原告（反诉被告）上海创X广告有限公司，住所地……
法定代表人，胡XX，董事长。
委托代理人张X，上海市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）何XX，女……
被告许XX，女……
两被告委托代理人袁X，上海市XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海创X广告有限公司为与被告（反诉原告）何XX、被告许XX租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张X、被告许XX及其委托代理人袁X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年11月18日，被告许XX以被告何XX的委托代理人名义与原告签订房屋租赁合同，合同约定，原告承租本市X路X号房屋，租期自2004年1月17日起至2007年1月16日止。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即人民币76,084元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同签订后，原告按合同约定内容对房屋进行装修、使用，并向被告支付了保证金。合同租期届满后，原告于2007年1月21日搬离房屋，被告许XX于同日出具收回X号房检查书面意见，对原告搬离房屋的事实予以确认，但拒绝返还保证金。原告认为，合同终止后，在保证金抵扣最后一个月的租金后，剩余部分应无息归还原告，要求判令被告向原告返还保证金38,042元、并支付自2007年1月22日起至实际还款日止的利息。
被告许XX辩称，被告许XX系被告何XX的代理人，故被告许XX不应承担责任。
被告何XX辩称，合同约定原告应在租赁期满7日内返还房屋，逾期应双倍支付租金。这一条款并没有免除原告7日内返还房屋支付租金的义务。另外，还有水电费也应从保证金中抵扣。
反诉原告诉称，租赁合同仅约定反诉被告可以对一楼卫生间改壁橱、车库改洗手间，花园增设金鱼池，其余装修或增设附属设施均应征得出租人同意。然而反诉被告对钢窗、门的改变从未征得反诉原告的同意，2006年反诉原告的代理人许XX向反诉被告提出对房屋拆除部分恢复原状，但反诉被告未履行义务。要求判令反诉被告支付恢复原状费用107,697元。
反诉被告辩称，反诉原告主张恢复原状的费用，未提供原状是什么。合同的补充条款约定，反诉被告在装修时损坏房屋主体结构的情况下，反诉被告在退租前二个月应反诉原告要求对房屋的整体或局部的恢复原状。然而，反诉原告不但在退租前两个月未要求反诉被告恢复原状，且在办理房屋交接时也未向反诉被告提出。不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年11月18日原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将本市X路X号房屋出租给原告，被告于2003年12月5日前向原告交付房屋，租期自2004年1月17日起至2007年1月16日止。月租金为美金4,600元；被告交付该房屋时，原告应向被告支付房屋保证金人民币76,084元，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定的由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原告应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，原告应按美金306.67元向被告支付该房屋占用期间的使用费，原告返还房屋应当符合正常使用后的状态，同时应经被告验收认可，并相互结清各自约定承担的费用。原告未征得被告书面同意或者超出被告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可以要求原告赔偿损失。合同的补充条款约定，被告同意原告把一楼卫生间改为壁橱，车库改为男、女洗手间，同时在花园里增设一个金鱼池，其余内部由原告设计（除更改结构外）装修费由原告负责；原告若有另需装修或增设附属设施和设备，应事先征得被告的书面同意，按规定需向有关部门审批的则由被告报请有关部门批准后，方可进行。关于原告的装修费用，在退租时不得要求被告赔偿装修费，但可拿走部分装修；同时原告承诺不损坏房屋主体结构，若有损坏需由原告恢复原状或赔偿损失，同时在退租前两个月原告应被告要求对房屋进行整体或局部的恢复原状。合同签订后被告按约将房屋交付给原告，原告亦向被告支付人民币76,084元保证金。嗣后，原告将一楼卫生间改为壁橱，车库改为男、女洗手间，同时在花园里增设了一个金鱼池，并对房屋其余部位进行了装修，并使用房屋。2006年12月7日未支付最后一期房租及水电费2,824.80元。2007年1月21日原告搬离系争房屋，被告代理人对系争房屋进行了验收，并出具验收单，验收单载明：1、玻璃棚灯泡缺6只。2、洗衣房开关坏。3、茶几玻璃4块要配好。5、书橱加层板。6、三楼卫生间灯不亮、排气扇坏、热水器坏。8、门厅吊灯坏，无法修。至2007年1月21日止房屋搬空，租赁终止，欠租5天，从押金中抵扣。2007年2月12日原告委托律师发函给被告代理人，对被告验收单上的内容不予认可，要求被告返还保证金人民币38,042元（系扣除最后一个月租金人民币38,042元）。之后，被告未予返还，原告遂诉至本院。
以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、房屋验收单佐证。
审理中，反诉原告出示了证据一、房屋租赁前原状照片5张，证明租赁前的原状为小钢窗、对开钢门、有带卷帘门车库；二、房屋租赁后现状照片6张，证明房屋租赁后反诉被告将小钢窗变更为不可开关的固定玻璃窗、拆除了原对开钢门，将车库改为卫生间；三、装修单位估价证明，证明恢复原状费用为107,697元(包括汽车间恢复工程)；四、证人丁某某的证言，证明租赁结束前承租人的代理人许XX曾向反诉被告要求在租赁结束后对房屋恢复原状。经质证，反诉被告认为证据一的5张照片不是在签订租赁合同办理房屋交接时拍摄的，故不能证明是房屋交接前的原状；证据二的6张照片的拍摄时间是2007年8月6日，只能证明8月6日的状况，但反诉被告于2007年1月21日就搬离了房屋，期间房屋状况是否发生变化，反诉被告就不知道了；证据三的内容只能证明装修单位按照反诉原告的设想重做的费用，另外对该装修单位的权威性存有异议；对于证人证言，因证人和反诉原告系朋友关系且参与房屋的出租，和反诉原告有利害关系，故对其证言不应该采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。双方合同约定，被告收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定的由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应将保证金扣除最后一个月租金和水电费后的剩余部分返还原告。原告要求被告支付自2007年1月22日起至实际还款日止的利息之诉讼请求，因无合同依据，故不予支持。被告许XX系被告何XX的代理人，根据法律规定，代理人的行为产生的法律后果由被代理人承担，故被告许XX不承担返还责任。双方合同约定，原告应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，原告应按美金306.67元向被告支付该房屋占用期间的使用费。该条款未约定7日内返还；房屋应按日计算租金，故被告主张扣除5天租金，依据不足，不予采纳。反诉原告要求反诉被告赔偿车库改洗手间，花园增设金鱼池，更换钢窗、门恢复费用，因合同的补充条款约定，反诉原告同意反诉被告把一楼卫生间改为壁橱，车库改为男、女洗手间，同时在花园里增设一个金鱼池，其余内部由反诉被告设计（除更改结构外）装修费由反诉被告负责。反诉被告对承租房屋的装修未更改结构，符合合同约定，故对于反诉原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告何XX于本判决十日内返还原告上海创X广告有限公司保证金人民币35,217.20元；
二、原告上海创X广告有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
三、反诉原告何XX要求反诉被告上海创X广告有限公
司支付恢复原状费用之诉讼请求，不予支持。
本诉案件受理费人民币1,550.50元，由原告负担115元，被告负担1,425.50元；反诉案件受理费人民币2,453.94元，由反诉原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长庄才俭
审判员李晓平
代理审判员胡艳
书记员顾俊
