[案情简介]林某购买海南某广场商铺由于种种原因长期无法取得房产证，与该广场发生商品房买卖合同纠纷，林某委托海南正凯律师事务所李武平律师为其代理，李武平律师代理后，依照法律规定，代为当事人提起仲裁申请，并多次找对方协商解决问题，终于使双方达成和解协议，并经过海口仲裁委制作调节书，现本案已圆满解决。

[仲裁结果]
海口仲裁委员会
调解书
申请人:林某某,
委托代理人:李武平、陈春丽,海南正凯律师事务所律师.联系电话：13907551010。
被申请人:海南某房地产公司.
海口市仲裁委员会(以下简称海口仲裁委)根据申请人林某某提交的《仲裁申请书》和《商品房买卖合同》项下的仲裁条款,于2008年10月22日受理了申请人与被申请人海南某房地产公司(以下简称宜欣公司)之间的“商品房买卖合同纠纷”案.
海口仲裁委于2008年12月10日依法组成了由刘爱华为仲裁员的独任仲裁庭,并指定谢盛辉担任本案秘书.
仲裁庭在2008年12月17日在海口不公开开庭审理了本案.申请人委托代理人李武平,被申请人的委托代理人李晓琴出庭参加了庭审活动.开庭后,双方达成了和解协议.案件现已审理终结.
兹就本案案情和调解结果分述如下:
一、 案 情
申请人称:2005年1月13日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,约定申请人向被申请人支付783432元房价款购买海南XX商业广场壹层B-61号商铺,并于当日一次性付款完毕.合同还约定:1、买受人逾期付款的违约责任:逾期在30天之内的,买受人按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三违约金;逾期超过30天后,出卖人解除合同的,买受人按按累计应付款的3%向出卖人支付违约金.2、产权登记:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案.如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金.合同签订后,申请人依约于2005年1月13日将总购房款一次性付清给被申请人.但是自2005年10月1日商品房交付使用至今,被申请人仍未能办妥申请人所购商品房的房产权证,致使申请人不能完全行使所购商品房的占有、使用、受益和处分四项权能,给申请人造成经济损失.申请人多次找被申请人协商解决,均未果.被申请人的行为已经构成违约,损害了申请人的合法权益.另外合同约定逾期****违约金额为申请人已付房价款的0.2%,与双方签订的《商品房购买合同》买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之三或累计付款的3%计算违约金的约定不对等,属违约金决定过低,为此,申请人特申请仲裁,请求裁决:1、被申请人立即为申请人办妥海南XX商业广场第壹层B-61号商铺的产权过户登记手续(房产证和土地证);2、被申请人支付给申请人****违约金165139元(自2006年1月1日暂计至2008年9月30日,违约金以申请人已付房款总额783432元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,从2006年1月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止);3、本案仲裁费由被申请人承担.
申请人就其主张提供了《商品房买卖合同》、付款发票等证据.
被申请人答辩称:1、被申请人已向申请人交付了房产并配合被申请人前往房管局办理了产权备案手续,目前未能办妥房屋所有权证的主要原因是承建工程时存在质量和消防问题,导致XX广场至2008年2月2日才全部综合验收完毕.现被申请人正积极磋商相关部门,尽最大努力在最快时间内办妥房屋所有权证并交付给申请人.2、申请人以总额783432为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算、并从2006年1月1日起计至房屋产权登记手续办妥之日止支付违约金的请求没有事实依据.违约金计算应当根据双方2005年1月13日签订的《商品房买卖合同》第十五条第二项“买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”的约定,故被申请人支付的违约金是1566.86元,而非165193元.如此计算违约金,并未有失公平,合同逾期交房与逾期****是对等的.
庭审后,在仲裁的建议下,申请人与被申请人于2009年1月11日达成了《和解协议书》,协议内容如下:
1、 甲方将海南XX商业广场壹层B-61号商铺退回给乙方,乙方将甲方已支付的购房款783432元及****费用23503.00元,共计806935元退还给甲方.2、乙方在2009年2月28日以前分两次将806935元退还给甲方.第一次付款时间为2009年1月20日前,付款为总额的60%,即484161元;第二次付款在甲方协助乙方到房产局办理完毕备案撤消登记手续后,于2009年2月28日支付总额的40%,即322774元.3、若乙方未按时(甲方必须在第二次付款前协助乙方在房管局办理完毕备案撤销登记手续)全部退回购房款项,除仍按原《商品房买卖合同》继续履行权利义务外,乙方另支付给甲方违约金50000元.4、甲方与海南XX商业经营管理服务有限公司租赁合同纠纷一案经(2008)龙法民一初字第1725号民事判决书判决海南XX商业经营管理服务有限公司须支付的2008年7月至9月租金13710元以及2008年10月至12月租金13710元,共计27420元,乙方代为在签订本协议是一次性付清.5、甲方一海南XX商业经营管理服务有限公司签订的海南XX商业广场商铺《租赁合同》在甲方收到乙方依约退还的806935元全部款项后自行终止.6、因上诉纠纷产生的诉讼费用78元、仲裁费用10609元,共计10687元,由甲、乙各承担50%.以上费用已由甲方垫付,乙方须支付给甲方5343.5元,于签订本协议时一次性付清.7、本协议经甲、乙双方签章后交海口仲裁委制作仲裁调解书.8、本协议一式三份,甲、乙、海口仲裁委各一份.
二、 调解结果
仲裁庭认为,2009年1月11日的《和解协议书》,系申请人与被申请人为解决商品房买卖合同纠纷而签订的,该协议依稀表示真实,内容合法,仲裁确认有效.鉴于签订协议时双方已实际履行协议第4、6项的约定,且协议第5项涉及申请人与第三人之间的《租赁合同》终止问题,不属于本案仲裁的审理范围,故对该协议,仲裁庭确认如下主要内容:
1、 申请人将海南XX商业广场壹B-61号商铺退回给被申请人,被申请人将申请人已支付的购房款783432元及****费用23503.00元共计806935元退还给申请人.
2、 被申请人应在2009年2月28日以前分两次将806935元退还给申请人.第一次付款时间为2009年1月20日前,付款为总额的60%,即484161元;第二次付款应在申请人协助被申请人到房管局办理备案撤销登记手续后,于2009年2月28日支付总额的40%,即322774元.
3、 若被申请人未按时(申请人必须在第二次付款前协助被申请人在房管局将备案撤销登记手续办理完毕)全部退回购房款项,除仍按原《商品房买卖合同》继续履行权利义务外,被申请人另支付给申请人违约金50000元.
本调解书自签收之日起发生法律效力.
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