与房产有关的婚姻继承法律社区普法知识讲座一
文/北京陈剑峰律师
 
房子、房产现在无疑是我们大家都普遍关心的问题。房子、房产对于我们绝大数人来说是一辈子中最最重要的财产。所以，今天我作为一名研究婚姻继承纠纷和房产纠纷的专业律师，来和我们广大社区居民共同探讨一下房子、房产涉及的相关法律问题，希望对大家有所帮助。
 
第一个问题：属于一方婚前的房产，结婚多年以后是否就变成了夫妻共同财产？如果万一离婚，是否会分割这套房产？
 
关于这个问题，不仅是我们社区居民咨询时曾经多次咨询过的问题，而且在其他社区接待居民咨询时也多次被问到过，看来这是广大居民普遍最关心的一个问题。现在，许多居民问我：一方婚前的房产，男女双方在结婚5年或者结婚8年以后，甚至10年或者结婚更长的时间，婚前房产是不是就变成了夫妻的共同财产呢？
今天，对于有这样疑问的居民，我可以在这里给大家吃个定心丸。那就是，对于婚前的房子、房产，无论结婚多少年，也就是说无论是结婚5年、8年还是结婚10年以上，一方婚前的房子、房产永远还是属于一方所有，并不能自动地转化成夫妻共同财产，离婚时另一方也就无权进行分割。但是，在这里需要强调一点的是，对于一方婚前的房子、房产，夫妻之间如果在结婚以后另外达成了书面的协议，协议中规定了一方婚前的房子属于夫妻共同所有的，那么这套婚前的房子就变成夫妻共同财产，离婚时是要进行分割的，因为根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻之间可以对于财产所有权进行书面约定。只要这种书面约定不违法就是有效的，就具有法律效力。
话说回来，大家之所以会提出结婚多年以后婚前房产是否就变成了夫妻共同财产这样的问题，甚至有的人至今的确还认为结婚满8年、婚前房产就是夫妻共同财产，之所以有这样错误的认为并非空穴来风，也并不是完全没有法律依据。在我国以前的司法解释中确实有过这样的规定，规定了婚前的房产这一重要财产在夫妻结婚8年后就看成是夫妻共同财产。1993年公布的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中第6条规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。”但是在2001年新的婚姻法司法解释（一）公布后，以前的司法解释与新的司法解释有抵触就自然失效了，就得以新的司法解释规定为准。
下面，我们看看新的现行的司法解释是如何规定的。2001年公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”《婚姻法》第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”当然这些法律规定较为书面化，不够通俗易懂。在这里，我就用最通俗易懂的话来说明一下，对于一方婚前的房子、房产，如果夫妻双方在结婚后没有约定的，那么这套房子就永远属于一方的财产，离婚时不进行分割。
好了，对于刚才这个问题大家基本上搞清楚了。那么，有人会认为，这个问题很简单，一方婚前的房产永远属于一方所有，进一步认为一方婚前房产永远和另一方没有关系。如果有人会这样认为，那就错了，大错特错。这里，其实还有个继承权的问题。拥有婚前房产的一方在结婚后突然去世，那么，这套房产就将和另一方发生关系。在没有遗嘱的情况下，另一方、双方所生子女和死者的父母都成为第一顺序继承人，共同继承这套房产。所以，我要在此特别说明这一点。
 
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《婚前房产，结婚8年后是否就变成了夫妻共同财产？》。
 
 
第二个问题：父母为自己的子女买房出资的，如何最大限度地维护自己子女的权益？
 
现在，有很多年轻人结婚时买不起房子，大都是由父母亲来掏钱为儿女们来买房子。那么，父母亲就会有忧虑，因为现在年轻人的婚姻说不清楚，很不稳定，说离就离了，万一离婚了怎么办？离婚了，岂不是让儿媳妇或者女婿分走一半？
在这里，先让我们来看看法律对于父母为子女购房出资是如何规定的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
在此，我重点说一下该条司法解释的第二句，也就是说，子女结婚以后，父母为子女夫妻双方买房出资的，如果父母没有明确表示该出资是仅仅只赠与自己子女一方的，那么该出资就视为对子女夫妻双方的赠与了。这样的话，就让作为父母的感到不安和担心了，将来子女夫妻俩离婚了怎么办？为了不让离婚后儿媳妇或者女婿分到这笔财产，应当采取这样的办法：子女结婚后，作为父母的如果为子女夫妻双方买房出资的，就和自己的子女或者子女夫妻双方签订一个赠与协议，赠与协议的内容就是买房出资是对自己子女的一方赠与，并不赠与另一方，即不赠与儿媳妇或者女婿。如果有这样的协议，那么，即使将来子女夫妻双方离婚了，父母赠与自己子女买房的钱就不会被分割了。这个赠与协议最好请律师见证或者到公证处公证一下。
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《父母为子女买房出资的，如何维护子女的利益？ 》。
 
 
第三个问题：父母将房产赠与给自己的子女时，如何最大限度地保护自己子女的合法权益？
有的父母将自己的房产赠与给自己的子女时，担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。在此，本律师给大家支个招，就是父母和自己的子女或者子女小两口签订一个赠与合同，在该赠与合同中载明该房产只赠与自己的子女一方，不赠与子女的配偶就可以了。这样，就不用担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。当然，这个协议书可以请律师见证或者请公证处公证一下。
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《父母将房产赠与给子女时，如何最大限度地维护子女利益？》
 
 
第四个问题：老年人立遗嘱将房产留给子女继承时，如何最大限度地维护子女的利益？
有的老年人将自己的房产立遗嘱给自己的子女继承时，担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。在此，本律师给大家支个招，就是老年人立遗嘱时，在该遗嘱中载明该房产只由自己的子女一方继承，子女的配偶一方不继承就可以了。这样，就不用担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。当然，这个遗嘱可以自己写（自己写一定要注意法律规定的形式要件：即亲笔书写、签名、注明年月日，否则无效），也可以请律师代书遗嘱或者请公证处公证遗嘱。笔者建议最好请律师代书遗嘱或者请公证处公证遗嘱。
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《老年人立遗嘱将房产留给子女继承时，如何最大限度地维护子女的利益？》
 
 
 
第五个问题：父母买房时将房产登记在自己的成年子女名下时，如何最大限度地维护自己的合法权益？
现在，有很多人买房，出于各种原因（例如父母年龄大，自己无法贷款买房等原因）把自己的房产登记在自己的成年子女名下，实际居住和使用权人还是父母自己。但不怕一万，就怕万一，如果将来有一天父母和子女关系出现矛盾，子女将父母赶出此房怎么办呢？在此，我为大家提供一个很好的解决办法，就是在以成年子女的名义购买房产后，父母和子女双方达成协议书，即此房产（写清坐落位置：如北京市丰台区某小区某号楼某单元某号房产）自某年某月某日归父母所有或者父母和子女共同所有。有了这样一个协议书，就可以保障老年人作为父母的合法权益了。这个协议可以请律师见证或者请公证处公证一下。笔者今年上半年就办理了这样一个成功的案例，大家可以上网在百度或者谷歌上搜索到我写的这篇文章：《以子女名义购买的房产，所有权就一定属于子女所有吗？》。
下面附案例全文：
 
【以成年子女名义购买的房产，房产所有权是否就一定属于成年子女所有？】
                                           ————房产纠纷经典成功案例一
文/北京陈剑峰律师
房产纠纷案情介绍：
    原告周海军和李淑芬系夫妻关系。今年周海军76岁，李淑芬72岁。老两口有3个儿子和1个女儿，儿子们都有他们自己的房产。6年前，42岁的女儿周小红离婚后没有正式工作也无房居住，便和老两口共同居住。由于共同居住比较拥挤并且生活习惯等出现不同，就经常出现矛盾和纠纷，老两口便萌发卖掉该房产，再按揭买两套房产，其中自己留一套，给女儿买一套的想法。4年前，也就是2005年3月，恰好北京市丰台区光彩路彩虹城小区房地产开发，老两口就将北京市丰台区丰台镇的一处70余平米的房产卖掉，购买了彩虹城小区的两套一居室的房产。由于老两口卖掉自己的那套房产再买两套新房钱不够，就只能采取交首付按揭的方式来购买，而老两口年事已高银行无法直接贷款个他们，就只好以女儿周小红的名义贷款了。这样，签合同和以后两套房房产证上的署名都是女儿周小红。但是，两套房产的按揭首付款、装修款、接下来的几年银行按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用都是老两口出的钱。两套房产，其中老两口住一套，女儿住另一套。为避免纠纷，其中一套房产在老两口的要求下，于2007年3月女儿周小红给出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”
    就这样，老两口和女儿相安无事两年多。慢慢地，矛盾和纠纷开始出现了。由于老两口的退休养老金也并不宽裕，再加上各种开支和费用支出，曾经卖掉自己房产的钱所剩无几了，再也承担不起两套房的按揭还款了。于是，2007年8月，就和女儿商量，让她找份工作或者找个合适的对象结婚，这样就可以承担她自己那套房产的按揭还款了。就这样，老两口就没再给女儿那套房产交按揭还款了。2007年年底，女儿由于交不起按揭还款，就在没有和老两口商量的情况下，将她自己的那套房产转按揭卖掉了，扣除银行的还款，实得25万元，只给老两口2万元，其余的被她以做生意为名占有了，带着钱她就去了南方。实际上，那套房你卖了就卖了，虽然老两口非常生气但是毕竟答应过给她一套的。没想到，2008年7月的一天，女儿从南方回来，说做生意亏本了，想用老两口居住的房产再抵押贷款做生意。这下，老两口就彻底愤怒了，并提出来要求女儿立即配合办理过户手续。女儿没有答应。出现了这样的纠纷，老两口无奈，只好诉诸法律，委托本律师来替他们打这起房产纠纷官司。2009年1月，本律师代理两原告夫妻向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求将丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产判归两原告所有。
    法院审理结果：
    北京市丰台区人民法院经审理后认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产由原告周海军和李淑芬出资以被告周小红名义购买，周小红出具书面证明将此房屋产权归李淑芬所有，是其真实意思的表示，且不违反相关法律法规。现原告要求北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归其所有之诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第54条、第55条、第57条的规定，判决如下：座落于北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归原告周海军和李淑芬所有。
     一审判决后，被告没有上诉。判决生效后，现原告正在办理房产按揭一次性还款和过户手续。
    陈剑峰律师评析：
本房产纠纷案争议的焦点是：以成年子女名义购买的房产，房产所有权是否就一定属
于成年子女所有？
    在现实生活中，父母出于各种原因将房产登记在子女名下的有很多。有的登记在成年子女名下，有的登记在未成年子女名下。今天，在此不探讨登记在未成年子女名下的房产问题，只探讨登记在成年子女名下的房产问题。关于登记在未成年子女名下的房产问题以后本律师会另撰文专门探讨和研究的。
    本案胜诉的关键在于：两原告夫妻于2007年3月让女儿周小红给出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”法院也是基于该证据来判决本案原告胜诉的。因此，本案给了许多父母以重要启示，那就是，父母以自己成年子女名义买房时，既然所有的钱是父母出的，为了避免日后出现纠纷，也为了保护老年人的合法权益，最好的办法就是像两原告一样，让子女写个书面证明或协议，来证明房产的所有权归父母。
    话说回来，如果父母不让子女写个证明或协议，那么出现纠纷怎么办呢？钱是父母出的，包括房产的按揭首付款、装修款、银行按揭还款、物业费、暖气费和水电费等费用都是老两口出的，会不会父母起诉一定会胜诉呢？本律师的观点是，案件可能胜诉，但不一定，因为这些钱的性质究竟是什么不好判断，如果视作父母对子女的单方赠与的话，那么这种房产案件的败诉可能性很大。
    所以，本律师再次提醒天下的父母们，父母出资以自己成年子女名义买房时，让子女写个书面证明或协议，来证明房产的所有权归父母！！！
（注：为保护隐私，文中当事人的姓名均为化名。）
第六个问题：公房能立遗嘱吗？
遗嘱人立遗嘱只能处分属于自己的个人合法财产，这些财产包括：“公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。”这里的公民的房屋指的是公民的合法私有房屋，不包括公房，因为公房的所有权属于房管所或单位，公房不属于个人合法财产，所以遗嘱人不能立遗嘱处分公房。
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《公房能立遗嘱吗？》。
 
第七个问题：自书遗嘱必须注意哪些问题？
 
有的人由于各种原因没有请律师代书遗嘱，也没有到公证处办理公证遗嘱，而是自己写遗嘱来处分自己的个人合法财产，这是法律允许的。但问题是自己写遗嘱有时会不按照法律规定的形式要件来写，最终导致遗嘱无效引起纠纷的时有发生。为了避免自己写遗嘱导致遗嘱无效的后果，一定要注意以下三个问题。这三个问题也是法律规定的自书遗嘱的三个形式要件，缺一不可。
一、     遗嘱人亲笔书写
    遗嘱人必须亲笔书写，不能用打印的，也不能让别人代写。写时字迹要清晰，语义要准确，不要使用摸棱两可的语言。最好别用铅笔书写，用毛笔、钢笔或签字笔都行，这样不易被人篡改。
二、     签名
    写完遗嘱后，遗嘱人一定别忘了签上自己的姓名，这不能让别人代签，也不能用捺手印来代替签名。
三、     注明年、月、日
    写完遗嘱后，遗嘱人必须写清楚立遗嘱的时间，这个时间包括立遗嘱的年、月和日。年、月、日三项都得写清楚，漏掉其中任何一项都不行。常见的错误是只写年、月而没写日，这样的遗嘱也是无效的。
大家可以在百度和谷歌网上搜索到我写的这篇文章《关于自书遗嘱必须注意的三个问题》。
 
 
 
 
 
北京市泰福律师事务所陈剑峰律师简介：中共党员，1996年起从事律师工作，至今已有13年的律师执业经验，现为北京市泰福律师事务所资深律师．擅长劳动争议纠纷（其中工伤赔偿尤为擅长）、婚姻继承纠纷、房产纠纷和刑事辩护。曾分别被评为北京市法律援助优秀律师和北京市丰台区法律援助优秀律师。多次应中央人民广播电台的盛情邀请，做客直播间，为全国听众解答法律咨询。
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