【案情】

张某与李某系夫妻关系，双方于2002年在萍乡市某小区购买了一套商品房，产权证上登记为两人的名字。2004年，因丈夫张某长期在工作，夫妻关系不和，妻子李某准备和张某离婚，并打算卖掉双方居住的房子。2005年，李某伪造了张某同意售房的委托书，与刘某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到刘某名下。后张某发现后，将刘某诉至法院。

【分歧】

伪造的委托书能否构成表见代理？刘某能否取得对该房屋的所有权？

第一种意见认为，该案构成表见代理，刘某是善意取得，对该房屋享有所有权。

第二种意见认为，该案不构成表见代理，刘某对该房屋不享有所有权。

【管析】

笔者认为，两种意见都不恰当，笔者的意见是该案不构成表见代理，但刘某对房屋享有所有权。

1、表见代理是指善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖善意相对人与无权代理人订立合同，由此造成的法律效果由被代理人承担。本案中，李某伪造委托书，使刘某认为李某具有代理权，其并不是张某的行为导致刘某相信李某具有代理权，故该行为不构成表见代理；

2、善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时是出于善意，则受让人依法取得该财产的所有权的法律制度。其的构成要件是：受让人受让该财产是善意的；以合理价格有偿转让的；依法应登记的已经登记的和不需要登记的已经交付的。具体到本案，案情介绍中未阐述刘某订立合同时为恶意，且受让人是否恶意应由张某承担举证责任，如举证不能，应推定刘某受让该房屋是善意的；刘某与李某签订了房屋买卖合同，案情介绍没有价款，应推定为是以合理价格转让的；房屋已过户到刘某名下，即已办理的登记。故，刘某购买该房屋的行为符合善意取得的构成要件。

3、刘某对委托书没有核实义务，不能由此推定刘某是恶意，换言之，只要李某出具了委托书，刘某看到了委托书，刘某就可以相信张某已经同意出售房屋。要求刘某去核实委托书，这明显不符合普通人的认识，且房屋已办理了登记，登记机关有核实的义务尚未发现委托书是伪造的，怎么能要求作为普通购房者的刘某去核实呢，难道要刘某去申请字迹鉴定吗？

综上，笔者认为李某的行为不构成表见代理，刘某基于善意取得对该房屋享有所有权。

作者：万安县人民法院 何庆