1．不动产物权的变动（设立、变更、转让和消灭），应当依法登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（《物权法》第9条）。

　　2．不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定（《物权法》第10条）。

　　3．当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明材料以及不动产界址、面积等必要材料（《物权法》第11条）。

　　农村宅基地等的“四至”，就是讲的“界址”。

　　4．登记机构应当履行下列职责：

　　（1）查验申请人提交的证明材料和其他必要材料。

　　（2）就有关登记事项询问申请人。

　　（3）如实、及时登记有关事项。

　　（4）法律、行政法规规定的其他职责。

　　登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看（《物权法》第12条）。“实地查看”属于实质审查。

　　5．登记机构不得有下列行为：

　　（1）要求对不动产进行评估。

　　（2）以年检等名义进行重复登记。

　　（3）超出登记职责范围的其他行为（《物权法》第13条）。

　　禁止上述行为，目的是防止加重申请登记人的负担。

　　6．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（《物权法》第14条）。

　　是“记载生效”，不是“发证生效”。

　　7．当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（《物权法》第15条）。此条是关于原因行为与物权变动相分离的规定（效力分离原则），非常重要，是理解《物权法》的一个枢纽。

　　8.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　不动产登记簿由登记机构管理（《物权法》第16条）。

　　这是不动产公示原则效力的体现。

　　9.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《物权法》第17条）。 登记簿，优于产权证。

　　10.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供（《物权法》第18条）。 “权利人”，如产权证书载明的人；“利害关系人”，如要从权利人那儿买房的人等。

　　11.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物权法》第19条）。

　　（1）申请更正登记的，有两类人。权利人是不动产登记簿记载的人；申请异议登记的人是利害关系人。

　　（2）更正登记，一是权利人书面同意；二是有证据证明登记确有错误。二者有其一即可。

　　（3）异议登记是一种临时登记。

　　（4）变更登记、异议登记不仅包括房屋，还包括其他不动产。

　　（5）异议登记可构成平等主体之间的侵权。比如，甲无理申请异议登记，使权利人乙丧失了某项现实的利益，乙有权请求赔偿。

　　（6）异议登记暂时排除了不动产登记的公示效力，也排除了第三人就该不动产善意取得的可能。就在异议登记期间（包含诉讼期间）签订的不动产转让合同而言，为效力待定。

　　（7）在诉讼期间，异议登记一直有效。

　　（8）15天的规定要记忆。

　　12.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效（《物权法》第20条）。预告登记有自动失效制度。

　　13.一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

　　14.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿（《物权法》第21条）。

　　15.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定（《物权法》第22条）。 可分解为三个“不得”。

　　8—14 甲方卖给乙方一套房屋。双方在9月1日签订了合同。在9月20日办理了过户登记（物权登记）。

　　——双方的债权合同在9月1日生效，物权（房屋所有权）在9月20日登记后转给乙方。

　　8—15 3月1日，甲与乙签订不动产抵押合同，3月5日办理了抵押权设立登记。合同于何时成立，抵押权何时设立？

　　——依据《物权法》第15条，不动产抵押合同（负担行为，债权合同）于3月1日成立生效。不动产抵押权于3月5日登记后设立。

　　8—16（2007/三/6）乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？

　　A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

　　B.合同无效，甲应返还所受领的价款

　　C.合同有效，甲应继续履行合同

　　D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

　　——答案:C。（1）依据《物权法》第15条，排除A。（2）《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案合同，不具有以上规定中的无效情形，故排除B。（3）综合以上的分析，本案的合同有效。对有效合同而言，解除权在被违约人（债权人），违约人（债务人）无解除权（参见《合同法》第94条），故排除D。（4）依据《合同法》第110条，被违约人（债权人）有权要求强制实际履行。结合以上分析，应当选C。

　　8—17 学生提问：什么是预告登记？特点是什么？

　　——预告登记，是为保全将来取得不动产物权的请求权而进行的登记。

　　特点是：

　　（1）预告登记所登记的，不是现实物权登记，而是为了将来取得不动产物权的请求权的登记，使请求权具有了物权的效力（“预告”二字，从此而来）。未经登记的请求权只有债权的效力。其他不动产登记都是现实物权的登记。

　　（2）预告登记是为了限制出卖人或者出让人的处分权。比如，开发公司卖给张某一套期房，在取得房屋所有权之前，就办理了登记，这个登记就是预告登记。张某的请求权因预告登记取得了物权的排他效力，具有了对世性。开发公司将房屋卖给第三人、抵押给第三人等违反预告登记的行为不能发生物权变动的效果。

　　8—18关于预告登记，表述正确的是哪些？

　　A.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记

　　B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

　　C.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效

　　D.预告登记使债权具有了物权的效力

　　答案：ABCD。

　　8—19 例如：一座房屋被抵押，该房屋有主人的所有权、债权人的抵押权（抵押权人必为债权人），当房屋所有权人发生变化时（如因继承发生变化），则抵押权不受影响。