然而，各国对不动产是否适用善意取得，却因各国民法典赋予不动产登记效力不一，而异其规定。如根据日本民法177条规定，仅赋予登记对抗力，在这种制度下，登记作为公示方法所为的推定乃消极性的推定，故而登记对抗主义所保护的信赖乃消极的信赖。因此，自是无不动产善意取得的问题。而根据德国民法典891（2）、892（1）条规定，其赋予登记较强的推定力与公信力。其必然的逻辑结果是存在不动产的善意取得。在我国，虽然最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（试行）第89条的规定被认为是我国立法中关于不动产适用善意取得制度的规定。但是我国民法学界对是应否赋予登记以公信力，从而建立完整的动产与不动产善意取得制度态度不一，理论上主要有以下两种意见： 一种意见认为，第一种认为，当代不动产普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得宣告自己不知道登记的内容，这样，主观意义的善意已经不在有可能得到确认。 另一种意见认为，不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时为善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许在不动产上可成立善意取得。
笔者认为，我国承认不动产的善意取得制度有其存在的合理性。首先不动产善意取得有其充分的理论基础。
1、不动产善意取得的伦理基础-人的互相尊重。
各国法律多以一定之人的形象为规范基准。我国现行《民法通则》及《民法典（征求意见稿）》同样系以人为本位。而其伦理基础则在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严，而此更须以尊重他人为前提。诚如康德所云：“每个人都享有要求其他人尊重自己的权利，而他人也必须相对于任何其他人受到该义务的约束”。人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。人的互相尊重的法律化，是指个人之自由范围及权利的行使应顾及他人或更高的价值利益。正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则，并以不同的形式表现于民法，如表见代理、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。从而可知，建立不动产善意取得是以人的互相尊重这一伦理基础法律化的必然要求。
2、不动产善意取得的经济基础-交易安全
随着我国经济体制改革的进一步深化，房地产市场的逐步繁荣以及担保制度融通资金功能的全面发挥，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人（债权人）在每一交易（设定抵押权）过程中对出让人（抵押人）是否为原权利人进行调查似不可能，即使是可能的话，那征信成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，实有赋予登记推定力公信力，建立善意取得的必要。
3、不动产善意取得的理论基础-登记公示推定力与公信力
所谓登记的推定力是指，依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时，推定该人享有此权利，而依法在不动产登记簿上涂消某项权利时，推定该权利消灭。赋予登记推定力的目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登记记载的交易当事人都给予保护，只有那些正当信赖登记的善意者才值得保护。因此，在赋予登记推定力之后，必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指，对于登记的内容给予信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，纵使登记内容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。
其次，在我国目前还存在很多的瑕疵登记，如
（1）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下；
（2）因登记机关工作人员的过错而造成的错误登记或错误涂销。国家的有关规定虽然在一定程度上可以保障物权及物权变动之真正状态，但是个别疏漏和错误也在所难免，尤其是在我国，登记机关、登记程序等方面还很不完善的情况下这种错误的出现更是无法避免。
（3）变更登记迟延，如已登记的不动产物权因为无行为能力、欺诈等理由而无效和撤消但登记尚未涂销；
（4）虚假登记。这种情况在我国比较普遍。比如实际购买人出于种种原因将所购买的房产登记于亲戚朋友名下，尔后被转卖于善意第三人，出于维护交易安全和善意第三人,其房产权仍应由该善意第三人享有；
（5）依法律规定取得不动产物权，但尚未办理登记，如征收土地手续已经完毕，但未为所用权转移登记。
（6）当事人利用登记工作人员的不正当关系，违法进行不动产登记变动从而擅自处分了他人的不动产。既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记的原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产是出于善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产的所有权，所以应当建立不动产善意取得制度。
另外，在我国不动产登记制度目前还很不健全，除了土地、房屋、重要建筑物外，相当多的不动产未建立起不动产登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，但这种情况不能一概承认不动产的善意取得，缺乏登记就使该不动产的权利处于一种不确定和难以查明的状况，其处分权处于一种受限制的状态，不应简单地凭善意取得。
作为不动产的登记制度，其目的就是向社会公众宣示其物权所有的一种法律制度，对所有权人是一种依赖，通过对不动产善意取得制度的确立，从而要求其尽到充分的注意和提示义务，而对相对的利害关系人则可以根据该制度确保其交易的可靠性和对公示制度的信赖，并且可以在实践中不断推动我国的不动产登记制度的完善。
公示制度作为不动产的一项基本制度，是依赖其对社会大众的公信力而存在和实现其法律价值的，如对不动产不实行善意取得制度，则会破坏其公信力的基础，使得相对利害关系人对其产生怀疑而持否定态度，从而不利于促使其认真履行登记手续，反而会对不动产的交易带来更加的不稳定和混乱，不利于不动产交易的顺利进行和正常流转。
世界各国的立法规定大都遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。如1804年的《法国民法典》、1900年《德国民法典》以及《日本民法》也同样采取德国法的立场，实与其不动产登记的形式审查主义有关，我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其相应的合理性。
作者： 鄱阳县人民法院 高晶
