论业户是否可以擅自改建庭院绿地 王树德 房地产律师 13910608495
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最近有媒体报道了这样一条消息—— “郭德纲别墅被指私建花园”，通过这条消息，位于大兴区赢海庄园小区内的一栋别墅成为小区焦点，同时也不幸沦为了首都以及全国人民茶余饭后的谈资。目前事件正在不断升级。据报道，事情的经过大体如下：“瀛海庄园某些业主反映，小区内某别墅是著名响声演员郭德纲的居住地之一，郭德纲一家占用公共绿地，私建后花园，给整体环境造成影响。郭德纲的家属表示，为防纲丝扒窗相望，他们才在房后的软绿化带上独建了一排栅栏，并非私圈绿地”。本文作者非记者，无心也无精力去挖掘此报道是否真实，今天只想借此事件来谈谈事件本身所反映出来的相关的法律问题，即“业主的建筑物区分所有权”纠纷。
在本文中我通过假设问题并回答的方式来分析，假如物业公司将郭德纲诉至法院，那么会出现几个法律问题来让大家思考。
1、假如事件是真实的，物业公司能否作为原告来起诉郭德纲？
当事人的起诉要得到入民法院的受理必须具备法律规定的起诉条件。依照《民事诉讼法》第108条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。判断本事件当中物业公司是否具备原告的主体资格，关键是看原告与案件是否存在着法律上的厉害关系。从本事件的事实来看，物业公司作为物业管理者与郭德纲等业主签订了物业管理服务协议和业主公约。那么物业公司与郭德纲之间就存在物业管理合同上的法律关系，依据该法律关系，物业公司有权要求包括郭德纲在内的所有业主遵守业主公约并对违反业主公约随意侵占绿地或者破坏绿地的行为进行管理。本事件当中，郭德纲擅自改变绿地的行为显然违反了业主公约和物业公司对小区正常的管理秩序，物业公司与本案有着直接的利害关系，物业公司的诉讼主体资格符合法律的规定。
2、假如事件是真实的，郭德纲对其房屋以外庭院绿地是否享有独占使用权？
答案是否定的，根据《物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属予城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。从该法律规定可知，建筑区域内，除属于城镇公共绿地或者明示屑于个人的绿地外，小区的绿地属于业主共有。本事件当中，郭德纲如果认为对庭院绿地享有独占使用权，就必须提供相应的证据证明该庭院绿地明示属于其个人所有。郭德纲与开发商签订的房屋买卖合同并未明确约定该庭院绿地由被告享有专有使用权，而郭德纲又不能提供提供其他证据证明其对该庭院绿地享有专使用权，那么郭德纲是不得占用公共绿地的。
3、假如事件是真实的，郭德纲是否权对其房屋外的庭院绿地实施改造
如果物业公司将郭德纲诉至法院，而郭德纲又不能举证其对庭院绿地享有独占使用仪，那么该庭院绿地应当属于业主共有。郭对庭院绿地改造的行为未取得其他业主的同意，未得到其他业主的授权。同时，郭改造行为也违反了业主公约和物业服务协议上的约定。总之，郭德纲的改造行为没有任何合法的依据，其无权对绿地实施改造。
律师提示：
关于物业公司是否有权对业主违反业主公约或物业服务合同中的禁止行为提起诉讼的问题，在理论界和司法实践中有两种相反的观点。一种是物业公司无权起诉，理由是业主的违法行为侵害的不是物业公司的权利，违法的行为侵害的其他业主的权利，只有受侵害的业主才有权利提起诉讼。此外《物业管理条例》第四十六条明确规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为进行制止或者处理。可见，对业主违法上述法律规定的行为应当由行政部门处理，法院没有管辖权。
另一种观点是，物业公司有权起诉。理由是，行政管辖权与司法管辖权并不矛盾。并且行政管辖优先必须具有明确的法律规定，业主违反物业服务合同或业主公约属违约行为，物业公司作为合同一方当事人有权起诉。从近年来的司法实践来看，法院采纳了后一种观点。
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本文作者：北京房产交易专业律师王树德
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