抵押房产买卖合同效力问题

[案情简介]
刘某与陈某签订《购房协议》约定，由刘某支付首付14万元购买陈某所有的房屋一套，合同签订后并在原告支付首付款后，陈某拒绝协助办理房屋过户，并拒绝退还购房款。为维护自己的合法权益，刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼，李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，提出《购房协议》为无效合同的代理意见，获得法院的支持，为刘某换回14万元的损失。

[法院审理]
海口市龙华区人民法院
民事判决书
（2009）龙民一初字第921号
原告（反诉被告）刘某，男
委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。业务手机：13907551010。
委托代理人陈春丽，海南正凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈某，女
原告刘某与被告陈某商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭件进行了审理。原告刘某的委托代理人李武平，被告陈某的委托代理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月27日，被告在未知抵押物未办理抵押权人同意转让手续的情况下，与原告签订《房屋转让协议》，约定原告以总价人民币44万元，位于海口市某路路33号（某大厦大厦B座1503房）的房产（该房为银行按揭房），合同签订后的当天下午，原告依照合同的约定到海口市农业银行以转账的方式付清了应付款项14万元，并于2008年1月起至2009年4月以被告名义向中国工商银行交纳了按揭款。2008年5月后，原告即依照合同约定向被告主张办理房产过户事宜，均遭到被告无理拒绝。期间原告数次来海口与被告交涉发生交通费等实际经济损失8000元左右。原告认为，原、被告签订《房屋转让协议》所购买的房产为银行按揭房，在签订转让合同时被告未经银行同意，原告也没有代为清偿债务消灭抵押权。该转让协议违反了《中华人民共和国物权法》的规定。请求：1、依法确认原告与被告于2007年11月 27日签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告返还购款本金14万元及还清之日止的利息（自2007年11月27日起暂计到2009年4月30日止的利息为15687元）。3、判令被告返还原告代付银行按揭款16050元（2008年1月至2009年4月止）及其还清之日止的利息1433元；4、判令被告赔偿原告交通费等经济损失8000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原、被告双方于2007年11月27日签订的《房屋转让协议》是该房屋转让前提条件的有关约定，应为有效协议；2、原告所称其以陈某名义代付银行按揭月供款人民币16050元违背事实；3、原告要求赔偿的交通费、住宿费等经济损失与本案没有关联性；4、合同有效，被告不履行合同应承担赔偿被告损失的违约责任。
反诉原告（本诉被告）陈某诉称，反诉被告是明知转让房屋属于按揭贷款，由于签约行为以及由此产生的相应后果给反诉原告造成的经济损失，必须由反诉被告承担相应的赔偿责任。主要是：1、反诉原告的租金损失。因反诉被告与反诉原告签订了房屋转让合同并支付了首期转让款，且反诉被告承诺其支付按揭贷款和物业管理费，而且告知反诉原告其随时要使用房屋，故反诉原告一直未使用或出租该房。如果不是已将该放转让给反诉被告，反诉原告完全可以出租该房以租金养贷。按该房所处区域，如出租每月可收约1500元租金，从2007年12月至今，反诉原告的租金损失约25000元。2、反诉原告转让该房的收益损失，该房为反诉原告2002年4月购买，到2007年和2008年，该房价格上涨至少一倍以上。如不是转让给反诉被告，或者反诉被告尽早明确不履行合同，反诉原告完全可以将该房转让给他人，在与反诉被告签订转让合同签订后，却有不少客户以比反诉被告更高的价格提出高买反诉原告的房屋，但因已经与反诉被告签订了转让合同，反诉原告均只好予以回绝。如果该房得以转让，反诉原告可获得正当利益至少有20万元。请求法院：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币10万元；2、本院诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）刘某辩称，一、反诉原告没有举证租金损失的直接证据。第一、双方签订合同后，反诉原告从来没有将该房交付给被告使用。第二、反诉原告也没有举证该房是否出租，如小区物业管理公司对该房使用情况的证明也没有有提供，反诉原告仅凭一纸评估报告书无法证明损失与本案的因果关系。二、反诉原告主张转让收益损失没有事实和法律依据。第一、该房从2007年11月以来，海口房价稳中有升，争议房屋也如此；第二、主张这种期待利益没有法律依据；第三、反诉原告的房屋是抵押给工行的，未经银行同意不能私下签订协议转让。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求10万元，维护法律的严肃性。
经审理查明，2007年11月27日原告刘某（以下称乙方）与被告陈某（以下称甲方）签订了《房屋转让协议》，约定：一、甲方同意将自有房产海口市某路东路33号（某大厦大厦B座1503房）以总价人民币44万元转让给乙方。二、一放在协议签订生效后即付人民币14万元交给甲方，剩余款项人民币30万元在2009年5月1日之前尽快付清给甲方。三、一方同意该房屋目前在银行按揭款及利息自2008年1月 期由刘某支付。并同意今后继续以陈某名义交纳原按揭款及利息。四、甲方同意在2008年5月后适当的时候办理房屋产权变更手续。五、一方同意该房屋自2008年1月1日后的物业管理费由刘某按期缴纳。所发生的水、电、气等费用同时由乙方承担。六、双方同意在办理房产过户手续时各自承担契税等有关费用。七、违约责任：协议已经双方签字生效即具有法律效力。双方应严格遵守，不得反悔。乙方在约定时间不能付清余款时需向甲方支付违约金每月一万元。签订合同当天，原告刘某从自己在中国农业银行的银行卡中取出14万元人民币交给被告陈某。之后刘某于2007年12月30日支付950元，2008年3月3日和2008年4月3日汇1000元到被告陈某的中国工商银行的银行卡号作为支付银行按揭，此后没有再到银行存款还贷，也没有交物业管理费。由于合同指定的房屋是按揭贷款房，被告没有按规定交付余下的房款，使抵押权消灭，该房屋不能变更到原告的名下。之后，原告要求被告将已付的购房款返还，而被告却坚持只要原告将余款30万元付给其交付按揭款就可以变更房屋权属，不同意返还。由此双方引起争执，原告遂起诉。
另查，原告在诉状中要求被告返还其从2008年1月至2009年4月共存入16050元到被告的银行账号为支付按揭款，除提供上诉的2950元的银行凭证外，没有其他证据来证明。要求被告赔偿交通费等经济损失8000元，并提供了自己和王红梅、高强德等人从广州至海口的旅行机票和住宿费单据共8000元。原告在替被告偿还2950元银行按揭后，又在被告的银行卡中取出2200元，实际上支付银行按揭款750元。被告在提起反诉期间提供了经自己委托海南中洲资产评估事务所做评估报告：1、《某大厦大厦B1503房年租金项目资产评估报告书》，设立该房租金收益每月租金人民币1560元；2、《海口市某路大道某大厦大厦B1503房项目资产评估报告书》，评估该房产截至2008年2008年8月2日止单价4006元每平方米，价值合计631225元；3、《海口市某路大道某大厦大厦B1503房项目资产评估报告书》，评估截至2009年5月10日止，评估单价2984元每平方米，价值合计470189元。被告据此要求判令原告赔偿租金损失25000元，转让该房的权益损失10万元。
以上事实由原被告签订的《房屋转让协议》、原告提供的中国工商银行个人业务凭证、航空运输电子票单程、住宿费、车费，被告提供的评估报告书、银行明细清单和个人业务凭证、中介公司的证明书、原被告的陈述等证据为证并经庭审证实，足以认定。
本院认为：1、关于房屋转让协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押产物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原、被告争议的房屋是设立抵押权的，他们签订的房屋转让协议违反了上诉法律规定，应认定为无效，本诉原告主张合同无效的诉讼主张于法有据，应予支持；被告在反诉中主张合同效力的从宽办法，尊重当事人的意思自治，支持合同的履行，认定有效，没有法律依据，不予采纳。2、关于赔偿经济损失的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还……因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”在签订合同时原、被告均明知转让的房子是设立抵押权的，但双方仍签订了违反法律原则的转让协议，双方都有过错，应各自承担。原告要求返还本金14万元优势是根据和法律依据，应予支持。要求支付本金的利息15687元，因其签订的协议明知违法却签订，对过错有不可推辞的责任，该利息损失应由其自己承担；要求返还银行按揭款16050元，仅有证据证明其共支付750元，只能支持750元的诉求；要求赔偿8000元的交通等费用，除了提供自己旅行飞机票，还有其他人的姓名，且这些票据不能证明是追偿购房所产生的费用，因此其诉讼请求不予支持；3、关于被告在反诉中要求赔偿经济损失的问题，被告要求原告赔偿的经济损失是可得利益的损失，不是直接利益损失，在合同无效中不应使用可得利益损失赔偿规则。因此，被告的主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、 限被告陈某在本判决生效之日起十日内，将取得的购房款14万元和银行按揭款750元返还给回原告刘某；
二、 驳回原告刘某的其他诉讼请求；
三、 驳回被告陈某的诉讼请求。
本案诉讼费3964元、财产保全费1500元由原告刘某承担。本案的反诉费1150元由被告陈某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审  判  长   杨少华
审  判  员   曾  贞
人民陪审员   裴振山
二00九年十二月一日
书  记  员   黄  静