共有权人擅自转让共有房屋，买卖合同是否有效

发布日期：2010-11-08 作者：孙新律师

共有权人擅自转让共有房屋，买卖合同是否有效？
作者：王树德律师 13910608495（转载请注明）

法律提示：
我国的不动产(土地使用权和房屋)均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书，作为行使权利凭证(所有权或使用权)。在我国，当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动;凡信赖登记证书而为的法律行为即受到法律保护。

一、案情介绍
胡德忠与金智敏系夫妻，生有二子胡国强与胡国利。1997年11月，二人购买了胡德忠单位分配的楼房一套。1998年7月，金智敏死亡。1吟9年4月，胡德忠与李增其签订买卖协议将该上述楼房以8万元的价格出售于李增其，双方约定先付6.5.万元，于2001年5月办理房产过户手续;待胡德忠办理完过户手续后，李增其再付1.5万元。协议签订后，李增其给付胡德忠6.5万元。1998年12月，李增其对房屋进行装修后入住，但至今未办理过户手续。
胡德忠、胡国强、胡国利以胡德忠与李增其签订的买卖协议侵害第三人财产权利为由要求确认买卖协议无效，由李增其返还上述房屋。
二、审理情况
一审法院经审理认为，诉争房屋是胡德忠和金智敏的共有财产。金智敏死亡盾，作为金智敏的继承人，胡德忠、胡国强、胡国利成为诉争房屋共有人。胡德忠在未征得其他共有人同意的情况下与李增其签订买卖合同，将诉争房屋实与他人，侵犯了其他共有人的权利。李增其已按合同支付了购房款，属于善意取得，且已对房屋进行了装修，并自1999年起即在该房屋内居住，其他共有人并未提出异议。据此，判决驳回了胡德忠等人的诉讼请求。
判决后，胡德忠、胡国强、胡国利不服，以胡德忠与李增其所签订的买卖合同因侵犯其他共有人的仪利应为无效为由，要求李增其返还所占房屋。二审法院经审理认为，胡德忠与李增其签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，是有效合同。双方已按买卖合同的内容实际履行了交付义务，李增其买受诉争房屋后已进行了装修并入住，其作为买受入人不知出卖人存在权利瑕疵，没有过错，为保护交易安全，应确认双方当事人的买卖合同有效。据此驳回胡德忠的上诉，维持原判。
三、律师解析
本案的焦点问题主要有：一是诉争房屋的其他共有人胡国强、胡国利以未征得其同意为田主张胡德忠与李增其所签订的买卖合同无效，该主张能否成立;二是买卖合同的效力与诉争房屋所有权转移之间的关系。在买卖合同无效的情况下，诉争房屋的所有权是否已转移，如果已转移是依据善意取得还是不动产登记的公示公信力。
（一）胡国强、胡国利关于买卖合同无效的主张能否成立
这实际上是未征得其他共有人同意的房屋买卖合同的效力问题，也就是无权处分人处分他人财产(包括共有人处分其他共有人的财产份额)的效力问题。我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中诉争房屋是胡德忠与金智敏的夫妻共同财产，在金智敏死亡后，未对金智敏的遗产迸行继承，胡德忠、胡国强、胡国利成为诉争房屋的共有人。胡德忠未征得其他共有人的同意与李增其签订买卖合同属于无权处分人处分他人财产，根据《合同法》第51条的规定胡德忠与李增其签订的买卖合同属于效力待定的合同。
本案中李增其依据买卖合同实际占用了诉争房屋，共有人胡国强与胡国利应当知道该事实的存在，但至2004年并未提出异议，因此可以推定共他共有入对胡德忠出卖共有财产的行为未表示反对，产生了追认的法律效果。因此根据《合同法》第51条的规定，胡德忠与李增其之间的买卖合同虽然由于未征得其他共有人的同意而处于效力待定状态，但由于胡国强与胡国利的默认产生了追认的法律效果，因此该买卖合同属有效合同，胡德忠、胡国强与胡国利以未征得其他共有人同意为由主张合同无效不能成立。
（二）诉争房屋的所有权是否已转移
本案中自1999年起李增其即在诉争房屋内居住，但并未办理过户手续。我国尚未出台物权法，对于动产物权变动的要件是交付这一点已得到交易习惯和相关法律的认可，但是对于不动产物权变动的要件目前在审判实践中尚没有形式统一认识。有两种立法例:一是以登记为产权变动的生效要件，即买卖取得的所有权，未经登记所有权不发生转移;二是以登记为产权变动的对抗要件，即依买卖契约取得所有权，所有权的转移不以登记为要件，但未经登记的产权不得对抗善意第三人。登记是不动产物权变动的生效要件还是对抗要件，在我国审判实践中并没有达成共识，相关司法解释在这一问题上的表态是不一致的。从我国现有的物权法草案稿来看，采纳登记是不动产物权变动的生效要件，而不是对抗要件。但至于不动产交易合同与登记的关系，除《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”外，我国关于不动产交易合同登记的规定是不明确的。我国不动产产权变更依法实行登记制度，至于登记是不是不动产交易合同的生效要件，还有待于法律条文明确规定。以前的法律法规没有解决这个问题，合同法仍未解决。
我国实行登记生效原则，登记即具有强制性、普遍性，由此产生的登记簿也就具有能够公示不动产物权的效力。在登记权利与实际权利不一致的情形下，法律优先保护登记权利。第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易;在该“权利人”实际不享有权利时，第三人仍然可以取得权利。同样，在交易中先完成登记的交易人，首先获得权利，即不动产登记公示取得权利。因此，可以把登记权利理解为缺少实体法效力前提条件的已在不动产登记簿中登记的具有所有权效力的权利。而缺少实体法效力应理解为已经纳人登记而纯粹从登记的法律效力分析不考虑实体法的规定的意思。也就是说登记权利只是符合不动产的登记规定的权利”。
我国的不动产(土地使用权和房屋)均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书，作为行使权利凭证(所有权或使用权)。在我国，当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动;凡信赖登记证书而为的法律行为即受到法律保护。本案中李增其与房屋产权人进行的房屋交易所签订的买卖合同是有效的。但李增其在履行买卖合同后未及时办理房屋产权过户手续，房屋所有权未转移，李增其不是房屋所有权入。在李增其已交纳房款井实际占有该房屋后，法院应依据买卖合同判决胡德忠协助李增其办埋房屋过户手续。

王树德北京房地产纠纷专业律师，执业于北京市振邦律师事务所律师
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