租赁合同纠纷,抓住疑点反败为胜
代理承租人诉房屋出租人租赁合同纠纷案件二审胜诉
抓住一审疑点 二审反败为胜
案情
昝某于2009年2月1日与房屋所有人郭某签订房屋租赁合同,约定:昝某从事餐饮经营,每月租金35700元,租期五年。合同签订后,昝某开始进行装修,办理开业相关手续,在办理过程中,得知业主不同意在此房屋从事餐饮经营,并已于2010年1月7日通知郭某。昝遂与郭某提出解除合同。遭到郭某的拒绝后,昝某聘请某律师于5月25日向西城区法院提起诉讼,要求解除合同,赔偿装修款、人工损失等60余万元。此案先后几次开庭,由简易程序转为普通程序,在经历了七个多月的期待,满怀信心的昝某终于等来了一审法院判决,判决:1、解除合同;2、昝某搬离添置物品;3、昝某按合同约定支付2009年4月1日至2010年1月2日期间9个月租金32万余元;4、郭某返还押金8万元;5、郭给付昝某装修款5万余元。按此判决,昝某应当支付郭某18万元。
败诉
原以为一审必胜的案件,可是法院却判决昝某败诉,本来应该由对方支付给自己十几万元,算算昝某还需要支付给郭某18万元。看到这个结果,一切都傻了,明明应该自己的胜诉的案件,为什么却败诉了。天理何在?问律师,律师说对方在法院有人,只能在二审法院看看能不能改过来了。法官在徇私舞弊?一个外地人在北京怎么可能与法官有关系呢?
另约律师
此时昝某想到了一个朋友景某。在当初起诉时,景某曾对其说,请没请律师,不行帮你找一个律师。昝某说,请律师了,而且是很好的关系,景某开玩笑的说,律师行不行呀,不行我给你找个律师,别输了。昝某信心十足的说,没事,这官司必赢。可到头来,却是这个结果。当着代理律师的面,拿起手机给景某打电话说,我的案件败诉了,你说的律师在北京吗?就这样,在景某的介绍下,杨汉卿律师与昝某见了面。
受案
杨汉卿律师看了判决书后,问了昝某几个问题,并指出了一审庭审时,对方代理律师都提出什么问题?昝某满脸疑问的说没有印象。遂让其复印庭审笔录和代理律师的代理词,然后再约时间谈。三天后,昝某如约与杨汉卿律师会面。昝某见面第一句话是,杨律师,你太厉害了,看看判决书知道对方律师说什么了,我这个参加庭审的都没有记得。原来代理律师没有制作代理词提交法庭。
分析
看过庭审笔录等相关材料后,杨律师说,此案可以代理,但只能做到二审调解处理,既不支付给对方18万元,对方也不能再支付昝某的损失,也就是互相互不给付金钱义务,租赁合同解除。基于租赁房屋已经有近一年半时间闲置,双方均有损失的情况下,这也是本案最理想的结果。昝某听后,自己投资全部赔进去了,能否再争取一下?杨汉卿律师说,希望很小。此时,昝某问能否代理二审,杨汉卿表示可能帮助制作一份上诉状,与原来律师制作的上诉状比较一下,你想用那个就用那个,代理的事情以后再谈。上诉期满前,昝某拿着杨汉卿律师制作的起诉状提起上诉。并与朋友景某说,你介绍的律师确实很强,从上诉状的用词就可以看出来。我确定二审聘请杨汉卿律师了。
细节
此案原代理律师未注意的细节是:起诉时主张被告郭某在签订合同前,已接到物业通知,出租房屋不能从事餐饮业,郭某不承认是签订合同前接到的,但承认是签订合同后第五天接到物业通知。恰恰这个对原告有利的细节,一审代理律师却没有注意到。也是此关键问题为二审反败为胜创造了有利条件。
开庭
二审开庭,依据事实和法律规定,提出了三点意见:一是被上诉人故意隐瞒了出租房屋不能从事餐饮业的事实,应当承担上诉人损失的赔偿责任;二是按上诉人所讲,在签订合同后五天接到物业通知,不能从事餐饮业,未及时与上诉人解除合同,理应承担赔偿责任;三是上诉人合同目的无法实现的情况下,按合同约定数额支付房屋租金与情与法与理均没道理。三点意见,当庭博得法官的认可。在法官主持下,成功达成和解。昝某搬离添置物品,昝某无须支付32万元租金,郭某也不再返还押金,最大限度维护了昝某的利益。
结果
虽然没有得到损失赔偿,但至少不需要支付给对方18万元。从法庭出来,昝某说,杨律师你太厉害了,法官怎么判决都让说准了。看到昝某一脸轻松,一扫往日的愁眉苦脸,杨汉卿律师也感到自己努力也没有让客户失望。
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