常用房产知识问答
房地产开发
一、什么是房地产开发？
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
二、房地产开发的类型
答： 房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发
房产交易
一、商品房买卖合同主要内容：
答：1，当事人的名称、姓名和住所；
2，商品房基本情况；
3，商品房的销售方式；
4，商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间；
5，交付使用条件及日期；
6，装饰、设备标准承诺；
7，供电、供水、供热、供气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺的有关权益、责任；
8，公共配套建筑的产权和归属；
9，面积差异的处理方式；
10，办理产权登记的有关事宜；
11，违约责任；
12，解决争议的方法；
13，双方约定的其他事项。
二、导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除的情形？
答：1，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明文件的；
2，故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实；
3，故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房的事实；
三、房地产转让包括哪些内容？
答：1，买卖、赠与房屋的；
2，以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
3，一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金的；
4，企业被兼并、收购或合并房地产权属发生转移的；
5，以房地产抵债的。
四、如何办理房地产转让的？
答：1，房地产转让当事人签订书面转让合同的；
2，房地产转让当事人在签订合同后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
3，房地产管理部门对提出的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
4，房地产管理部门核实申报价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估；
5，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
6，房地产管理部门办理房地产权属登记手续，核发房地产权属证书。
五、房地产转让合同应包括哪些内容？
答：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方当事人权利、义务关系的协议。发地产转让时应签订书面的转让合同，合同内容由双方当事人协商确定，一般包括：
1，当事人的名称、姓名和住所；
2，房地产权属证书的名称、编号；
3，房地产坐落的具体位置、面积、四至界限；
4，土地宗地号、土地使用权去的方式及年限；
5，房地产用途或使用性质；
6，成交价格、支付方式；
7，房地产交付使用的时间；
8，违约责任；
9，双方约定的其他事项。
六、办理商品房交易需要提交的资料有哪些？
答：移交书、商品房买卖合同、购房发票、购房人身份证明、名章、房屋所有权证、测绘成果图。
七、房屋赠与需要提交那些证件？
答：房屋所有权证、土地使用权证、赠与公证书、当事人身份证、测绘成果图、受赠公证书。
八、房地产交易需要缴纳那些费用？
答：1，契税（1.5%、 2%、 4%）；
2，印花税（1‰）；
3，交易手续费（新建商品房3元/㎡、经济适用房减半），非住宅4元/㎡，由转让方缴纳；存量房住宅6元/㎡,非住宅8元/㎡,转让方各半。
4，公用设备、设施维修基金（1999年1月1日后竣工验收合格的住宅，多层2%，高层3%）；
5，其他费用：测绘费1元/㎡、1.7元/㎡、2.1元/㎡，登记费每套80元，非住宅每宗200元，产权证工本费10元。
九、商品房买卖当事人对面积误差的处理方式有哪些？
答：1，在合同中有明确约定的，按约定处理；
2，没有约定的，面积误差必须在3%以内的（含3%），据实结算；超出3%，买方有权退房；如果不退，产权登记面积大约合同面积的3%的，误差内的房价由买方补足，超出的由开发商承担。产权面积小于合同约定面积3%的，误差内的房价又开放商单倍返还，超过3%的双倍返还。
十、房屋租赁合同应具备哪些条款？
答: 1，当事人的名称、姓名和住所；
2，房地产坐落的具体位置、面积、装修及设施状况；
3， 租赁用途及期限；
4，租金及交付方式；
5，房地修缮的责任；
6，转租的约定；
7，变更和解除合同的条件；
8，违约责任；
9，双方约定的其他事项。
十一、房屋租赁双方当事人应当办理的手续？
答：双方自签订合同后30日内，向市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案，并提交：书面合同、房屋所有权证、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。
十二、什么是个人住房置业贷款担保？
答：是指借款人向贷款银行或住房公积金管理中心申请个人住房置业贷款时，应贷款机构要求由担保公司为其提供承担连带责任保证的担保。同时借款人向担保公司提供有效的抵押或质押反担保。
十三、申请个人住房置业贷款担保的对象及条件？
答：个人住房置业贷款担保的对象为具有完全民事能力的自然人，同时具备：
1， 得到贷款应行或住房公积金管理中心的贷款承诺；
2， 有稳定的职业收入，信用良好，有偿贷款本息的还能力；
3， 具有购买住房的合同或协议；
4， 有占房价30%以上的预付款；
5， 有认可的资产抵押或质押。
十四、个人住房置业贷款担保的额度和期限？
答：个人住房置业贷款担保的最高限额为抵押房屋评估价的70%，期限最长为30年，同时不得超过借款人的法定退休年龄。
十五、公积金贷款与银行贷款有什么区别？
答：贷款的条件和对象不同，申请公积金贷款需具备两个条件：1，申请人及单位的公积金缴纳正常；2，公积金贷款需用于购买自住住房。公积金贷款利率较银行贷款利率地，还款方式也不同。
房地产登记
一、 什么是房地产权属登记？
答：房地产权属登记是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由于房屋所有权产生的抵押、典权等房屋他项权利进行的登记，并依法确认房产权属的行为。
二、 哪些情况需要申请办理房屋权属转移登记？
答：房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，当事人应当自发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。
三、 办理房屋抵押登记。应提交哪些材料？
答：1，房屋所有权证，共有的房屋还应当提交房屋共有权证和共有人同意抵押的证明；
2，主合同和抵押合同；
3，可以证明抵押人有权设定抵押权的文件及材料；
4，可以证明抵押房屋价值的材料。
四、 房屋权属证书破损、遗失应如何办理？
答：破损的经登记机关查验确需换领的，予以换领；遗失的，权利人应提出申请，由登记机关作出补发公告，经90日内无异议，予以补发。
五、 产权办证如何收费？
收费项目 收费单位 收费标准 收费对象
登记费（住房） 每套 80元 个人和单位
登记费（非住房） 每宗 200元
预期登记费 按原登记费 3倍以下
房屋所有权 工本费 10元 办理所有权登记者
注：部分收费项目和标准因地域不同会有差异。
房屋拆迁
一、 拆迁补偿方式有哪些？
答：拆迁补偿的方式有货币补偿、产权调换，补偿方式由被拆迁人选择。选择货币补偿的，按市场评估价。
二、 什么是货币补偿？
答：是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋的所有人进行货币补偿。货币补偿后，如果所有权与使用权相分离，拆迁人不再承担对使用人的安置责任，而由所有人对使用人进行安置。
三、 实行货币补偿的，房屋拆迁补偿安置协议应当载明什么事项？
答：1，被拆迁房屋的地点、建筑面积、结构形式、层次、户型、朝向和土地使用权取得方式等基本情况；
2，货币补偿金额及其支付办法和期限；
3，搬迁期限；
4，搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及其支付办法和期限；
5，违约责任与争议解决方式；
6，当事人认为需要明确的其他事项。
四、 什么是产权调换？
答：是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。可以易地或原地再见房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去被拆迁房屋的产权，而取得调换的房屋产权。
五、 产权调换如何计算差价？
答：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿金额，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
六、 拆除租赁房屋如何让补偿？
答：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应与被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
七、 拆迁中对享受低保的如何安置？
答：享受城市最低生活保障待遇的被拆迁人，仅有一处住宅房屋且被拆迁房屋面积小于如45㎡，实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于45㎡的套内住宅作为安置用房，安置用房45㎡以内的部分不计算差价，超出45㎡的部分，按市场价结算。房屋拆迁管理部门应当将享受前述规定条件的被拆迁人，在拆迁范围内进行公示，接受社会的监督。
八、拆迁人对被拆迁人及房屋承租人如何发放临时过渡费、搬家费？
答：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
根据《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》的规定，拆迁住宅用房，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。搬迁补助费每户不低于五百元；产权调换为期房的，搬迁补助费每户不低于一千元。拆迁住宅用房以期房调换的，在过渡期限内被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。临时安置补助费按照被拆迁住宅面积和当地住宅租赁平均价格确定。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费和因拆迁造成停产、停业的直接经济损失补偿费。搬迁补助费和直接经济损失补偿费不得低于市、县人民政府规定的标准。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补助费。对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
九、 拆迁租赁房屋应如何订立补偿安置协议？
答：如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁协议；如果被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁协议的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议。
十、 拆迁中涉及装修装饰的房屋如何补偿？
答：根据《城市房屋拆迁评估价指导意见》的规定，在拆迁中被拆迁房屋的室内装饰的补偿金额，由拆迁人与被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过评估确定。
十一、拆迁当事人对评估结果有异议，如何处理？
答：拆迁当事人对评估结果有异议，自收到评估报告5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价。也可另行委托估价机构重新鉴定。
十二、拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的怎么办？
答：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
公有住房出售
一、 什么是公有住房的出售？
答：公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。 这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。 公有住房的出售政府和国有企、事业单位投资兴建的住宅，向职工、居民个人出售的房改措施。
二、 什么是出售公有住房的成本价？
答：出售公有住房的成本价是指各市县按照公有住房的年平均成本测算的价格。
三、 旧房如何计算折旧？
答：以成本价出售的公有住房，应按照房屋竣工的实际年限扣除折旧，砖混机构的住宅折旧率每年2%，最高折旧年限30年，钢混结构的住宅折旧率1.5%，最高折旧年限50年。
四、 职工购买公有住房超标面积部分的售价如何计算？
答：以成本价出售公有住房，超过规定标准部分面积执行市场价，不享受补贴。超标面积在20㎡以内的，市场价按成本价加15%调节系数测定；超过部分在21-60㎡的，市场价按成本价加30%调节系数测定，超标面积在61%以上的，市场价按成本价加60%调节系数测定。
五、 职工购买公有住房后，产权如何确定？
答：职工以标准价购买公有住房的，只获得部分产权；以成本价、经济适用住房价或市场价购买的公有住房，获得全部产权。
六、 公房出售应缴纳哪些费用？
答：1，评估费（成本价×面积的0.8%）；
2，测绘费 1元/㎡；
3,交易费6元/㎡；
4，印花税5元，转移登记费80元/本；
5，维修基金 成本价×面积的2%。
七、 职工如何才能将部分产权的住房变为全部产权的住房？
答：职工以标准价购买的公有住房（部分产权），本着原售房单位同意、购买人自愿的原则，按照购房当年的成本价向售房单位一次性补缴房价款及利息后，拥有按成本家购房的全部产权。
物业管理
一、什么是物业管理？
答：物业管理是业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场所进行养护、维修、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、怎样订立物业服务合同，物业服务合同包括哪些内容？
答：业主大会作出选聘物业公司的决定后，业主委员会应与物业公司订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业公司应与每位业主就物业服务的具体内容、费用等签订物业服务合同，以明确双方的权利义务。
三、物业服务费如何确定？物业服务费用由谁缴纳？不交物业管理费用应承担什么法律责任？
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
四、物业管理区域内发生安全事故，物业服务公司应承担什么责任？对物业公司的保安有什么要求？
答：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
五、《物业管理条例》对物业使用有何规定？
答：1，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
2，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
3，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
4，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
5，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
六、 业主在物业管理活动中的权利义务有哪些？
答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
七、业主大会如何形成？有何职责？
答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定如下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
八、业主委员会如何产生？它与业主大会是何关系？担任业主委员会委员必须具备什么条件？
答：业主委员由业主大会选举会产生；业主委员会是业主大会的执行机构； 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
九、什么是维修基金？
答：房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
十、房屋维修基金比例如何缴纳？
答：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
十一、什么情况下可以使用房屋维修基金？
答：房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
十二、房屋维修基金由谁管理？
答：按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
