济和终止
1.土地上之契约权利的救济
土地上之契约权利是当事人于契约中规定的权利，与契约中约定的义务相对应。契约义务人或其承继人违反契约义务，为契约中禁止为的行为或不为契约中约定应为的行为，应当承担违约责任。因土地上之契约权利是普通法上的权利，故，违约的救济手段应为普通法上的救济手段，权利人可以请求法院责令义务人予以损害赔偿。义务人以其一般财产承担赔偿责任。权利人请求法院强制义务人为契约中规定应当为但未为的行为，或强制义务人停止契约中禁为而为的行为-衡平法上的救济手段，则不予准许。
2.土地上之契约权利的终止
土地上之契约权利因契约而产生，但不因契约而终止。作为不以占有为要件的土地上的权利，其终止的原因有：（1 ）因权利人弃权而终止。土地上之契约权利虽以原当事人之间存在独立于土地上之契约关系之外的权利义务关系为要件，并两关系中的权利义务互为对价。但，就土地上之契约关系本身而言，是一种单方权利关系，因契约而获益者只享有权利而不负有任何义务，因契约而承受负担的人只负有义务而不享有任何权利。因此，土地上之契约权利可由权利人单方面放弃而终止。放弃的方式须为明示，并以书面为之，始生弃权之效果。（2 ）因混同而终止。土地上之契约是相邻土地所有人之间的权利义务关系，相邻一方因土地的存在而成为权利人，而另一方亦因土地相邻而成为义务人。一但相邻的两块土地-负担地和受益地归同一当事人所有，亦即契约的权利和契约的义务同归于一个当事人，土地上之契约权利即因混同而消灭。（3）因负担地被征用而消灭。土地虽为私有， 但国家对土地有征用的权利。土地一旦被国家征用，存在于该被征用土地上的契约权利即消灭。
