山东省建设厅关于深化房改和搞活住房二级市场几个问题的通知
山东省建设厅关于深化房改和搞活住房二级市场几个问题的通知
鲁建发［2002］43号
各市建委(建设局)、房管局：
省政府《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》(鲁政发［2002］22号)下发后，各地采取措施认真贯彻实施，有效解决了住房二级市场发展的瓶颈问题，激活了住房二级市场。同时，住房二级市场的发展还不平衡，还存在一些制约市场活跃的突出问题：有的城市住房二级市场尚未全面开放；房改单批方案单位的已购公房上市交易问题尚未得到有效解决；经济适用住房建设和销售行为不够规范；房改售房和权属登记进度有待进一步加快；上市审批和交易管理、权属登记程序有待进一步简化。为进一步贯彻落实鲁政发22号文件，针对上述问题，做如下通知：
一、进一步开放住房二级市场
目前尚未开放住房二级市场的市县，要采取措施尽快开市；已开市的要进一步放开上市交易领域和范围。取得全部产权的已购公有住房、经济适用住房和集资建房，除售房合同中有约定或法律、法规和规章规定不宜上市交易的，产权人可以自主上市交易。
二、加快出售现有公有住房
在职工自愿的基础上，各城市包括直管和单位自管在内的可售公有住房，均应尽快出售给符合房改购房条件的承租人，力争在2002年底前将可售公有住房基本出售完毕。
各市、县房改部门及产权单位应鼓励和支持符合购房条件的职工购买公有住房。对购买公有住房的申请，产权单位要及时上报，房改部门要及时审批，不得拖延推诿。对不予批准的购房申请，要以书面形式通知申请人，并写明不予批准的理由。
三、简化上市审批程序
要按照《意见》的规定，简化上市审批表格和提交的资料，取消已购公房上市交易过程中房改部门、原产权单位和售房人夫妻双方单位的审批环节，原则上取消原产权单位的优先购买权。个别确需保留优先购买权的城市，要严格控制划定范围，并明确行使优先购买权的时限，向社会公布，保留优先购买权的范围和时限由设区城市人民政府确定。省直机关、单位保留优先购买权的范围和时限由省直机关事务管理局会同原产权单位确定。保留优先购买权的已购公有住房上市交易，在同等条件下原产权单位可优先购买。原产权单位超过时限不行使优先购买权视为自动放弃。单位应支持已购公有住房上市，不得以优先购买权的名义为上市交易设置障碍。对符合条件的已购公有住房、集资建房和经济适用住房上市交易，房地产管理部门应在10个工作日内完成转移登记手续。
四、积极推行属地化管理
单批方案单位房改政策要与所在城市房改政策逐步并轨。今后，省里停止审批单批房改方案单位的公有住房出售价格，各单批方案单位的房改政策要与所在城市的房改政策并轨。各单批方案单位可以在当地房改政策规定的范围内，制定系统、单位的房改实施意见，也可直接执行当地的房改政策规定。单批房改方案单位要与所在城市房改机构统一管理程序，通过联网或其他有效手段实现审批信息资源共享，避免出现违反房改政策购买两套住房的问题。单批房改方案单位的权属登记纳入所在城市统一管理。城市房地产主管部门与单批方案单位应加强协调，密切配合，采取联合办公、集中申报等有效措施，尽快为单批方案单位房改职工办理房屋权属证书。权属登记原始档案资料由所在城市房地产管理部门统一集中保管。
尽快推进单批房改方案单位的已购公房上市交易。单批房改方案单位的已购公房上市交易，执行所在城市的有关政策，纳入城市统一的房地产市场进行，实现按不同房改方案购买的公有住房相互流通。单批房改方案单位的已购公房上市交易，土地出让金或相当于土地出让金的价款及所得收益按国家和省有关规定，根据原产权单位的财务隶属关系和财政体制，上缴同级财政。除保留优先购买权的单位可优先购买外，取得全部产权的已购公房，其转让、抵押或租赁等交易行为由产权人自主决定。
五、加快房改权属登记发证
各售房单位要继续把房改权属登记作为房改工作的重要内容来抓，指定专人负责，做好房改权属登记的组织申报工作。房地产管理部门要对加强各售房单位登记申报工作的指导，提高房改权属登记效率，对符合条件的登记申请，应在10个工作日内完成登记发证工作。对因历史原因造成确权资料不全、未办理相关手续的房改房屋，有关部门要本着“尊重历史，面对现实”的原则，研究制定切实可行的措施，实事求是地加以解决，力争年内已购公房登记发证率达到95 %以上。已办理的权属证书，必须尽快发给职工个人，单位不得截存、扣压。
六、简化和规范房地产权属登记和交易管理程序
各城市房地产管理部门要积极推行房地产交易、权属一体化管理，同时办理房屋交易、登记的，实行一套资料申请、一个窗口受理、一次性收取费用，清理不必要的收件，压缩办理时限，方便居民办理交易和登记。要将房地产交易与权属登记的办事程序、收件范围、办理时限和服务承诺向社会公开，自觉接受群众监督；要设立咨询窗口和电话，为群众咨询有关政策、查询登记进度提供服务；要设立投诉台或投诉电话，受理群众举报。
七、规范经济适用住房建设和销售
合理确定建设规模。自2003年起，各城市经济适用住房的年度建设计划应由城市住房委员会根据当地中低收入家庭住房状况和住房市场需求提出方案后，由建设、计划、土地、房管部门共同审定，按管理程序上报审批。要做好中低收入家庭住房状况和购房需求的调查摸底工作，为确定年度经济适用住房建设计划规模提供科学依据。继续坚持“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售”的方针，确保年度经济适用住房建设保持适度规模。
严格控制销售对象和建设标准。要建立经济适用住房购房人资格审查认定制度、购房面积标准和超面积的处理办法。各城市要结合当地经济发展水平，制定经济适用住房购房人的认定标准，向社会公布。对申请购买经济适用住房的购房人的资格要严格把关，建立购房人资格公示制度，接受社会监督。凡未制定相应监督管理制度和办法的城市，不得申报经济适用住房建设计划。
严格控制房价。认真落实国家有关土地划拨、各种行政收费减半等优惠政策，控制成本，降低造价，使经济适用住房的房价与中低收入家庭的经济承受大致相当。健全经济适用住房价格监管制度，严肃查处借经济适用住房之名开发销售商品房谋利等不法行为，确保经济适用住房各项优惠政策真正落实到中低收入家庭。
八、加强对集资、合作建房的管理
党政机关和事业单位一律停止单位建房。职工住房条件较差的企业，可在符合城市规划的前提下，利用存量土地，采取职工集资建房或合作建房的方式，解决职工的住房问题。对企业职工的集资、合作建房行为，城市住房委员会要严格审批程序，从严审查建房资金来源、分配对象，防止发生新的福利建房、分房。今后，对机关、事业单位的建房申请和未经住房委员会审批的企业建房申请，计划部门不得立项，规划部门不得办理规划手续，房管部门不予办理确权登记。擅自建房的，不得参加房改，不得办理产权过户手续。
九、推行社会化、专业化、市场化的物业管理
努力推进包括已购公房在内的旧小区物业管理。各城市要结合当地实际，采取切实可行的措施，多方筹措整治改造资金，完善旧小区的基础配套设施，为旧小区实施物业管理创造条件。出售前未按有关规定进行整修的已购公房，具备条件的，应由原产权单位出资进行一次性整修，以保护房屋的使用安全。要严格执行国家和省的有关规定，做好已购公房共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用和管理工作，妥善解决已购公房维修养护资金的来源。建立健全物业管理市场竞争机制。鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择。今后，凡经济适用住房、国家投资建设及国家控股建设的项目，均应通过招投标方式确定物业管理企业。
十、改革房屋租赁管理方式
各城市房地产管理部门要主动行使《意见》赋予的房屋租赁管理牵头职责，争取政府支持，积极与公安、工商、税务等有关部门协调，明确管理流程，理顺租赁管理关系，建立行之有效的协管机制，促进租赁市场健康发展。要逐步探索建立市场指导租金制度，定期向社会公布，发挥引导租赁行为、简化税费征管的作用。
十一、强化房地产抵押登记管理，规避银行信贷风险
明确房地产抵押登记主管部门。房地产管理部门是包括企业厂房等建筑物在内的房地产抵押登记主管机关。设定房地产抵押权的，当事人应到房地产管理部门办理他项权利登记。依法登记的房地产抵押，受国家法律保护。
加强预购商品房和在建工程抵押登记。以预购商品房或者在建工程抵押的，当事人应到房地产管理部门办理抵押合同备案，由房地产管理部门向抵押权人发放抵押证明书。抵押的房地产在抵押期间竣工的，房地产管理部门应为抵押人和抵押权人同步办理房屋所有权登记和他项权利登记，核发房屋所有权证和他项权利证。
十二、加快房地产交易市场信息建设
要在现有房地产交易市场的基础上，积极采用现代化办公技术和装备，完善市场功能，提高工作效率。要加大房地产市场信息网络建设力度，尽快与省住宅与房地产网实现联网，开展网上交易和信息发布，实现交易统计信息的自动采集、汇总、分析和网上传输，在此基础上逐步建立起房地产市场预测和监控体系，发挥对房地产生产和消费的引导和调控功能。
二○○二年十月三十日
