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上海律师 孙随勤13764922280


开发商在房地产开发建设过程中，如要对期房进行销售，则必需要办理商品房预售许可证，否则销售行为不受法律保护。但要取得该商品房预售许可证，则楼盘de开发资金必需要达到某一界限，好比杭州市就you以下划定：“房地产开发企业预售商品房，房地产开发项目de工程形象进度应当符合下列前提：一多层建筑已完成主体结构三分之一以上；二高层建筑已完成地面以下de主体工程。” 因此，良多开发商为尽快募集一定de资金，且印证开发楼盘de市场销售前景（这是在向金融机构典质融资时一个重要参考因素），常用de办法就是与潜在de购房人签约认购书，并收取一定数额de定金。 这种办法虽然是良多地方政府明文禁止de（如杭州市），但国家法律并未禁止。根据民法原则精神，法律不禁止de即为允许。因此，如杭州市内de签订了认购书，仍是受法律保护de。下面WO们先谈谈认购书与商品房预售合同两者之间de关系。

按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方商定将来订立一定合同de合同，将来应当订立de合同称为本约。预约合同生效，仅仅只是使当事人负you将来要订立本合同de义务。两者之间具you不同de性质和法律效力，所以，当事人一方只能哀求对方订立合同，而不能依预约de本合同内容哀求对方履行。认购书等于预约，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内，双方you签订购房合同de义务，而不是向买受人发出必需要签订购房合同de要约。因此，如果认购书中you“在商定de期限内不签订合同de，定金没收”之类de商定是无效de。简朴地说，某人签约了认购书，只要其在划定de期限内根据认购书de条款往和预售人卡脖子购买de详细事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否卡脖子成功并签订合同则是另一新de合同事宜了。
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在现实糊口中，类似认购书de预约合同是常常化de，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务de则需要预约开户、读者预约借阅热点图书、预约专家看病、商人在卡脖子投资之前de预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样de，都是为后一个正式合同de预先商定。只不外一般de预约因为涉及标de数额小，双方权益义务简朴明了，没you认购书这么惹人瞩目而已。 那么，如果双方签订了认购书，不履行认购书义务，又该如何追究责任？关于这标题题目，目前法学界还存在较大de争议，但you一点是共叫de：如果购房合同不能签订是因为当事人违背了认购书中已经达成de事项造成，则该当事人就需要承担违约责任，已经支付de定金不能要回，收取定金的当事人应双倍返还定金。


举个例子：you个认购书商定：该楼盘销售价格为每平方米5000元，建筑面积120平方米，2007年1月交付使用。如果在签订购房合同中，任何一方对以上de三个数据不遵守，就需要承担违约责任。而如果是因为双方对争议解决方式（好比说是选择仲裁仍是法院）达不成协议，则双方都无需承担违约责任。 以上说de是受法律保护de认购书。其实，并非所youde认购书都是受法律保护de。 根据目前WO国法律划定和司法解释，签订一个受法律保护de认购书，必需知足以下前提：开发商已经办妥立项、规划、报建审批手续。也就是说，只要认购书de签订是在该审批手续办理完之后，即使没you商品房预售许可证也是you效de。如果没you办妥以上审批手续，那么极you可能会被法院认定为非法集资，甚至you合同诈骗之嫌疑。不但不受法律保护，严峻de还会受到行政处罚直到承担刑事责任。


还要注意de一点是，如果开发商在签订认购书之时，以预付款等名义收取购房款，那么该行为也是违法de。道理很简朴，既然还没you办理预售许可证，也就不可能存在是否可以预售de可能，当然也就不存在预付款之说法了。虽然，you时侯可以在法庭上让法官判断该预付款实质上是定金，但毕竟这是下策，存在很大de不确定性。 如最高人民法院民事审讯第一庭就you以下观点：在认购书上常常泛起de订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上de定金，但如果认购书上已you商定：双方未签订正式de商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时de订金和押金即具you定金de性质。


以上是认购书de主要法律标题题目概述，至于如何来起草一份详细完备而又合法de认购书，同时又能保障开发商de合法权益，则需要向专业律师请教咨询，不再本文探讨范围内。






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