【摘要】业主与物业公司、房地产公司的纠纷随着房地产市场的发展不断增多，作为业主大会执行机构的业委会在纠纷中从不具有诉讼主体资格慢慢地开始对某些纠纷有了起诉权，然而即使如此，在房地产、物业纠纷中业主的权益保护仍然面临很大困境，主要原因就在于物业管理条例和房地产方面的法规对此类纠纷的限制过死，立法和司法都没有向处于弱势地位的业主倾斜，而在此类纠纷的法律适用上，法院并不乐于以较多地保护消费者的消费者权益保护法作为审判依据。本文就是探讨业主、业委会能否在物业纠纷、房地产纠纷中使用消费者权益保护法来维护自己权益的问题。
【关键词】业主；业委会；物业管理条例；消费者权益保护法
【写作年份】2008年

【正文】
     　　一、厘清相关概念   　　我国物业管理条例规定，房屋的所有权人为业主，也就是说，业主就是指房屋的所有权人。   　　同样是根据物业管理条例，我们清楚地知道，业主大会由物业管理区域内所有业主组成，而且所有小区都应成立业主大会，只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，才可以不成立业主大会。业主大会主要履行的职责包括：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作等。   　　那么，业主委员会呢，物业管理条例也明确规定，业主委员会是业主大会的执行机构，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；监督业主公约的实施等。   　　说完业主、业主大会和业委会，接下来需要介绍的是消费者权益保护法中相关的名词了。消费资料，亦称“生活资料”或“消费品”。用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品。商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，它属于消费品应该没有异议。消费者权益保护法规定，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的都适用该法。显然，商品房属于消费者权益保护法中的“商品”。当然，根据中华人民共和国产品质量法的规定，产品是指经过加工、制作，用于销售的产品，建设工程不适用本法规定，因此商品房不使用产品质量法。法律还规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本消费者权益保护法保护，由此可推出为生活需要购买、使用商品和接受服务的人大体上即为消费者。   　　消费者组织，是指依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费合法权益的社会团体，包括消费者协会和其他消费者组织（如消费者保护基金会， 消费者组织联合会，消费者事务研究会，消费者保护法学研究会等）。?那么什么是社会团体呢，社会团体登记管理条例：第二条规定，本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，并经民政部门登记。   　　根据我国民事诉讼法的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。所谓法人，是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条规定，其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。根据目前我国对组织的字面理解，组织是指有编制的许多人合起来的有组织的整体。因此，业委会具有诉讼主体资格。   　　二、消费者与业主，消费者组织与业委会的联系与区别   　　通过对消费者、业主概念的了解和界定，诚然，消费者并不等于业主，但业主却可以视为消费者。   　　而消费者组织与业委会的区别就比较大了，二者并没有交集。   　　《物业管理条例》规定业主大会是一个物业管理区域全体业主的自治组织，决定关涉全体业主的重大公共事务，包括制定业主公约和选聘物业公司等。业委会被看成是业主大会的执行机构，负责召集业主大会会议及代表业主签订物业合同等。而消费者组织为一个公益性的社会团体。二者从成立、运行、组织机构到解散都不同。从成立条件看，物业管理条例规定，所有小区业主委员会成立时一般只是在房地产行政主管部门备案，无须房地产行政主管部门审查同意，也无须再民政部门登记。消费者组织的成立则麻烦得多，须经有关业务主管单位同意，发起人才能向登记管理机关（民政部）呈送筹备社会团体的申请文件。另外《社会团体登记管理条例》还规定了成立社会团体的具体要求：（1）有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员；个人会员和单位会员混合组成的，总数不少于50个；（2）有规范的名称、章程和相应的组织机构；（3）有固定的住所；（4）有与其业务活动相适应的专职工作人员；（5）有规定最低限额的活动资金（全国性社会团体不低于10万元，跨省级行政区域的社会团体不低于3万元）；（6）有独立承担民事责任的能力。从二者功能、作用看，消费者组织主要向消费者提供消费信息和咨询服务；参与有关行政部门对商品和服务的监督、检查；受理消费者的投诉，并对投诉事项进行调查、调解等。业主委员会则履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；监督业主公约的实施。可以看出，消费者组织重在为消费者提供保护的一环，自身虽代表消费者的利益，但是作为独立的第三方，不直接代表消费者实施行为，而业主委员会则是业主的化身和代言人。从解散上看，消费者组织经过注销登记即为解散，而业委会作为业主大会的执行机构只要有业主在，就没有解散这一说，只可以是重新选举，法律特别规定可以的没有业主大会的除外。   　　业委会在遇到与物业公司等其他主体发生纠纷时，可以寻求消费者组织予以帮助。   　　三、物业管理条例与消费者权益保护法的关系   　　物业管理条例为国务院颁布的行政法规，消费者权益保护法是人大通过的法律，前者在于规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益；消费者权益保护法主要在于维护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展。两者都有意于保护业主、消费者的权利，但并不是普通法和特别法的关系，因为物业管理条例并不是消费者权益保护法中某一规定的具体化，二者是并行不悖的。   　　在发生物业纠纷时，物业管理条例和消费者权益保护法应该作为均可适用的法律，只是最后的判决可以由法院综合各种因素选择合适的条文作为法律依据。   　　四、业主、业委会法律适用选择的自由及其限制   　　业主、业委会在什么情况下可以选择物业管理条例，又在什么情况下可以适用消费者权益保护法，这取决于具体的纠纷情况，视该纠纷与这两个法律的联系亲疏而定。然而，业主、业委会并不是法律工作者，对法律的规定和适用未必那么清楚，因此，在实务中应该赋予业主、业委会的自由选择权，而法院在立案时可以建议业主、业委会更改不适合的法律依据。   　　根据物业管理条例对法律责任的规定，凡是符合该条例第五十九条至六十九条的，均适用物业管理条例的相关规定，业主、业委会在发生的纠纷符合其中的规定的，法院应该适用物业管理条例进行审理和裁决。   　　对于上文提到的纠纷之外的问题，则应该由业主、业委会自行选择对自己有利的条文进行诉讼，业主和业委会既可以选择以物业管理条例为依据维护自身权利，也可以以消费者权益保护法为法律依据。   　　法院在具体审理中应该树立平衡利益的观点，对于物业管理公司处于明显强势的，应该适用消费者权益保护法，这也是消法之所以制定的宗旨之一，而对于其他情况，则由具体案情来确定何部法律作为审判的依据。   　　结论   　　业主、业委会能否适用消法呢，依据上文的分析，结论是可以，但同时也受到一定的限制，而这种限制就是法院应该仔细把玩拿捏的重点。而且，业委会应该享有诉讼主体的资格。从目前情况来看，法院审理物业纠纷的依据还主要是物业管理条例，甚至对业委会的诉讼主体地位也存在质疑，但是从本文的分析中我们可以看出，业委会和业主一样都是有诉讼主体资格的，不管是作为代表人的身份还是从组织的地位看，业委会理应享受诉讼主体资格。因此，法院理应本着构建和谐社会、化解社会矛盾、解决社会纠纷的理念，依法审理物业纠纷，不管是物业管理条例还是消费者权益保护法，都应该适时使用。

【作者简介】
苏锡滨（1985.02-），福建安溪人，首都经济贸易大学法学院，2007级经济法专业硕士研究生。研究方向：经济法、公司法。