一房二卖

　　(2006-3-91、92、93)房地产开发企业[1]甲急欲销售其开发的某住宅区的最后[2]1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约 [3]，并声明该要约的有效期为1个月[4]。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付[5][6]该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登 记。第21日，甲与不知情[7]的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记[8]。第25日，甲又与不知情[9]的丁签订了买卖合同[10][11]。第26 日，该别墅被意外焚毁[12]。

　　(2006-3-91)下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的?

　　A.甲、乙之间买卖合同有效

　　B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益

　　C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁

　　D.丙应当承担房屋被焚毁的风险

　　【答案】A

　　(2006-3-92)下列关于甲、丁之间关系的何种表述是正确的?

　　A.合同因欺诈而可撤销 　B.合同因自始履行不能而无效

　　C. 合同因无权处分而效力待定 　D.如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过失责任

　　【答案】ACD

　　(2006-3-93)下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的?

　　A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋

　　B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有

　　C. 乙对房屋的占有属于善意、自主占有

　　D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失

　　【答案】AC

　　[1] 《商品房买卖合同解释》第1条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

　　[2] 《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或 者事实上不能履行;(二)债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要履行。”

　　[3] 《商品房买卖合同》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对 商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承 担违约责任。”

　　[4] 《合同法》第18条：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”《合同法》第19条：“有下列情形之一的，要约不得 撤销：(一)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不得撤销;(二)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。”

　　[5] 《合同法》第142条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 《商品房买卖合同解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担， 交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承 担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　[6] 《合同法》第149条：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任。”

　　[7] 《合同法》第52条第(二)项：“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”《商品房买卖合同》第10条：“买受人 以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予 支持。”

　　[8] 《商品房买卖合同解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、 赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一般的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房 买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖人第三人。”

　　[9] 《民通意见》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

　　[10] 《合同法》第51条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

　　[11] 《商品房买卖合同解释》第9条：“出卖人订立买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿 损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故 意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　[12] 《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》 第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除 责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。”