本律师（深圳黄本宪律师）接受《每日经济新闻》记者关于银行房贷利率上调法律问题采访的稿件

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八五折欲变九五折 客户指招行违背房贷承诺
2011年02月23日 02:02
来源：每日经济新闻
每经记者印峥嵘发自上海
房地产调控政策日紧。随着加息、上调存款准备金率、首套房贷款利率优惠政策取消等紧缩政策不断加码，银行与按揭客户之间的纠纷也不断涌现。
近日有招行深圳分行房贷客户投诉至《每日经济新闻》，称所购房产已过户但迟迟等不到银行发放的尾款，且银行以额度紧张为由，要求客户主动放弃八五折利率优惠，并在签署一份房贷利率上调至九五折的协议后才能尽快安排贷款。
2月21日，招行总行相关人士对《每日经济新闻》表示，招行的房贷政策都符合国家政策的规定，这次变动也与房地产调控的背景有关。房产已过户银行不放款
2010年12月中旬，招行深圳分行的房贷客户李远（化名）与业主（卖方）签了购房合同，购买了一套总价近百万元的房产，贷款约70万元。
去年12月底，李远收到招行深圳分行出具的贷款承诺函，据李远回忆，承诺函上写明银行承诺发放贷款，且3个月内有效。2011年1月初，李远凭这张贷款承诺函办理了房产过户，1月中旬前后李远拿到了房产证。
拿到房产证当天，李远就凭房产证、《个人购房借款及担保合同》等材料在深圳国土局办理了房产抵押。据李远回忆，借款合同一式三份，一份交给深圳国土局，一份交给银行，至于另一份应该给他的合同，银行方面称要等贷款发放以后才还给他。
李远称，大约一个星期以后，深圳国土局批准了抵押件，按照程序，银行已经可以放款。李远此时以为事情已经办理妥当，谁知此后他迟迟没有等到银行发放的贷款，等来的只有银行业务员的电话，称目前银行额度紧张，八五折优惠贷款要排队，且何时放款不能确定，客户只有重新签一份九五折利率的协议，银行才能尽快安排放款。
李远当即表示不能接受。经过粗略计算，目前央行5年期以上贷款基准利率6.6%，李远的房贷利率如果从八五折提高到九五折，按照等额本息方式还款，意味着每月多还近300元，30年下来多还逾10万元。
据悉，目前招行很多有房贷利率纠纷的客户自发建立了多个QQ群，群成员大多面临和李远一样的遭遇，即购买的房产已经过户，但卖家迟迟没有收到银行发放的尾款。
虽然拿到了房产证，但李远顾虑重重，“银行的承诺函上写明3个月内有效，如果银行在3个月内没有放款，承诺就可能过期作废。”
另一位房贷客户江岚（化名）则表示，其购买的房产，由于房东房贷尚未还清，他另外向银行借了约130万元的短期贷款替房东“赎楼”，由于银行的尾款迟迟不能到位，他每天还要额外支付300多元的利息。银行：额度紧张导致利率提高
2月21日，记者就此事专门致电招商银行[12.68 -0.31%]，招行总行相关人士表示，招行的房贷政策都符合国家政策的规定，这次变动也与房地产调控的背景有关。
据悉，截至记者发稿，李远一直没有等到招行发放的贷款，期间他曾多次与招行工作人员交涉，但都无果。
李远提供的一段沟通中的录音显示，招行工作人员称，“我们行今天早上刚刚出了通知，如果您今天还不来签九五折的话，从明天早上开始就是基准（利率）了。”
“八五折不是说3月份就可以放吗？”李远询问道。
“不清楚，像现在这种情况很难有得放的”，客户经理称：“……现在又在加息，又在加存款准备金，看现在这种情况，我不能保证3月份能放得出款。”
“我的是1月5日就过户了。”李远称。
“我不管你什么时候过户、什么时候抵押的，这种情况大家都知道，但是没有办法，现在银行额度就是这么紧张。……”
“我知道你们有额度，只是你们在追求利润。”李远表示。
“现在各个银行的额度都是很紧张，就这一块蛋糕，我们从利润的角度出发也是由高往低放了……”招行工作人员称。
银行工作人员称：“比您抵押件出得早的，到现在没放款的都有，只要（银行）不放款，（个人购房借款及担保）合同都是无效的。”律师：若合同已签银行涉嫌违约
李远表示，其到深圳国土局办理抵押时，用数码器材记录下了《个人购房借款及担保合同》的内容。李远提供的资料显示，合同附着的一张纸上清晰地印着“本合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.14%为基础下浮15%……”
在合同的最后一页，还清晰地印着招商银行股份有限公司深圳分公司的合同专用章，以及抵押人、有权签字人的签字和详细日期。
汉路律师事务所主任、资深金融律师曾智红对《每日经济新闻》表示，《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的八五折利率给客户放款就涉嫌违约。
曾智红表示，除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。
曾在深圳市国土局工作过的资深房地产律师黄本宪表示，目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率八五折优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。