原告（反诉被告）张x，女，……。
被告（反诉原告）吴x，女，……。
原告张x诉被告吴x房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月29日立案受理后，依法适用简易程序。被告于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）到庭参加诉讼。双方当事人一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告张x诉称，原、被告于2006年4月9日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于徐汇区xx路X弄X号X室房屋，2007年4月11日双方又对此合同进行了续签，约定合同于2008年4月10日到期。租赁合同到期后，双方又口头达成协议，原告继续居住，租金调整为每月3,000元。2009年9月，原告通知被告不再续租，被告同意后，原告于同年10月11日搬出。然被告对已收取原告的保证金5,600元一直拒绝返还。现原告起诉要求被告退还原告租赁保证金人民币5,600元，支付该保证金自2009年10月11日起至判决生效之日止同期银行贷款利息。
被告吴x辩称，2009年9月原告提出不续租，被告同意了，双方约定10月11日交接。交房当日，被告的朋友、亲戚一起在场，抄了水电字，双方签字确认。被告发现原告在原来房门的锁旁边另外装锁，浴室里自行安装了挂杆，浴室移门无法关上，毛巾架折断，浴缸和龙头白色表层漆脱落，吊顶扣板上有个2厘米的洞，房间窗帘换成其他材料，红木床头柜漆面有损坏及压印，卧室、浴室窗玻璃坏了，窗框生锈有霉点，房间与阳台的承重墙上打洞装挂钩，房间地板有很多划痕。对此，原告表示不知道，和她无关，双方僵持不下，被告提议由被告去修，费用由原告出，原告同意。10月15日左右被告委托装修公司进行地板打磨、上漆，更换所有窗户，墙面修补及浴室修补工程花费3,800元人工费及1,000元材料费。不同意向原告返还保证金。
反诉原告吴x诉称，事实及理由同上述本诉答辩意见。反诉被告还有电费99.37元、煤气费23.75元没有结清。反诉要求：1、反诉被告支付反诉原告房屋部分装修重置费3,800元、其他材料费1,000元；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋装修重置期间房租损失3,000元；3、反诉被告支付反诉原告未结清的电费、煤气费123.1元。
反诉被告张x辩称，反诉原告出租时的房屋已经很旧了，反诉被告没有人为损坏、破坏装修和设备。窗帘和门锁都是在入住一年后坏了，反诉被告打电话给反诉原告，反诉原告不解决，反诉被告只能自行更换。反诉被告在浴室安装晒衣杆经过反诉原告口头同意。煤气费23.75元愿意支付，电费已经付清。不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2006年4月9日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别作为甲乙方签订《租赁合同》。甲方将其所有的位于本市xx路X弄X号X室的房屋（下称租赁房屋）出租给乙方使用，建筑面积约49平方米；租赁期限自2006年4月11日起至2007年4月10日止；租金每月2,800元，按两个月为一期支付。合同第六条约定：“1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，同意支付给甲方保证金共计伍仟陆佰元整，……2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。”合同第八条约定：“房屋设施如因质量原因、自然损耗或灾害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用。”合同第九条约定：“乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备。租赁期满后，乙方可将添置的可拆动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用。……如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。”当日，双方另签署“家具清单”，对租赁房屋中甲方提供的家电、家具、附属设施的数量进行确认。同日，乙方以现金方式交付给甲方保证金人民币5,600元，甲方出具收据。
2007年4月11日，租赁合同到期后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在原租赁合同下书写“按此合同续签壹年，时间从2007.4.11-2008.4.10止。”2008年4月11日后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）口头约定继续保持租赁关系，租金调整至每月3,000元。2009年9月，原告（反诉被告）要求解除租赁关系，被告（反诉原告）同意，双方约定于10月11日进行房屋交接。
10月11日房屋交接当日，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）对房屋地板、窗户、部分家具等有恶意破坏行为，并有任意安装门锁、调换窗帘等行为，不同意退回保证金。原告（反诉被告）对此均不予承认。双方遂起争议。后原告（反诉被告）在一张纸条上书写“xx路X弄X号X室，水：361.5，电：3778、1235，煤气：2050，钥匙今日已收付房东吴x小姐。”下面由被告（反诉原告）书写“因有问题待解决。吴x”字样，下面是原告（反诉被告）签名，并再次书写“上述事项为xx路X弄X号X室之事项”，原告（反诉被告）再次签名。
2009年10月15日，被告（反诉原告）委托上海x建筑装潢有限公司对租赁房屋进行装修、维修，施工内容为：地板打磨油漆、调换塑钢窗、其他零星修理，总价3,800元。
另查，租赁房屋2009年10月电费发票联显示：本月抄见数3887、1281，用电量109、46，本月应付电费81.40元；11月电费发票联显示：本月抄见数3925、1295，用电量38、14，本月应付电费27.70元。
审理中，双方对原告（反诉被告）还需向被告（反诉原告）支付煤气费23.75元予以确认。被告（反诉原告）陈述租赁房屋系2001年左右装修。
以上事实除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同、押金收据、10月11日双方书写的“交接字条”、网上付费对账单、自来水费发票，被告（反诉原告）提供的照片、装修协议及收款收据、电费发票、煤气费发票等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。被告（反诉原告）另申请证人朱x、徐x、曹x出庭作证。朱x系房产居间公司工作人员，其证明2009年10月11日带领客户去被告的租赁房屋看房，看到原、被告正在交接，房屋装修很旧，房间地板有一块区域划痕很严重。证人徐x系被告的姐夫，其证明10月11日陪同被告办理交房手续，看到原、被告双方打电话核实是否支付水、电费，房间地板有1平方米左右的区域划痕严重，窗框生锈用胶带封闭，卫生间门关不上等。这时有中介公司带了两个外国客人来看房子。后证人劝双方协商，但没有达成协议。证人曹x证明，2006年曾陪同被告去交房，当时地板和窗户没有损坏，2009年10月11日交房时证人也陪同在场，看到房间中间1－2平方米地板磨损很厉害，阳台窗框生锈，用封箱带封着，床头柜台面上有小洞，卫生间毛巾架断掉，龙头敲坏。后原、被告为此争吵，交接过程中有中介公司带客人来看房。对于上述三份证人证言，原告（反诉被告）均不予认可，表示交房那天根本没有见到过三名证人，但原告（反诉被告）未能提出反驳证据。本院考虑到三名证人与被告的关系，结合证言中内容一致且能够与其他书证相印证的部分，对证言中证明租赁房屋内地板上有1平方米左右区域划痕严重、窗户生锈的内容予以认定。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人的义务为依约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，妥善保管租赁物。本案租赁房屋系2001年左右装修，租赁物经过将近10年使用后，必然产生一定程度的损耗。原告（反诉被告）租赁后作为自己居住用途，没有擅自转租，没有进行改建、扩建或有破坏房屋结构等的行为，故本院认为原告（反诉被告）返还租赁房屋时房屋状态（含窗框生锈）为一般装修使用将近10年后的房屋正常状态。故被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）结清水、电、煤气等费用的前提下，应当返还租赁保证金，原告（反诉被告）的该项诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）不同意退还保证金系事出有因，双方通过协商并寻求向法院诉讼的方式来解决争议，原告（反诉被告）主张至争议解决日止保证金的利息损失，本院难以支持。
原告（反诉被告）虽未征被告（反诉原告）书面同意有更换门锁、调换窗帘、在卫生间加装晾晒杆等的行为，我们认为上述行为系承租人为最大化实现租赁物的使用价值所做的正当改善行为，对租赁房屋的使用价值并无减少和降低，而被告（反诉原告）装修重置租赁房屋系对租赁物自行改善增值的行为，由此产生的费用并非前述原告（反诉被告）的行为引起，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担全部装修房屋的人工费和材料费，没有事实和法律依据，本院难以支持。关于地板的严重损坏，本院依据查明的事实和采信的证据综合判断后认为，地板上1平方米区域内的大量划痕系原告（反诉被告）在租赁过程中有疏忽大意或不正常使用行为所致，对地板的修复费用，本院判令原告（反诉被告）酌情负担。另外，2008年4月11日后，双方系不定期租赁，双方自行协商同意于2009年10月11日解除不定期租赁关系。合同终止租赁物返还后的收益风险应由出租人自行承担，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担合同终止后的租金损失，本院不予支持。
关于双方争议的电费，因10月份的电费发票上显示的抄见数大于双方“交接字条”上的抄见数，故2009年9月的用电数本院以发票上的数据予以认定。因双方终止租赁关系日为10月11日，被告（反诉原告）无法证明11月份的电费发票上发生的费用均系原告（反诉被告）使用，故对于被告（反诉原告）主张的10月份电费27.70元本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴x于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）张x租赁保证金人民币5,600元；
二、原告（反诉被告）张x于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）吴x煤气费人民币23.75元、电费人民币81.4元；
三、原告（反诉被告）张x于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）吴x地板修理费人民币500元；
四、原告（反诉被告）张x要求被告（反诉原告）吴x支付房屋租赁保证金的同期银行贷款利息的诉讼请求不予支持；
五、被告（反诉原告）吴x要求原告（反诉被告）张x赔偿装修重置费、材料费、租金损失的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币25元，反诉案件受理费人民币25元，合计50元，由原告（反诉被告）张x负担15元，被告（反诉原告）吴x负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员袁欣
书记员徐琛
