夫妻一方擅自转让共有房屋的买卖协议是否有效？
夫妻一方擅自转让共有房屋的买卖协议是否有效？
北京房地产律师王树德13910608495
地址：北京市建国门外大街19号国际大厦A座2003（北京振邦律师事务所）
进入2010年以后，中国的房地产交易热度不减，尤其是在2010年3月份4月份，中国尤其是像北京这样的一线城市二手房交易出现了空前繁荣的景象，但是繁荣的背后伴随着种种法律问题及纠纷，在这期间北京市城八区以及郊县人民法院二手房买卖纠纷案件受理数量也达到了顶峰。原因有很多很多，当事人为什么敢于为了多卖或者少出一些购房款而铤而走险？究其原因有两个，当事人对大宗商品的交易缺乏法律风险防控意识，房屋买卖合同签订潦草，没有起到制约买卖双方的作用，其次就是房地产中介机构急功近利对买卖双方身份的审查以及房屋本身的权属情况没有尽到审查义务。但是话说回来，房地产中介机构在二手房买卖过程当中基本上不承担任何责任，签订合同以后堂而皇之的收取中介服务费，在本律师受理的大部分房地产交易案件中，要求中介退还中介费的诉讼请求基本上法院不会支持。今天借用一个本律师亲自代理的一个案例来分析一下二手房买卖过程当中需要注意的一些重要问题，即夫妻一方擅自转让房屋的买卖协议是否有效？希望对可能以后购房的读者起到一定的提示作用。
案例：
陈某（男方）与刘某（女方）为夫妻关系，近年来夫妻关系恶化勉强共同生活。刘某名下有一套2居室位于北京市朝阳区某小区，此房屋是陈某与刘某结婚以后购得，属于夫妻共有财产。2010年4月刘某在没有征得女方同意的情形下，私自与河北省保定市的李某签订了北京市存量房买卖合同，房屋没有过户也没有交付使用。在房屋尚未过户的情况下，陈某发现刘某将房屋售予他人事实，遂与李某协商解除合同，遭到李某的拒绝。后陈某委托本律师将其爱人刘某与买主刘某一同诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认合同无效。
判决结果：
北京市朝阳区人民法院依照《婚姻法》17条《合同法》51条以及《物权法》106条的规定判决，确认刘某与李某签订的房屋买卖合同无效。
一审宣判以后，双方均未上诉。
本案的代理词大意如下：
第一：本案所涉房产，是夫妻共有财产。
虽然被告刘某是以其自己名义购买所涉房产，但是其购买行为发生在夫妻关系存续期间，按照《婚姻法》17条规定，本案所涉房产为夫妻共有财产。
第二、在夫妻共有财产存续期间，刘某未经过本人同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，构成无权处分行为。
①根据《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国婚姻法〉若于问题解释(一)》(以下简称(婚姻法司法解释(一)》第17条第2项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双万应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条也规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
②被告刘某处分房屋不属于家事代理
我国《婚姻法司法解释(一)》第17条第1项规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项。其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面。此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故不属于日常家事的情形。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。在本案当中，被告刘某对于涉及夫妻共有财产权益的重大事项之共有房产，在夫妻关系存续期间未经对方同意做出处分的行为，严重侵犯了原告的合法权益，其处分行为构成无权处分行为。
第三：被告李某对所涉房屋不构成善意取得。
根据我国《物权法》的106条的规定，善意取得必须符合三个条件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的; 2.以合理的价格转让; 3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋并没有变更登记也没有交付给被告李某，所以不应该构成善意取得，因此房屋转让买卖协议应为无效。
综上所述，根据《中华人民共和国婚姻法》17条，《中华人民共和国合同法》第51条、《中华人民共和国物权法》第106条规定，请求法院被告刘某与被告李某签订的房屋买卖合同无效。
通过上述案例及论述，对购房人提出预防上述纠纷的建议：1、应该审查房屋共有权状况，可通过委托律师去房管部门查询等方式进行；2、对房主已婚的，一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料3、对房本尚未办理的二手房，可以与“房主“签订定金合同，定金性质约定为立约定金，定金最好是总房款的百分之二十，后一旦合同被确认无效，房主仍可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。
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本文作者：北京房产专业律师 王树德
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