制订物权法是从1998 年开始的， 至今已有9 个年头。1999年产生第一个专家草案（ 由笔者负责的社科院草案） ， 2000 年产生第二个专家草案（ 由王利明负责的人民大学草案） ， 2001年产生法工委的正式草案。该草案于2002 年12 月经过人大常委会第一次审议； 2004 年10 月经过第二次审议； 2005 年6 月经过第三次审议； 2005 年7 月在媒体公布征求修改意见， 10 月经过第四次审议。今年可能还将进行两次审议。其审议次数之多，是前所未有的。但物权法的复杂性和整个社会的物权法知识不足， 使物权法遭遇了太多的误解和太多的混淆， 被强加了不适当的期望和不适当的指责。因此， 我们有必要重新考虑对物权法的认识。但要正确认识物权法，必须从什么是民法说起。
一、民法概念重探
（一） 民法是调整日常生活的法律
民法与我们的生活密切相关。我们早上醒来， 先拧开水龙头洗脸刷牙， 然后打开煤气灶做早饭。水是自来水公司供应的，煤气是煤气公司供应的， 我们与自来水公司、煤气公司之间的关系是由民法规定的。饭后去单位上班， 乘电车、公共汽车或者地铁， 我们与公交公司、地铁公司之间的关系是民法规定的。如果乘自己的汽车，则我们与汽车供应商之间的关系、与保险公司之间的关系， 也是民法规定的。我们工作的单位无论属于私人企业、外资企业、国有企业， 或者是事业单位、国家机关， 我们与单位之间的雇佣（劳动） 关系， 也是由民法规定的。下班后去商场购物、去餐馆用餐、去保龄球馆打保龄球、去培训班上课、去浴池洗浴、去理发店理发、去医院看病等， 我们与商场、餐馆、保龄球馆、浴池、理发店、医院之间的关系也都是由民法规定的。还有我们的家庭生活，夫妻之间的关系、父母子女之间的关系也都是由民法规定的。可见， 民法是与每一个人关系最密切的法律。
（二） 民法是规定经济生活和家庭生活的法律规则
在市场经济条件下， 一个人要生存， 总要用自己的劳动（ 包括智力劳动或者体力劳动） 去换取金钱（工资报酬） ， 然后用金钱去换取各种商品（ 生活资料） 和各种服务。这就是我们的经济生活。每一个人， 一出生就生活在（ 父母的） 家庭中，成年后也要结婚， 要组织（自己的） 家庭。这就是我们的家庭生活。因此， 一个人总是同时处在经济生活和家庭生活中。民法就是规定经济生活和家庭生活的行为规则的法律。一个国家有各种法律， 当然各种法律都重要，但唯有民法是每一个人不可须臾离开的法律。
（三） 民法的内容
民法分为财产法与身份法。有关经济生活的法律规则， 称为财产法。财产法包括： 市场交易规则法（债权法） 、有形财产归属法（ 物权法） 、死者遗留财产处理法（ 继承法） .有关家庭生活的法律规则， 称为身份法（亲属法或称婚姻家庭法） .
市场交易规则， 就是合同法。所谓合同， 就是市场交易的法律形式。合同法规定正常的市场交易关系。还有类似市场交易关系的规则，这就是侵权法、不当得利法、无因管理法。合同法是市场交易规则法， 侵权法是对受害人的救济法，二者虽有不同， 但考虑到受害人请求加害人支付损害赔偿金的权利， 与合同当事人请求对方付款、交货的权利相同，都属于债权， 而且对方按照合同约定或者法律规定交货、付款、支付工资报酬、支付损害赔偿金或者提供各种服务的义务， 都属于债务， 因此， 将合同法与侵权行为法、不当得利法等合在一起，称为债权法。
（四） 民法属于私法
从法学角度看， 整个社会生活可以划分为两个领域： 民事生活领域和政治生活领域。民事生活领域涵盖了全部经济生活和家庭生活。政治生活领域包括国家的组织与国家的活动即立法、司法、行政以及人民政治权利的享有和行使等。法律理论上，把调整政治生活领域的法律规则， 包括宪法、刑法、诉讼法、行政法、经济法等， 称为公法； 把调整民事生活领域， 包括经济生活和家庭生活的法律， 称为私法。因此，民法属于私法。
（五） 民法的基本原理——意思自治
公法所遵循的基本原理是国家意志决定， 即政治生活领域的一切问题， 包括政府机关的设置、国家权力的行使、人民政治权利的赋予和义务的设定，均取决于上级国家机关的决定。
民法所遵循的基本原理是意思自治， 即经济生活和家庭生活中的一切权利义务关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思， 原则上国家不作干预。只在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时， 国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。意思自治的实质， 就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。
意思自治这一基本原理， 体现在民法的各个部分。例如在物权法上叫所有权自由， 指所有权人在法律许可范围内可以自由占有、使用、收益和处分其所有物；在继承法上叫遗嘱自由， 指个人在生前可以订立遗嘱， 决定其身后遗产的归属； 在合同法上叫合同自由， 指当事人自己决定是否订立合同， 与谁订立合同， 以什么形式订立合同及决定合同内容。
意思自治不是绝对的。在现代市场经济条件下， 国家出于对市场进行宏观调控和保护消费者、劳动者及社会公共利益的目的，通过制定一些特别法规对意思自治予以适度限制。
二、物权法是有形财产归属法
参加市场交易的前提是有财产（ 商品、金钱） .如果没有财产（商品、金钱） ， 则可以用自己的知识、技术和体力劳动去换取。进行市场交易的结果， 通常是获得新的财产， 如各种消费品、房屋、汽车、货币等。关于已经存在的财产，谁可以占有、使用、收益、处分， 必须要有明确的规则。例如你的房屋、你的汽车， 只有你和你的家人才能使用， 其他人要进入你的房屋、使用你的汽车， 必须得到你的许可。对现存财产的占有、使用、收益、处分的权利，就是所有权。
你如果向银行借款， 把自己的三居室房屋抵押给银行， 则你的三居室房屋就设立了银行的抵押权。抵押权的存在，虽然不影响你和你的家人继续使用房屋， 但一旦你到期不能归还银行的借款本金和利息， 银行就可以申请法院拍卖你的房屋。再如你将劳力士手表质押给典当行， 典当行对你的劳力士手表就有了质权，回赎期限届满你未能赎回， 这块手表就归典当行所有。抵押权和质权的作用在于担保债务的履行， 合称担保物权。
国家推行国有土地出让制度， 以收取出让金为代价将国有土地交给企业开发商品房、写字楼或者建厂房，企业对该国有土地就拥有建设用地使用权； 农村集体将农地承包给农户生产经营， 农户对集体的土地就有了农地使用权（ 土地承包经营权） .建设用地使用权和农地使用权， 都是对他人的财产进行占有、使用、收益的权利， 称为用益物权。
所有权， 是对自己的财产的权利； 担保物权（ 抵押权、质权） 和用益物权（ 建设用地使用权、农地使用权）是对他人的财产的权利。关于所有权、担保物权、用益物权等的法律规则，合称物权法。
物权法的内容当然不仅限于此， 还包括： 购买房屋、汽车等， 从什么时候取得所有权； 拾得遗失物应当怎么办；共有人之间的关系； 相邻不动产之间的通行、取水、排水、采光及损害如何处理的规则； 一栋建筑物有上百套单元房， 有上百位房屋所有权人， 他们如何行使权利， 如何共同管理整栋建筑，如何处理与物业公司的关系， 等等。
总而言之， 物权法是有形财产（ 动产、不动产） 归属关系的基本规则。
三、物权的概念
物权定义： 所谓物权， 是指直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。按照这个定义， 物权有三个要点：特定物、支配性、排他性。所谓特定物， 指当事人具体指明“这个”、“那个”的物。现房买卖和二手汽车买卖， 都是特定物买卖。一般的买卖， 只约定商品的厂家、规格、型号、质量，属于种类物买卖。种类物买卖到交货时， 买受人说“我就要这一台（ 彩电或者电脑） ”， 这台彩电或者电脑， 就变成特定物。
所谓支配性， 也不难理解。支配就是用人的四肢对财产（ 如手机、手表、钱包） 进行控制的意思。大型财产，如汽车、房屋， 不能用四肢控制， 就采用变通办法， 通过控制车钥匙、房门钥匙的办法予以控制。直接支配， 就是不依赖任何人的同意和帮助， 自己控制属于自己的财产的意思。
关键在理解排他性。物权的排他性不是财产本身所具有的属性， 而是法律强行规定的。例如， 开发商把一套房屋卖给张三，由于合同上的权利没有排他性， 开发商又将同一套房屋卖给了李四。在上海就有同一套房屋卖给了六个人的事例。这就是一房多卖。为什么会出现一房多卖呢？ 就是因为买卖合同上的权利属于债权，而债权不具有排他性， 属于相对权。即合同上的权利只对合同当事人有效， 对他人无效。开发商把一套房屋卖给张三， 张三请求开发商交房和办理产权过户的权利属于债权，不具有排他性， 对合同之外的人无效， 因此开发商还可以把同一套房屋卖给李四甚至再卖给王五， 而开发商与李四订立的买卖合同， 与王五订立的买卖合同， 都同样有效。因此，开发商之所以能够一房多卖， 是因为合同上的权利属于债权， 债权属于相对权， 不具有排他性。但在一房多卖的情况下， 如果其中一个买房人办理了产权过户， 他对该房屋就有了物权（所有权） ， 因为物权具有排他性， 排除了其他买房人的干涉， 人民法院就必须判决拥有所有权的这个买房人得到这套商品房。
民事权利分为具有排他性的权利和不具有排他性的权利。凡是有排他性的权利法律都是用刑事责任、侵权责任来保护的，如果这样的权利被侵犯， 轻则追究侵权责任， 重则追究刑事责任。凡是没有排他性的权利， 法律只用违约责任来保护， 只追究侵害人的违约责任。刑法上所规定的抢劫罪、抢夺罪、盗窃罪就是用来保护物权的排他性的。
有这样一个例子： 张三向李四借了钱， 到期不还， 张三是养猪的， 于是李四趁张三不在家，带人到张三家里去抓小猪抵债， 并且按照张三欠钱的数额抓走一定数目的小猪。张三告上法院， 经过审理法院判处李四承担侵权责任。当然， 如果张三通过公安机关处理， 李四就要承担刑事责任。为什么张三赖账不还反倒没事？原因在于李四的金钱债权不具有排他性。如果张三不还钱， 李四应该到法院起诉， 请求法院判令张三承担违约责任， 强制他还钱， 并且支付利息。因为债权没有排他性， 所以张三既不构成犯罪，也不构成侵权。相反， 张三对小猪的权利是物权， 具有排他性， 李四未经张三同意去抓小猪， 就侵犯了张三物权的排他性， 李四就要承担侵权责任。
实际上， 物权的排他性， 不仅排除一般人的干涉， 而且着重排除国家的干涉， 首先是警察的干涉。警察能不能随意地进入居民的房屋？绝对不行。我们看到车站、码头、广场、街道、公路都有警察巡逻， 但私人的住宅、住宅小区没有警察巡逻。为什么警察不能进入我们的小区巡逻呢？ 为什么许多小区的门口都有一块牌子，上面写着八个大字“私人产业， 非请勿入”？“非请勿入”的意思是： 不经权利人同意， 你就不能进去。体现了物权的排他性。私人产业，就是物权法上的“物权”，“非请勿入”， 就体现了物权的排他性。即使是警察， 也不能进入私人小区和私人的房屋， 除非得到房主的同意或者持有搜查证。
前两年有一个在网上炒得很厉害的黄碟事件。两个警察跑到一人家卧室， 把小两口抓起来， 说小两口在卧室里看黄碟。为什么后来公安机关就此事赔礼道歉，那两个警察也受到处分？ 两个警察和公安机关究竟错在什么地方？ 因为人家的房屋属于不动产物权， 物权具有排他性， 具有排除包括警察在内的一切人干涉的法律效力。警察要进入别人的房屋：第一， 须得到房主的同意； 第二， 警察要想强行进入， 必须持有搜查证。你没有搜查证， 就不能强行进入。这两个警察， 既没有得到房主的同意， 也没有取得搜查证，强行进入私人住宅， 构成违法行为。
当时一位宪法学者发表一篇文章， 题目是《论公民在卧室里的宪法权利》。一位很有名的法理学者发表文章说：“且不说小两口在卧室里看黄碟， 就是在卧室里演黄碟警察也管不着。”我们觉得颇有道理。但我们再一想，哪一个国家的哪一部宪法规定了公民在自己的卧室里享有什么权利？ 可以做什么？ 我们找不到这样的宪法。宪法不会规定人们在卧室里有哪些权利， 宪法不会规定我们卧室里的事。为什么呢？因为这是在我们的物权范围之内。说公民在卧室里演黄碟警察也管不着， 当然是正确的， 但他没有告诉我们为什么警察管不着。这个理由就是物权具有排他性。警察要强行进入私人的房屋，必须有搜查证，没有搜查证就构成违法。
现在我们讲依法行政， 温家宝总理在2004 年的《政府工作报告》中讲“全面推行依法行政”。但一讲依法行政， 就有个倾向， 好像依法行政就是我们多制定一些行政法规、行政规章，使其尽量完善。是不是行政法规尽量完善了就实现依法行政了？ 不是。首先要我们的民法完善， 物权法完善， 才能够真正做到依法行政。为什么这样说呢？ 因为依法行政并不首先是行政程序的问题，而首先是公权力的界限划在什么地方的问题。公权力有没有界限？ 界限何在？ 靠什么去限制公权力的滥用？要靠公民的私权， 靠财产权才能限制它。公民的房屋、汽车物权具有排他性，就是对公权力的限制。你不能强行进入他人的房屋； 假使他人交通违章， 你可以罚款、扣驾照， 但你不能没收他人的汽车。
因此， 制定物权法的重大意义， 就在于通过物权法明文规定物权的定义， 来教育国民。首先是要灌输给我们的警察、国家公务员、国家机关干部、地方党政领导人，使他们知道， 物权具有排除他人干涉的效力， 认识物权是排他性的权利， 这就是物权观念、私权观念。现实生活中经常发生严重侵犯公民财产的违法行为， 可能有多种原因，其中一个原因就是我们的公务员队伍、我们的地方政府领导人中有个别人不具有物权观念、私权观念， 不知道物权具有排他性。虽说土地使用权出让了， 但土地上的房屋， 还是居民的财产权，在达成房屋拆迁安置补偿协议之前， 居民对房屋的所有权具有排除他人干涉的效力， 任何人都不能动。但个别地方政府的领导人不懂， 动用公权力、公务员去拆老百姓的房子，造成了非常严重的后果。
四、物权法应规定何种国家财产
（一） 只规定非经营性国家财产国家财产分为经营性财产与非经营性财产， 物权法规定非经营性财产， 经营性财产由公司法等规定。物权法应当规定的非经营性财产分为： 1. 公有物（ 国家所有国家使用的财产） ， 包括国家机关办公设施（ 如人民大会堂） ， 军事设施如武器、装备等， 矿藏、土地、山脉、水流、海域等。2.公用物（ 国家所有公众使用） ， 包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、公共图书馆、公立学校、公立医院等。
（二） 不应规定国有企业财产
国有企业（ 经营性财产） ， 包括国有独资公司、国家控股公司。国家与这些企业的关系， 属于投资者（股东） 与企业的关系， 由现行公司法规定。国有企业对企业动产、不动产的关系， 适用物权法关于所有权的一般规则。
五、正确认识物权法的作用
（一） 物权法的作用是定分止争
定分， 即明确划分各种权利的界限、明确公权与私权的界限（ 这一点具有重大意义） ； 止争，即规则完善、权利界限清晰， 便于权利人行使权利， 减少纷争； 发生权利冲突、纷争时，便于人民法院依法裁判、消除纷争， 制裁违法行为人。
（二） 物权法不是保护法
物权法有利于保护合法的公私财产， 但物权法不具有保护公私财产的职能（ 物权法属于财产归属关系法，不是财产保护法） ； 保护公私财产， 是刑法（ 侵犯财产罪） 、侵权法（ 侵犯财产的侵权责任） 的职能。即使刑法、侵权法对公私财产的保护， 也绝不是事前的保护，而是事后的补救（ 救济） .换言之，在公私财产遭受侵害之后， 由人民法院按照物权法规定的权利界限来认定违法、制裁违法行为人，不是本来意义上的保护。
（ 三） 谁的财产谁保护， 是财产保护的基本原则
物权法规则完善、界限清晰， 有利于公私财产的权利人正确行使占有、使用、收益、处分的权利，使自己的财产保值增值； 遭受侵害时及时诉请人民法院予以救济。无论公私财产，其权利人管理不善， 导致流失、损失， 均与物权法无关。至于物权法规定非经营性国家财产（公有物、公用物） 的管理和保护问题， 国家可以制定《国家财产管理法》， 区别于国家管理保护经营性财产的《国有资产管理法》。
（ 四） 制定物权法的重大意义在于普及物权观念
明文规定物权是具有排他性的权利， 明确划分公权与私权的界限， 凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公权力活动的空间， 可以约束、限制公权力的滥用。警察要强行进入他人房屋必须持有搜查证， 没有搜查证进入公民卧室构成违法行为。没有达成拆迁补偿协议强拆居民房屋，构成违法。对违章摆摊的小贩， 只能教育、罚款， 不能没收他的商品和工具。查处黑车， 可以罚款， 暂扣车辆必须返还， 损坏了必须赔偿。明确划分公权与私权的界限，可以限制公权力的滥用，减少行政违法行为， 确保公民人身权利、财产权利不受公权力滥用的侵害， 真正实现依法行政。
六、物权法是否有利于富人而不利于穷人
认为物权法有利于富人， 不利于穷人， 这是对物权法最大的误解。物权法实践宪法关于人人平等的基本原则，对合法的公私财产一视同仁， 规定同样的规则， 被称为合法财产的平等保护。乍看起来， 富人的财产多， 因而受到的保护就多； 穷人财产少甚至没有什么财产， 因此受到的保护就少甚至没有受到保护。这不仅混淆了物权法的性质（混同于保护法） ， 而且颠倒了是非。
实际上， 愈是穷人、普通人， 如工人、居民、农民、打工者，愈需要物权法。物权法对于穷人、普通人的重要意义，远远超过对于富人。理由如下：
一是自古以来， 有钱必有势。真正的富人， 靠自己的钱势，足以保护自己的合法权益。而穷人、普通人，通常没有势力、力量保护自己的合法权益。
二是从来易于遭受侵害的、遭受公权力滥用的侵害的， 都是穷人、普通人。近年的上访群众， 其中有没有一个百万富翁、千万富翁、亿万富翁。近年发生的“强拆”案件， 有没有一栋高级别墅被强拆了？ 即使某个富人的房屋要拆迁， 也往往容易得到合理的赔偿。
三是按照社会生活经验， 富人不仅有钱必有势， 而且执掌公权力的官员、公务员、警察在富人面前也格外谨慎。想一想孙志刚事件、西部某省的黄碟事件、黑龙江的宝马车压死人被判二缓三的事件，对此就不难理解。
四是穷人、普通人的财产虽少， 但它却是一家人维持生存的依靠。一旦遭受侵害， 必定危及一家人的生存。而一个千万富翁、亿万富翁， 即使其宝马车被没收（ 警察敢吗？ ） 、别墅被强拆（ “拆迁办”敢吗？），也不会影响他的生存和生活。五是还应该看到， 一部科学、完善的物权法， 对富人还会有限制的作用， 至少其不能再靠非法手段发财致富。如果改革开放初期就制定了科学完善的物权法， 某些现在的千万富翁、亿万富翁说不定还是我们一样的普通人呢。可见， 物权法对于穷人、普通人的意义更为重大。梁慧星
