原告应X，男，X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。
被告姚X，女，X年X月X日生，汉族，住本市黄某区X路X弄X号X室。
原告应X为与被告姚X房屋租赁合同纠纷一案，于2009年1月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2009年2月17日公开开庭进行了审理。原告应X，被告姚X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2007年8月7日经新甬房产中介签订了住房租赁合同。原告将X路X弄X号三楼住房一间租赁给被告居住，租金商定为先付后住、付三押一。水、电、煤、有线电视等费用由被告自理。签约时被告支付了第一期租金及押金并拿到了住房钥匙。原、被告商定延期至8月25日为起租日后，确定租金由被告从银行划账给原告，原告亦提供了建行的银行卡号。2007年11月20日是第二期租金支付日，但原告未收到转帐而来的租金。后原告十多次电话联系被告，但被告始终不接电话。原告无奈上门联系。谁知被告在房内答应后过了15分钟也不开房门。原告再次敲门，被告在房内既不应答也不开门。原告又等了15分钟，无果，只得离开。原告请中介代为协调，亦无果。原告一直等到第三期租金支付日也未收到第二期租金，只得考虑提起诉讼。在决定提起诉讼之前，原告告知了中介，中介表示愿意再次协调。后中介打来电话说被告同意支付租金了并由中介转交。在转交时，中介告诉原告被告称以后房租均由中介转交，且要在25日支付（合同支付日为20日）。此项要求虽属无理，但原告考虑到不是什么大事也就同意了。到了2008年8月下旬，中介告诉原告，在上海遭遇百年大雨那天，系争房屋有漏雨现象，并说中介会代原告向“天平房产”报修。经核实，中介确于2008年8月29日报修。2008年11月25日又是房租支付日，被告却拒不支付房租，且称内墙因漏雨有霉变。原告即与中介上门查看确有霉变。当天，原告即向“天平房产”报修，但“天平房产”说内墙属装修范围而非维修，即使原告出费用他们也不修。原告只得出资委托中介代请泥水工修理。系争房屋于2008年12月5日修复。修复后，原告和中介一起上门察看，但未被允许进门。被告承认已修好，原告随即提出既已修复就请被告及时支付房租，但被告称要到下期支付。原告作为出租人在8月份得知漏雨后即尽了报修义务，在11月得知内墙有问题即出资予以修复。系争房屋修复后，被告仍不付房租可以说是没有道理。自2008年12月中旬起，原告又多次打电话联系。被告电话一次也不接。原告只得提起诉讼，请求法院判令被告支付已经过期的住房租金3,150元；解除房屋租赁合同，要求被告立即搬出所租的X路X弄X号X楼住房，并归还房门钥匙。
被告辩称，原、被告于2007年8月协商确定以当月25日为起租日。因当初系争房屋破旧不堪，不装修无法入住，故被告直至2007年9月1日才搬进去。被告未仔细研读租赁合同就签了字，因而未留意到合同中原告要求被告需提早5日交付房租。被告想当然地以为讲好25日是起租日，就理所当然的在每季的25日支付房租。除了这次原告起诉被告，存在事出有因的不愉快事件外，被告从未欠过房租。对于被告无知造成的每次固定在25日交房租而没有提前5日，被告表示最诚挚的歉意，并对原告的默认表示感谢。
被告自行扣除2008年8月25日至12月6日的房租实属愤怒无奈之举：2008年8月24日晚上，上海下了一整晚的倾盆大雨。当晚，被告在同学家留宿，25日清晨6点多，楼下邻居打电话叫被告火速回家，并告诉被告系争房屋漏水，且已殃及到楼下邻居的住房。被告立即赶回家，打开房门，触目惊心，大半个房间进了水，五尺的席梦思大床泡在水里，被子、被褥也淋到了雨，靠东南墙角放的两个衣架上的衣物淋透了雨水，东南角的三面墙更是渗透了雨水……，这哪是被告刚装修过的房子呀，还有泡在水里的大床也是搬家时新买的呀。尽管如此，被告清除掉雨水后，还是马上到中介将3个月的房租如数交付，并要求中介通知原告，希望原告尽快派人进行维修。过了近一个礼拜，房管所终于来人修复了外墙面。内墙不属房管所管辖范围，但内墙在下雨后的2、3天就开始霉变，由发黄某发绿，直至出现发黑的霉花。此种状况已经严重影响到被告的正常生活。最令人心寒的是原告在一个多月的时间里居然还没修好房子，连上门看一眼，了解一下实际情况的最基本的责任心、同情心都没有。被告于去年10月上旬再次向中介反映，并要求中介到被告家实地勘查，请求中介两次跟原告交涉，并叫中介转告原告要原告自己出钱请人维修内墙。谁料想，之后仅房管所又来走一圈、无功而返。又过了一个多月后的11月25日，到了交房租的日子，被告忍无可忍告诉中介，由于原告未履行其应尽的职责，被告作为租户有权维护自己的权益，坚决要扣除房租直至房屋修缮为止。事实上，原告未履行也不愿意履行职责，此类事件自被告搬入系争房屋之日起就屡屡发生多起。比如，本来原告夫人明确告诉被告可以用洗衣机，但被告却在搬入当天才发现除了没有出水口，连基本的电源线路都没有。被告只有再出钱请人装修。再如，签合同时，原、被告协商卫生间的设施包括热水器、淋浴器等，这要在起租日后两个礼拜左右才能搞定。被告一口答应。结果好心没好报，不出一个月，淋浴器的挂钩断裂，浴缸四周的瓷砖在洗澡时一块块脱落，最恐怖的是洗脸的台盆突然在某一天轰然倒地破碎，把被告和邻居都吓得半死。被告马上和原告夫人交涉，她不但不予修复，还说系争房屋交付被告时是好的，以后就不关她的事了。被告无奈之下求助中介出面，但原告依然不愿支付优惠价，事情就这样不了了之。又如，被告入住很久，却未能正常收看电视，究其原因是原告未开通有线电视。原告夫人居然讲，这不关她的事，要被告自行解决。有线电视应由户主去所属区域开通，被告无权代替户主去申请。在被告的据理力争下，原告终于解决了此事。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年8月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于徐汇区X路X弄X号三层东南间的房屋出租给乙方居住使用，居住一位；出租房屋居住面积23.4平方米，房型一室户，房产证编号徐天字x；附属设施卫生合、煤气合、厨房合，物业管理费原物业租金由甲方支付；甲方出租房屋租金每月为1,000元；乙方支付租赁押金为1,000元，期满后经甲方验收结清乙方应付的费用，再无息退回乙方押金；租金首期支付三个月，以后每期租金结算期限为三个月，乙方应于每期五日前支付租金；第一期付款2007年8月11日，第二期付款2007年11月20日，第三期付款2008年2月20日，第四期付款2008年5月20日。如逾期付款达20天甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方承担。租赁期限：自2007年8月25日起至2010年8月24日止为期三十六个月（三年租期）；甲方按时交房，保证房屋权属清晰符合出租房屋安全使用要求，并提供房产证明和当事人身份证，甲方负责房屋设施正常报维修，甲方负责办理相关租赁申报登记手续；甲方提供合用淋浴器；起租日抄表数：小水表按人分摊，电度表5198，煤气表0332；乙方同意按约支付房租及水、电、煤气、电话、有线电视、宽带、卫生治安等费用并妥善保存好缴纳单据，以备查证，乙方必须提供有效当事人身份证按有关规定办理居住登记；乙方未经甲方同意不得将房屋转租给第三方，乙方不得从事违法活动，不得损害社会公共利益，注意防范安全，安全用电、用水、用煤气、处理好相邻关系。不得存放危险物品，如造成意外事故后果由乙方负责；乙方应爱护使用租赁的房屋包括设施设备，如乙方人为原因损坏设施设备，则由乙方负责修复或赔偿，乙方租赁期间不得改变房屋结构和使用性质，房屋返还应保持正常使用状态；甲乙双方一致同意任何一方如要变更或终止合同视为违约，违约方向守约方支付违约金1,000元。双方还约定，一、此房仅作家庭居住，不作它用；二、房租第二年为每月1,050元，第三年为每月1,100元；三、乙方同意每月支付热水器、煤气费30元，与房租同时支付。
为此，被告向原告支付押金1,000元,对系争房屋予以装修，并由其一人居住使用至今。合同履行期间，原、被告同意将支付日20日均变更为25日。2008年8月24日晚上，上海下了一整晚的倾盆大雨，被告承租的系争房屋出现漏水现象。原告及时委托他人修复了系争房屋的外墙，但就内墙修复问题，原、被告发生争执。被告执意要求原告修复房屋，双方多次通过中介就内墙问题予以交涉，原告于2008年12月上旬修复内墙。因被告至今未支付2008年11月25日至2009年2月24日期间的租金，原告起诉来院，请求判如诉请。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
庭审中，被告明确另行主张洗护淋湿衣物的费用、赔偿费用等费用，一并提供金额为3,700元的发票以证明其对系争房屋予以装修。原告不同意支付分文装修费，并认为原、被告结清水、电、煤气等费用后再退还被告押金。
本院认为，租赁合同的签订是原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
根据双方的合同约定，被告应当于2008年11月25日之前支付2008年11月25日至2009年2月24日的租金，而事实是，被告至今未将该笔租金支付给原告，因此，被告已逾期支付租金超过20天，构成原告有权终止合同的情形。就此原告主张合同解除，收回房屋，本院予以支持；被告拖欠的租金依约应当予以支付，故原告的相关诉讼请求，本院予以支持。至于被告抗辩称下雨漏水造成损失、被告扣除房租一节，本院认为，原告作为出租人应当履行租赁物的维修义务，被告作为承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；原告未履行维修义务的，被告可以自行维修，维修费用由出租人负担。被告认为原告未维修或维修时间超出合理期限，其完全可以以自行维修、另行结算的方式予以救济，且被告已明确另行主张洗护淋湿衣物的费用、赔偿费用等，故被告自行扣除租金，没有法律与事实依据，本院不予采信。由于合同解除，本院根据被告对系争房屋予以装修的事实、租赁合同约定的租赁期限以及实际使用时间等因素，就原告对系争房屋的装潢费用酌情予以判处。至于保证金，为避免累讼，本院一并予以处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告姚X于本判决生效之日起十日内支付原告应X租金3,150元。
二、解除原告应X与被告姚X之间的房屋租赁合同；被告姚X于本判决生效之日起十日内搬出前述合同项下的上海市X路X弄X号X楼住房，并归还原告应X房门钥匙。
三、原告应X于本判决生效之日起十日内支付被告姚X装潢补偿款1,600元。
四、原告应X于本判决生效之日起十日内返还被告姚X押金1,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计145元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员胡艳
书记员吕燕娜
