保证企业生存环境
《物权法》的起草过程有三个数字：一个数字是13，《物权法》的起草过程历时13年；第二个数字是7，经过人大常委会七次审议；还有一个数字也是7，法律通过以后七天，中央政治局集体学习这部法律，这些都是前所未有的。可见，我们高层领导对这部法律是何等的重视！胡锦涛同志讲到：制定和实施《物权法》，完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国家基本经济制度，完善社会主义市场经济体制，对于实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益和激发全社会的创造活力，对于全面建设小康社会，加快构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。在这里，胡锦涛同志特别提到了一个“基本经济制度”，这个基本经济制度是什么呢？也就是《物权法》第3条规定的：坚持公有制为主体，多种经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。这实际上是澄清了十七大以后的中国是继续坚持改革开放还是倒退的问题。
同时，在《物权法》里面有一个平等保护的原则。平等保护实际上更重要的是保护弱势群体，因为强势群体有能力保护自己的权益。而需要保护的恰恰是我们广大的老百姓，我们的中小企业。
另外，关于所有权的三分法，在这次《物权法》中也体现出了我们起草者的政治智慧，所有权分为国有所有权、集体所有权和私人所有权，这种分法也是前所未有的。惟一的先例就是前苏联和东欧国家，他们这样区分的目的是要突出国家所有权的优越地位。我们的《物权法》写了三种所有权，但是并没有规定国家所有权优先保护。而是在所有权平等的前提下，对三种不同所有权的一些特殊问题作了一些特别规定。比如，对专属于国家所有的财产做了规定：矿藏、河流、自然资源等，是属于国家所有的。集体所有权则突出规定了一个集体内部成员集体决策的机制。在所有权三分法上还有一个实质性的突破，就是《物权法》第68条明确规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用和收益、处理的权利。
《物权法》澄清了十七大以后的中国是继续改革开放还是倒退的问题。
《物权法》也回应了一些人在《物权法》起草过程当中的一些指责，说《物权法》“保护”的是“国有资产流失”，这就是第57条的一个原则性说法：履行国有资产监督管理的机构应该依法加强对国有资产的管理、监督，促进国有资产保值增值，防止国有资产损失，滥用职权、玩忽职守造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。就是管住自己的人，要卖的时候，也有一套审批程序，一旦卖出去了，要打板子也是打自己内部人员。所以，企业改制不能后退，除非你能证明收购方和出售方之间有《民法》和《经济合同法》通则规定的恶意串通，才可以撤销，否则就维持现状。
改变企业投资环境
《物权法》有一个投资自由的规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。这就等于把投资自由写进了《物权法》，也就是把这个基本的权利用基本法的形式确定下来了。
还有一个土地征收的问题跟在座的有些企业有关系，搞房地产也好，哪怕是工业企业，如果你要扩大再生产，就要有新的投资，要有新的场所，就可能涉及到城市拆迁和农村征地的问题。而物权法明确规定了城市拆迁不叫拆迁关系了，叫什么呢？叫征收关系。征收是什么呢？征收就是无条件的、强制性的取得公民或者法人的财产所有权。它区别于征用，征用是强制性的取得使用权，用后还要归还，征收就是剥夺所有权。
《物权法》42条第一款明确规定了征收的两个前提条件：“第一是公共利益，第二是正当程序。”也就是为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有土地和单位个人的房屋。除此之外还有第三个条件，就是“合理补偿”。在第三款里面讲征收集体土地的时候，应该给予依法足额的费用，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。涉及到房屋拆迁的时候，除了拆迁补偿以外，还要保障被征收人的住房。今后拆迁就不是拆迁单位对个人的关系，而是国家政府对被征收人的关系。现在国务院正在制定不动产征收相关条例，要进一步规范政府的征收行为。
在《物权法》28条还明确规定：如果政府征收决定一旦生效，公民或者是企业所有权就自行消灭了。这一条是一个杀手锏，这也可以解决钉子户的问题，就是政府拆迁令一旦生效，房子就不再是你自己的了，你就不能再当钉子户了，因为被征收了，就不叫私人财产了。这是一个显著的变化。当然，实际的结果就是现在按照《物权法》的规定，私人的房屋和土地的征收补偿门槛提高了，除了给钱以外，还要保障他的居住，农民还要管他的社保。
《物权法》还有一个有待解决的问题：就是要开放农村集体建设用地市场，虽然目前的条件还不成熟，但是高层决策者对这个问题已经有考虑，相信在适当的时候这个问题可以得到解决。因此在《物权法》里面的151条，就写了一句：农村集体建设用地使用权的取得和流转，由土地管理法和其他法律规定。
关于国有建设用地的使用方式、取得方式这个问题目前还是保留着双轨制，所谓双轨制就是划拨和出让两种形式。但是这次明确规定了一方面就是出让的土地要采用招标、拍卖、公开竞价的方式，而且明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等为经营型用地。基础设施、国防、教育、公共卫生等用地叫做公益性的用地，公益性用地可以采取，但不是一定采取划拨方式。经营性的用地只能采取出让方式，严格限制划拨土地。
土地权利流转这次也予以肯定了，对转让、出资、证明、抵押没有限制，流转自由。另外，对提前收回也有限制，提前收回的话，必须是因为公共利益的需要才能提前收回，而且必须对土地上的房屋和不动产给予补偿，退还相应的出让金。对于到期以后的问题，还有待进一步的规定，第149条第二款只是规定公民住宅建设用地自动延期，没有说企业建设用地自动延期，还需要以后进一步立法确定。
改善企业融资环境
《物权法》对担保物权的制度有九大改进：第一是扩大了可适用性，与担保财产挂钩。在以往的金融交易中，除了保证担保以外，主要靠物保，一个就是抵押、一个是质押，这制约了企业的融资规模。而《物权法》增加了一些可用于担保的财产的范围，建造中的建筑物、船舶、航空器可以抵押。还有浮动抵押，浮动抵押就是库存产品、原材料、半成品、设备这些东西。还有基金份额和应收账款的抵押，这是比较新的，特别是对一些服务型的企业，拥有的固定资产比较少，但是有比较好的现金流，就可以用应收账款抵押，这包括两种情况：一种是债权，就是已经发生的债权，即应收债款；另外一种情况就是未来可以获得的现金收益，比较典型的就是高速公路收费权的质押，但规定必须有一个专有账户，收入必须要打进这个账户，一旦发生不能清偿债务或者是其他条件的时候，债权人可以马上优先用这个账户上的钱来清偿债务。
第二是增加了担保物权的实现条件。以前是债务人期满不履行的时候可以进行实现，现在银行设定了一些条件，比如：不按照用途使用贷款，有时候是没有按期报告财务情况，披露信息，或者信息披露中有虚假，甚至回溯到贷款当时有欺诈行为。发现这些情况的时候，银行都可以提前收贷。所以，企业贷款的时候也要注意，要更加诚信。
第三是理顺了物担保和人担保的关系；第四是简化了抵押权的实现程序；第五是集合了合同效率和物权效率；第六是完善了最高额抵押的规则；第七是规定了抵押权的存续区间；第八是规定了留置权和其他权的授权顺序；第九是规定了留置权的适用范围。
《物权法》，只是一个开始
总的趋势，《物权法》顺应了金融经济对物权的要求，因为现在有相当一部分质押物不是有形物，而是无形的权利和财产，今后企业无形财产的含量会越来越高，这是全世界普遍的趋势。无形财产的保护和无形财产抵押的规则也会加紧制定。
世界经济发展到今天，我们已经不是当年的农业社会和工业社会时期的实物经济了，过去经济流转的产品都是实物产品，要么是粮食、牲畜或者是工业产品，现在除了实物经济以外，还有知识经济，还有金融经济。现在我们的产业的关系，如果说19世纪的银行家是工业家的账房先生，那么今天的工业家就不过是银行的打工仔。也就是说，企业对金融的依赖度非常高，现在很难见到一个跟银行不发生关系的企业，个体户开一个小饭馆可能也要向银行贷款，都要牵涉到金融经济杠杆，而金融经济这个循环链是非常复杂的，欺诈的问题也是非常严重的。因此，我们希望有机会下一步通过立法完善这方面的管理规定，《物权法》是提供了一个大的框架，在这个框架下面还有很多具体问题要通过进一步的立法加以完善。
因此，我们真正讲中国的《物权法》，绝不是指这一部法律，而是以这部法律为基础的一系列相关法律、法规、司法解释等构成的一个庞大的涉及到财产权的规则体系，还需要一个前进中的发展过程。欢迎大家今后根据你们企业的需求，就未来的财产权保护，财产流转遇到的问题，随时和我们沟通，我们共同推进中国《物权法》体系的发展。
