我国《物权法》上涉及物权登记的条文共有三十五条（第6、9、10、11、12、13、14、16、17、18、19、20、21、22、24、31、106、127、129、1、145、150、155、158、169、187、188、189、190、199、224、226、227、228、246条），数量众多，内容丰富，形成了许多登记规则。这些登记规则成为司法考试的重点之一。在2008年国家司法考试第三卷中，有4道单项选择题（第8、11、12、13题）、3道不定项选择题（第94、95、96题）直接考察物权登记。基于其重要性，本文专门对物权法上的登记规则进行梳理和分析。

　　一、 物权登记的制度架构

　　《物权法》第二章第一节（第9条到第22条）是对不动产物权登记的集中规定。该节的条文勾勒出我国物权登记制度的大概轮廓。这些条文都是概况性的规定，未涉及具体操作规则。它们所起到的作用是建构物权登记的基本体系，并作为日后制定物权登记法律的权源性法条。基于这样的特点，2008年司法考试尚未对这部分内容进行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，这些基础性条文对把握整个登记制度的全貌，理解司法考试常考点--物权登记范围与效力至关重要。因此，有必要对这一节的条文进行梳理，方便大家理解和记忆。

　　从体系上看，该节条文主要涉及的内容如下表所列（其中，不动产登记效力将与动产登记效力合并分析）。

　　不动产统一登记制度 第10条

　　登记审查制度 第11、12、13条

　　登记信息查询制度 第18条

　　登记更正制度 第19条

　　临时登记制度（异议登记、预告登记） 第19、20条

　　登记错误赔偿制度 第21条

　　登记收费规则 第22条

　　不动产登记效力 第9、14、15、16、17条

　　1、关于不动产统一登记制度

　　《物权法》第十条第二款规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。"该条明确提出了统一不动产登记制度的立法态度。所谓统一登记制度系指，无论是何种不动产物权，均由统一的登记机关适用统一的登记法律进行登记，产生统一的登记效力。

　　2、登记审查制度

　　物权法上关于登记审查制度的内容可以这样记忆：

　　（1） 第11条规定了登记申请人提交必要材料的义务；

　　（2） 第12条规定了登记机关的审查职责（应该做），具体包括"查验申请人提供的权属证明和其他必要材料" 、"就有关登记事项询问申请人"；"申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看"。从审查方式看，我国物权法上的登记审查属于实质审查 。

　　（3） 第13条规定了登记机关行为的禁止条款（不能做），具体包括"要求对不动产进行评估"、"以年检等名义进行重复登记"、"超出登记职责范围的其他行为"。即登记机关的审查方式不包括不动产评估、年检。

　　3、登记信息查询制度

　　登记作为物权公示的重要方法，其首要目的是使利害关系人知悉某项财产之上的物权存续状况。只有使登记信息通过制度化的方式为利害关系人所获取，方能达到"公示"之效果。因此，完善的登记信息公开制度是完成这一目标所不可或缺的。《物权法》第十八条规定："权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。" 该条是《物权法》上关于登记信息公开的唯一规定。

　　4、登记更正制度

　　第19条第1款规定："权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。"登记更正的要件如下：

　　（1） 申请人为权利人或利害关系人（与登记信息查询主体一样）；

　　（2） 条件是：A不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；或者

　　B有证据证明登记确有错误的。

　　5、临时登记制度

　　从登记效力的确定性看登记可以分为终局登记与临时登记 。"终局登记又称本登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记之后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。" 下文要讨论的物权登记的范围与效力均是在终局登记的范围内讨论的。临时登记与终局登记相对应，是指不直接发生终局效力的、具有保全性质、存在时间较短的登记方式。在我国物权法上，临时登记制度体现为第十九条规定的异议登记和第二十条规定的预告登记。这两个制度是我国物权法引入外国先进立法的成果，体现了我国登记制度的创新性。

　　第19条第2款规定："不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"

　　从中可以看出，我国物权法上异议登记有如下几个要点：

　　（1）申请更正登记是其前置程序，只有在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人方可提起异议登记。

　　（2）申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

　　（3）异议登记申请人需要承担登记不当的赔偿责任。

　　预告登记又称预登记。"预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。" 预告登记最主要应用于不动产的远期买卖当中。达成产权转让合意与进行产权变更登记之间如果有较长的期限，出卖人就较有机会一物二卖损害买受人利益。买受人申请预告登记可以形成对新的买受人的对抗效力。预告登记保护了申请人的请求权，使其具有物权的对抗效力，其实质是"将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，故其本质属于物权法向债法的扩张。"

　　《物权法》第二十条规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"可见，我国物权法上预告登记的要点有：

　　（1）预告登记的效力是"未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力"。

　　（2）有效期是三个月，超过三个月未申请登记就失去对抗效力，这是避免长时间地妨碍现时登记权利人处分权的需要。

　　6、登记错误赔偿制度

　　因为登记是具有强大公信力的公示方法，行为人有理由信赖其正确性而为交易等行为。若登记发生错误，不但可能损害登记物权的真正权利人的利益，而且也容易造成交易当事人的损失，影响到交易的安全与秩序。因此，有必要建立一种制度，使信赖登记而遭受损失的行为人得到赔偿。这就是登记错误赔偿制度。

　　《物权法》第21条规定："当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。"实际上，这里规定了两类赔偿主体：一是提供虚假资料的登记申请人；二是因进行错误登记致人损害的登记机构。另外，可以比较记忆的是第19条规定的异议登记申请人登记不当也需承担赔偿责任。

　　二、物权登记的范围和效力

　　所谓物权登记的范围是指何种物权的设立或变更需要登记或可以不登记的问题。物权登记的效力是指登记对物权的设立或变更起何种效力的问题。由于针对不同物权，登记的效力亦不相同，所以本文将这两个问题合并讨论。

　　关于物权登记的范围与效力，可以从两个角度考察。一是物权的客体即指不动产和动产的划分，二是物权的种类即所有权、用益物权和担保物权。

　　《物权法》第六条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。" 第九条第一款规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。" 第二十三条规定："动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。"以上三个条文确定了物权登记的一般原则：不动产物权的得丧变更需要登记方能发生效力，动产则无此要求。这个原则有两个关键内容：第一是区分动产与不动产物权的不同变动方式，第二是将登记生效主义为我国物权法上不动产物权变动的基本原则。所谓登记生效主义系指以登记作为不动产变动的生效要件，它与以登记为对抗要件的登记对抗主义相对应。《物权法》在确立不动产物权登记生效作为基本原则的同时，也通过第九条和第二十三条中"法律另有规定的除外"的表述表明了这个原则存在有例外。

　　就动产物权无需登记而言，其例外是指未登记不能对抗第三人。具体而言，其例外主要是指：一，所有权上，第二十四条"船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。" 二，抵押权上，第一百八十八条："以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。"第一百八十九条第一款："企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。"概况而言，特殊动产的所有权、抵押权和第一百八十一条规定的特殊抵押未经登记不得对抗第三人。这里采的是登记对抗主义。

　　特别需要注意的是第一百八十九条第二款的特殊规定："依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。"也就是说，此种抵押即使登记也不能发生完全的抵押权效力。这不能不说是我国物权法上极特殊的登记规则。 就不动产登记生效而言，其例外有两个层次：其一是不经登记也能在当事人之间发生物权设立或变动的效力，但不能对抗第三人（登记对抗）；其二是不经登记就能发生物权设立或变动的完全效力，即发生对世效力。就物权法本身规定而言，第一个层次的例外有：第一百二十九条土地承包经营权的变更，第一百五十八条地役权的设立，第一百六十九条已经登记的地役权的变更、转让或者消灭；第二个层次的例外有：第九条第二款"依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记"，第一百二十七条土地承包经营权的设立。此外第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而依照其它法律规定，宅基地使用权的取得无需登记，变更采登记对抗主义，未经登记不能对抗第三人。

　　以上是从动产和不动产的角度讨论物权登记，但已经覆盖所有权、用益物权和抵押权的登记。除此之外，在质押权上，以权利为客体的质押权中有的也需要登记。权利质押的登记集中体现在《物权法》第二百二十四、二百二十六、二百二十七、二百二十八条的规定上。以基金份额、股权、应收账款、注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权均在登记时成立。此处又采用登记生效主义。

　　综上所述，我国《物权法》上登记的范围涵盖不动产的所有权、用益物权（地役权、土地承包经营权、宅基地使用权上存在例外）和抵押权，特殊动产的所有权和抵押权，权利质权，和一百八十一条规定的动产抵押。在效力上，有登记生效，有登记对抗，还有一百八十九条第二款规定的特殊登记效力。列表如下，方便记忆。

　　原则 例 外

　　无需登记 登记对抗

　　不动产登记生效 所有权 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

　　用益物权 土地承包经营权的设立、宅基地使用权的设立 土地承包经营权的变更、宅基地使用权的变更、地役权的设立和变更

　　动产无需登记 所有权 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭

　　抵押权 1、 以①生产设备、原材料、半成品、产品；②正在建造的船舶、航空器；③交通运输工具为抵押物的抵押权

　　2、 企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押（不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人）

　　权利质权中，以基金份额、股权、应收账款、注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，登记生效。

　　这里需要注意的是，有人认为第28条（因法律文书、征收决定等原因的物权的得丧变更）、第29条（因继承或受遗赠取得物权）和第30的规定（因事实行为取得物权）也是不动产物权登记生效的例外。虽然上述条文所列情形下的不动产物权设立或变动无需登记，但并不构成例外。原因在于，所谓不动产物权登记生效这个原则针对的是法律行为所引起的不动产物权设立与变更 。依事实行为、法律规定、司法和行政文书等原因而发生的物权设立和变更并不在这个原则的效力域内，当然也就谈不上是例外。至于第三十一条规定："依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力"，是因为处分因上述原因取得的物权是一种法律行为，需要适用不动产物权登记生效的原则。