正义之夫匡扶正义－韦正夫律师土地使用权租赁纠纷案代理词选
正义之夫匡扶正义－韦正夫律师土地使用权租赁纠纷案代理词选登
丹阳市云阳镇××小学与丹阳市经济开发区××村民委员会
土地使用权租赁纠纷上诉案
上 诉 人 代 理 词
审判长、审判员：
江苏镇江维尔达律师事务所接受本案上诉人丹阳市云阳镇××小学的委托，指派我担任其与丹阳市××村民委员会土地使用权租赁纠纷上诉一案的代理人，接受委托后，本代理人调阅了有关档案材料，走访了知情人，刚才又听取了法庭调查情况，对本案的案情有了较为全面的了解。本代理人认为，本案被上诉人向上诉人索要三年的土地使用费损失违背事实和常理，是在昧着良心给上诉人制造冤案。现本代理人遵循以事实为根据以法律为准绳的原则，简要发表如下代理意见，供合议庭参考。
一、 从事实真相上看，本案被上诉人和上诉人于1997年1月1日订立的土地租赁合同只存续了十多天就被被上诉人明确宣布终止和作废，被上诉人依此早已作废的合同向上诉人索要土地使用金的诉讼请求应当予以驳回。
从汤小龙、刘兆生、胡作轩、刘振方等原始当事人的证人证言及（2001）丹民初字第14号《民事判决书》等材料可以看出，经刘兆生引见，在1996年底，第三人丹阳市××工贸实业有限公司原来想以每年五万元的价格租赁上诉人的校办厂——丹阳市纸箱二厂生产或经营。这五万元中，含土地使用金3万元，2万元是厂房、设备的租金，要缴××小学。在此情况下，××小学与××村民委员会于1997年1月1日签订了续租土地三年的合同。但此时××工贸实业有限公司认为，三年土地租金需9万元，还不如一次性买下来划算，于是××工贸实业有限公司黄校正就与××村民委员会商谈，在1997年1月10日，第三人丹阳市××工贸实业有限公司与被上诉人丹阳市经济开发区××村民委员会达成了从1997年1月起，以30万元的价格买断被上诉人原出租给上诉人的6亩土地的协议。第三人向被上诉人实际交付了土地购买金21.5万元（交一辆桑塔纳轿车折18.5万元，后又交3万元现金）。于是被上诉人于1997年1月16日正式通知上诉人终止于1997年1月1日签订的土地续租合同。在此情况下，由于上诉人已没有土地使用权，才于1997年1月20日将位于被上诉人与第三人买卖的6亩土地上的丹阳市第二纸箱厂的厂房、设备以每年2万元的价格租赁（名为承包实为厂房、设备的租赁）给第三人丹阳市××工贸实业有限公司的。上诉人与第三人签订了 “承包”协议，并将日期倒签为1997年1月1日。此时，被上诉人收取了第三人18.5万元“土地转让金”，并向××小学收回了土地使用权，转而向第三人交付了土地。第三人不仅占有和使用了上诉人的厂房和机器设备，而且也已经实际占有和使用了被上诉人的土地。被上诉人与上诉人之间的三年土地续租合同已经实际终止。这就是事实的全部真相。，然而，一审却判决认定，上诉人于1997年1月1日将土地以每年3万元的租金租来后，再加上几十万元厂房、设备，于当年当月当日即以每年2万元的价格亏本1万元“承包”给第三人丹阳市××工贸实业有限公司。试想，世上有这样做生意的吗？这符合情理吗？上级主管部门能允许下属学校这样“发展”经济吗？不用多想，这两份协议，必有一真一假，其中只有一份是得到最终确认并切实履行的，是上诉人和相对人真实意思的表示。一审判决将两份协议同时认可，是只看事情的表面现象，歪曲了事实真相。
二、 法律规定上看，被上诉人丹阳市经济开发区××村民委员会出租集体土地的行为是非法的，双方非法签订的集体土地出租合同开始就属无效合同，不应受法律保护。
一审判决认为，被上诉人出租集体土地的行为“符合当时的交易习惯”。这种以所谓的“交易习惯”来对抗国家政策和法律法规规定的提法，是难以服人的。我国政策和法律历来都是禁止农民集体性质的土地直接出让、转让或出租于非农业建设的。早在1983年11月19日，国务院就在《关于制止买卖、租赁土地的通知》中指出：“近年来，……一些农村社队把土地当作商品买卖、租赁，捞取大量钱款和物资，……这是严重违反宪法的行为。”其后，国务院办公厅又在《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》中强调：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。1992年11月14日，国务院在《关于发展房地产业若干问题的通知》中略有放宽，其指出：“集体所有的土地，必须先征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级以上人民政府批准，但集体土地股份不得转让。”1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条也有类似的规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。1998年8月29日修订的新《土地管理法》第六十三条对此作了更为明确的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”由上可见，被上诉人一非“企业身份”，二不存在破产、兼并情形，其根本就没有转让集体土地使用权的法定资格。其向上诉人出租集体土地的行为违反了有关法律法规的强制性规定，当属非法。
另外假设一下，从程序上考虑，就算其已经经过征用并进行了开发，获得了“准国有土地”的“土地出租权”，那么，被上诉人也没有在15天内依法办理土地使用权出租登记，给承租人领取《土地他项权利证明书》。《土地管理法实施条例》第六条规定“……土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”被上诉人从来没有去进行土地出租（土地使用权变更）登记，因此，从程序上考虑，被上诉人与上诉人之间订立的土地出租合同至今也没有生效，它不应具有法律约束力。
综上所述，被上诉人与上诉人之间订立的集体土地续租合同，一是由于非法而无效，二是就算成立也至今没有生效，不具备法律约束力。因此，被上诉人想收取三年租金的非法要求不应得到法律的保护。
三、 从道德情理上看，本案的实质是，被上诉人与第三人订立的土地买卖协议无效后，在各自返还所收钱款和土地的基础上，对此无效协议所造成的三年土地使用金损失和所收款项三年利息损失的承担问题。应是被上诉人和第三人之间相互主张权利，双方应根据各自的过错程度各自赔偿对方的损失。第三人丹阳市××工贸实业有限公司向被上诉人承担适当的赔偿责任是解决本案争议的关键。
现被上诉人不去找第三人，不在其与第三人的返还购地款纠纷一案（[2001]丹民初字第14号）中及时提出要求第三人承担三年的土地使用金损失的请求。却拿出实际早已终止作废、在法律上也属无效的土地租赁合同书，昧着良心向上诉人索要三年的土地租金，致使上诉人被无辜蒙冤。这不是在坑害学校吗？情理上说得过去吗？
综上所述，被上诉人向上诉人索要三年的土地使用费，从事实上、法理上、情理上都说不通。一审判决认定事实不清，适用法律不当，确定责任错误，冤判了无辜。我相信二审法院的审判人员，定会明察秋毫，查清本案事实真相，依法还上诉人一个公道的！
谢谢！
江苏镇江维尔达律师事务所
律师：韦正夫
2001年10月12日
