原告（反诉被告）张X，男，住X省X市X区X楼。

委托代理人张XX，男，系原告张X之子，住X省X市X区X楼。

委托代理人张XXX，XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）XX服饰有限公司，注册地本市X区X镇X路X号X室，主要营业地本市X区X路X号底楼。

法定代表人许X，职务总经理。

委托代理人朱X，XX律师事务所律师。

委托代理人陈X，XX律师事务所律师。

第三人A公司，住所地本市X区X路X弄X号X室X。

法定代表人霍X，职务总经理。

第三人B公司，住所地本市X区X路X号X座X室。

法定代表人姚X，职务总经理。

第三人C公司，住所地本市X区X镇。

法定代表人曹X，职务总经理。

上列三名第三人共同委托代理人朱X，XX律师事务所律师。

上列三名第三人共同委托代理人陈X，XX律师事务所律师。

原告（反诉被告）张X诉被告（反诉原告）XX服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年7月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，于2009年8月12日第一次公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大，本案于2009年10月12日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭。被告于2009年10月28日提出反诉，本院于2009年11月4日受理后与本诉一并审理。本院于2009年12月2日第二次公开开庭进行了审理。经原告申请，本院于2010年1月8日依法追加了A公司、B公司、C公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2010年4月15日第三次公开开庭进行了审理。审理中，原告（反诉被告）张X的委托代理人张XX、张XXX，被告（反诉原告）XX服饰有限公司的法定代表人许X，被告及三名第三人的共同委托代理人朱X、陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）张X本诉诉称，2006年4月7日，原、被告签订租赁合同，约定原告将本市长宁区X路X号X层和X层X室房屋出租给被告。双方约定上述房屋的年租金为人民币20万元，被告应在每年1月25日之前支付年租金，先付后用；逾期支付租金超过5个工作日的，按每日万分之三支付违约金，逾期超过三十日的，视为自动退租，原告有权收回房屋。原告认为，被告迟延支付2009年的租金已超过三十日，原告有权解除合同。原告于2009年5月18日向被告发出解除合同的函，被告收到该信函时合同就已解除。故原告提起本案诉讼，要求判令被告迁出本市长宁区X路X号X层和X层X室房屋；要求判令被告支付自2009年1月30日起，每日按年租金20万元的万分之三计算的滞纳金，至被告实际支付该笔租金之日止；要求判令被告支付违约金40万元。

被告（反诉原告）XX服饰有限公司本诉辩称及反诉诉称，对于原、被告双方签订的租赁合同没有异议。原告就涉讼房屋涉及此前的诉讼情况被告直至法院执行过程中才知道。双方曾经就租金支付方式达成协议，变更租金支付方式为每半年作为一个支付周期。由于经济危机等原因，被告一直与原告交涉迟延支付租金，原告也同意，被告于2009年5月18日向原告支付了2009年上半年的租金。被告认为，被告并未迟延支付租金，原告无权行使解除权；被告虽然在2009年5月19日收到了原告邮寄的解除合同函，但不产生合同解除的效力；由于此前生效判决确定了原告需要交还涉讼房屋，故原、被告之间的租赁合同事实上在前案终审判决作出之日就已经解除；由于原告的原因，致使合同不能继续履行，应属于原告违约；被告已经将涉讼房屋分租给第三人，正常履行转租合同可以获得租金差价的收益，现不能继续履行，租金差价的损失应由原告赔偿。故被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求判令原告返还2009年4月22日至2009年6月30日期间的租金；要求判令原告返还租赁保证金43,500元；要求判令原告赔偿损失1,805,610.14元。

原告（反诉被告）张X反诉辩称，原告并未违约，不需要承担违约责任；被告反诉主张的损失没有法律依据；租赁保证金在被告违约的情况下已经由原告依照合同约定予以没收。原告不同意被告的反诉诉讼请求。

第三人A公司、C公司述称，其与被告之间的租赁合同合法有效，要求继续履行；若必须搬离租赁的房屋，相关损失应得到补偿。

第三人B公司述称，出于种种原因，其已经与被告解除了租赁合同，其承租的房屋已经搬空，同意并要求案外人上海市城市建设档案馆收回。若对第三人B公司所租用的房屋存在补偿的，该补偿应归B公司所有。

经审理查明，2006年4月7日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将本市长宁区X路X号X层全部和X层X室房屋出租给被告，并同意被告转租。该合同还约定：出租的房屋登记面积为960.32平方米，原告不拥有房屋的所有权，仅拥有使用权；租赁期自2006年6月1日至2014年5月31日；年租金20万元，租金按12个月为壹期支付，第一期租金于2006年6月1日以前付清，第二期租金于2007年1月25日以前付清，以后每年租金支付时间为每年的1月25日之前，先付后用；如被告逾期支付租金超过5个工作日，逾期按应付租金的万分之三向原告支付滞纳金，如逾期超过三十日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋；被告将原告欠付的物业管理费43,200元支付给物业公司，作为支付给原告的保证金；如被告在租赁期内不按时交付房租、物业管理费、大楼维修费，被告应按年租金20万元的双倍支付给原告作为赔偿，保证金不予退还并可追索已经发生的房租滞纳金等费用。签约后，双方开始履行上述租赁合同。原告向被告交付了房屋，双方确认，被告向原告交付了租赁保证金43,500元。

2006年12月15日，双方当事人协议变更了租金支付方式，变更后的租金支付方式为每年1月底之前付租金10万元，7月底之前再付租金10万元，此支付方式延续到合同终止。

2009年初，双方曾通过电子邮件进行沟通交涉，被告向原告要求提供房屋产权证明，原告则表示可以多给被告时间解决支付租金事宜。2009年5月18日，被告向原告支付了2009年上半年的租金10万元。当日，原告委托律师致函被告，以被告未在2009年1月25日前支付当年全年租金，并逾期超过100日为由，提出解除租赁合同并主张其他违约责任。此信函以挂号信方式邮寄，被告自认于5月19日收到该信函。被告则委托律师于2009年5月22日函复原告，否认被告违约并拒绝接受合同解除。

案外人上海市城市建设档案馆曾就本市长宁区X路X号的建造、使用等纠纷向上海市第一中级人民法院提起诉讼，本案原告张X系该案第三人。2008年7月21日，上海市第一中级人民法院对该案作出一审判决，解除了上海市城市建设档案馆与上海华蔻时装有限公司之间的协议书及补充协议，张X应腾空并迁出其使用的宋园路X号中的第五层及一层的部分，上海市城市建设档案馆应支付给张X剩余租期的租金（每日每平方米人民币1.47元×950平方米×天数，自该判决生效之次日起至2012年12月31日止）。该案的被告不服一审判决，提出上诉。上海市高级人民法院于2009年4月21日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

2009年4月30日，原告曾以电子邮件方式告知被告，前述纠纷终审判决已经作出，被告必须将涉讼房屋腾空交还上海市城市建设档案馆。原告同时提出两种可能出现的情况，即上海市城市建设档案馆同意被告继续租赁，或者原、被告双方之间的租赁合同要“中止”。

被告将其承租的涉讼房屋分别出租给三名第三人。被告于2007年12月25日与第三人C公司（简称“C公司”）签订房屋租赁合同，约定被告将宋园路X号底层X室建筑面积40平方米的房屋出租给第三人C公司，租期自2008年1月1日起至2014年5月31日止，年租金12,960元。被告于2009年4月15日与第三人B公司（简称“B公司”）签订房屋租赁合同，约定被告将宋园路X号X层建筑面积360平方米的A座出租给第三人B公司，租期自2009年7月1日起至2014年5月31日止，年租金216,810元。被告于2009年5月21日与第三人A公司（简称“A公司”）签订房屋租赁合同，约定被告将宋园路X号X层建筑面积560平方米的B座出租给第三人A公司，租期自2009年6月16日起至2014年5月31日止，年租金342,000元。

审理中，被告与第三人B公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定两者之间的租赁合同于2010年3月31日解除，第三人B公司不再追究提前解除租赁合同的损失。被告及第三人B公司认可，B公司已经搬离了其租赁的360平方米房屋，该房屋已经交还被告。

本院赴现场进行实地勘验，涉讼房屋中的一层部分无人使用，但有物品堆放在内；五层的一部分已经腾空，无人使用，另一部分则仍有人员在内办公。

上海市城市建设档案馆曾出具《情况说明》，称其不同意被告继续租用宋园路X号X层及X层X室，并要求被告立即迁出。

被告提出反诉后，向本院提出诉讼保全申请，本院作出裁定，对原告价值人民币1,886,918.36元的财产予以保全。

上述事实，有原、被告签订的《租赁合同》、往来律师函、（2006）沪一中民二（民）初字第X号《民事判决书》、（2008）沪高民一（民）终字第X号《民事判决书》、上海市城市建设档案馆曾出具的《情况说明》、被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》、原告代理人签署的收条（含变更租金支付方式的内容）、原、被告之间往来的电子邮件、《解除房屋租赁合同协议书》，以及当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审审核无误。

由于当事人各执己见，致本案调解不成。

本院认为，根据已经生效的判决书认定之事实，原告在与被告签订租赁合同时享有本市长宁区X路X号X层全部和X层部分房屋（950平方米）的使用权。同样基于已生效判决，原告负有腾空上述房屋并将该房屋交还上海市城市建设档案馆，即原告已经不再享有涉讼房屋的使用权，原、被告之间的租赁合同事实上无法继续履行。因而原告委托律师致函被告提出解除合同之前，原、被告之间的租赁合同关系在（2008）沪高民一（民）终字第X号《民事判决书》作出之日即已解除。原告曾允诺给予被告更多时间筹措2009年上半年的租金，即同意被告缓交该期租金，但又未明确提出缓交的截至期限，故原告以被告迟延支付该期租金属于违约行为的主张不能成立，原告要求被告支付滞纳金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同解除后，被告应当腾空并迁出租赁的房屋。被告已经支付的租金对应的租期至2009年6月30日，虽然在此期间合同已经解除，但被告尚未交还房屋，故合同解除后至6月30日期间的已付租金可以折抵此时段的房屋使用费。鉴于原告并未向被告主张2009年7月1日起的房屋使用费，本院在本案中不予处理。导致涉讼租赁合同解除的原因在于原告不能继续拥有涉讼房屋的使用权，根据合同相对性原则，应认定属于原告的违约行为。原告提出保证金由其没收的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，保证金应当返还被告。

原、被告之间的租赁合同解除后，被告与第三人之间的转租合同也无法继续履行，第三人均负有搬离各自租赁房屋的义务，第三人就转租合同解除所产生的纠纷亦应根据相应合同关系另行主张。关于被告反诉主张的损失，被告是以其与第三人约定的转租合同剩余租期内租金总额与被告应向原告支付的剩余租金总额的差额作为损失求偿，对此本院予以综合评判。合同解除后，以全部剩余租期内的租金作为损失，此理由本身缺乏法律上的依据；所涉三名第三人与被告签约的情况亦各有不同，应结合实际情况予以甄别。原告于2009年4月30日就以电子邮件方式告知被告，相关纠纷的终审判决已经作出，告知被告需征得上海市城市建设档案馆是否同意被告租赁涉讼房屋的意见或将涉讼房屋腾空交还上海市城市建设档案馆。然而被告却于2009年5月21日与第三人A公司签订了房屋租赁合同，此举显见被告并未采取适当措施防止损失的扩大。故被告与第三人A公司之间转租合同不能履行即使给被告造成损失，亦不应由原告承担。被告与第三人B公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定第三人B公司不再追究被告提前解除租赁合同的损失，即此转租合同没有给被告造成直接损失，仅需考虑可得利益的损失。被告于2007年12月25日与第三人C公司签订了房屋租赁合同，因涉讼的原因，该合同无法继续履行，在无其他事由存在的情况下，被告作为转租合同的出租方需向第三人C公司承担违约责任，该违约责任及该转租合同履行后的可得利益可以作为被告的损失。关于可得利益作为损失求偿的，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合上述事由，被告可以主张的损失构成并未有明显超过租赁合同约定的年租金的双倍，故原告应按照合同的相应约定，赔偿被告损失40万元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）张X与被告（反诉原告）XX服饰有限公司就本市长宁区X路X号X层全部和X层X室房屋在2006年4月7日签订的《租赁合同》，于2009年4月21日解除；

二、第三人A公司、C公司应于本判决生效之日起十日内将各自在本市长宁区X路X号中使用的房屋腾空并迁出；

三、被告（反诉原告）XX服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉讼租赁合同所涉的本市长宁区X路X号中的房屋交还原告（反诉被告）张X，第三人B公司就其所转租使用的本市长宁区X路X号中的房屋配合办理交还事务；

四、驳回原告（反诉被告）张X的其余本诉诉讼请求；

五、原告（反诉被告）张X应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）XX服饰有限公司返还保证金人民币43,500元、赔偿损失人民币400,000元；

六、驳回被告（反诉原告）XX服饰有限公司的其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼保全费人民币5,000元，由原告（反诉被告）张X负担。

本诉案件受理费人民币7,450元，由原告（反诉被告）张X负担人民币7,370元，被告（反诉原告）XX服饰有限公司负担人民币80元。

反诉案件受理费人民币10,891.10元，由原告（反诉被告）张X负担人民币2,560元，被告（反诉原告）XX服饰有限公司负担人民币8,331.10元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告（反诉被告）张X在三十日内，其余当事人在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长朱爱东

审判员郭斌

代理审判员王章应

书记员张艨