土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的支配性权利。土地所有权人及其代理人由法律明确规定，土地所有权的取得与丧失不因约定而发生，土地所有权禁止交易。?

　　（一）国家土地所有权下列土地归国家所有：

　　1.城市市区的土地；

　　2.农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；

　　3.国家依法征用的集体所有的土地；

　　4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

　　5.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

　　6.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。?

　　国家土地所有权的主体由《宪法》规定，国家土地所有权由国务院代表国家行使，国务院可以通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。?

　　（二）集体土地所有权?集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。

　　《土地管理法》第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

　　集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：

　　1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理；

　　2. 在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织，并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理；

　　3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。?

　　农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。?

　　集体土地所有权的行使受以下限制：

　　第一，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也不得出让、转让、出租于非农业建设，不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准。

　　第二， 集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。?

　　土地使用权与土地用途密不可分，根据《土地管理法》第4条的规定，土地的用途分为农用地、建设用地和未利用土地三种。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　（一）国有土地使用权国有土地使用权是指用地者以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国有土地所享有的公益性财产权利。

　　单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

　　国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨。?出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。土地使用权出让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届满时由国家无偿收回。

　　划拨是指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。适用范围包括以下几方面：

　　（1）国家机关用地和军事用地；

　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　（4）法律法规规定的其他用地。?

　　有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　（1）为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；

　　（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；

　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；

　　（4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；

　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。?土地使用权因土地灭失而终止。

　　（二）集体土地使用权?集体土地使用权是符合法律规定的用地者按一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。?

　　集体土地使用权的种类：

　　（1）农用地使用权：它是指农村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。其取得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》（2002年8月29日通过，2003年3月1日起施行）第20条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。?

　　（2）宅基地使用权：宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。非农业集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并不得超过规定标准。同一条规定，宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权后，再申请宅基地的，不予批准。?

　　（3）非农经营用地使用权：非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

　　该使用权的主体为农村集体经济组织设立的企业和以土地使用权作价出资或以联营的方式与其他单位、个人、企业进行经营，依法可取得非农经营用地使用权。非上述农村集体组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。?

　　（4）非农公益用地使用权：非农公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设立学校等公益性组织。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，或将土地使用权转让、出租或抵押。?

　　集体土地使用权在下列情况下收回：

　　1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需要使用土地，收回时应当对土地使用者予以适当补偿；

　　2.不按照批准的用途使用土地；

　　3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。

　　建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地，包括国家建设用地和乡（镇）、村建设用地以及临时用地。

　　（一）国家建设用地是国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种公益事业所需占用的土地国家建设用地的来源包括三方面：

　　1.征用农民集体所有的土地；

　　2.使用国有荒山荒地；

　　3.收回他人土地使用权的国有土地。?

　　国家建设用地的审批权限的划分为：由国务院批准的包括：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。

　　征用上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。

　　征用耕地，用地者须支付、交纳下列费用：

　　1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10倍；

　　2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍；

　　3. 开发建设基金，占用城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定交纳新菜地开发建设基金；被征用土地上的附着物和青苗补助费，其标准由省级人民政府规定。土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

　　（二）乡（镇）、村建设用地乡（镇）、村建设用地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地。其审批权限分为以下三种情况：

　　1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上人民政府批准。占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。

　　2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡（镇）人民政府审核，再按兴办企业的程序审批。

　　3.村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府审批。?兴办企业用地，不得超过法律规定的控制标准，农村村民一户只能有一处宅基地，其面积不得超过省级人民政府规定的控制标准。

　　（三）临时建设用地?临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘察等需用临时使用国有土地或者集体土地。对临时建设用地有以下限制：临时用地者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地并支付费用，不得修建永久性建筑，临时使用土地的期限一般不得超过2年。