原告上海xx投资管理有限公司，住所地本市xx区xxxx路XXXX号。
法定代表人王XX，董事长。
委托代理人施XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人徐X，上海市XX律师事务所律师。
被告周XX，男，19XX年X月XX日生，汉族，住本市XXX路XXX弄X号XXX室。
原告上海XX投资管理有限公司诉被告周XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年签订《XX花园临街商业用房租赁合同》，由原告将本市XX路XXXX号房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给被告使用，租期10年，每月租金27,371.40元，两个月支付一次，每期到期日前支付下一期租金，每逾期一日按所拖欠租金的0.5％支付违约金，双方同时对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告依约履行，但被告却未能按约支付租金。原告多次催讨均无果，使原告遭受日益扩大的经济损失。故要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付原告2007年1月1日起至判决生效之日止的租金（暂计算至2009年1月10日为666,037.40元）；3、被告支付原告自应付款之日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（暂计算至2009年1月10日为人民币1,337,001.65元）；4、被告支付原告2006年8月至2009年1月的物业管理费33,666.82元（按照每月每平方米2.46元计算）。
审理中，原告明确：第2项诉讼请求要求计算至2009年1月10日止，即要求被告支付原告2007年1月1日至2009年1月10日止的租金666,037.40元；第3项诉讼请求要求计算至2009年1月10日止，且以不超过所欠租金本金为限，即要求被告支付原告截止2009年1月10日的逾期付款违约金666,037.40元。同时，原告撤回第4项要求被告支付物业管理费的诉讼请求。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告共向原告一并承租了本市XX路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号四间商铺。合同签订后，被告向原告支付了首期两个月的租金及保证金。被告申请对部分商铺结构进行改造，并将申请等材料交给原告业务员XX，但原告却一直对被告的装修改造申请拖延批复，直到2006年12月4日才派人为被告实施了改造，致使被告无法及时转租，遭受损失。双方于2006年11月1日曾签订一份由被告中介出售承租房屋的协议，被告多次介绍他人前来购买承租的房屋，并告知原告业务员XX，但原告也一直拖延不办。原告应赔偿被告装修等各项损失。对原告所称租金及违约金的金额及计算方式并无异议，但不应支付。被告未与物业公司签订过合同，物业管理费也不同意支付。故要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2006年7月27日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《XX花园临街商业用房租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋租赁给乙方使用；房屋建筑面积为456.19平方米，类型为店铺；甲方在签署本合同前已告知乙方该房屋已抵押，乙方对此无异议；甲方于2006年8月1日前向乙方交付房屋；租期10年，自交付之日起算；2006年8月1日至2010年7月31日，该房屋每平方米建筑面积租金为每日2元；以后每年租金按上年度环比增加5％调整；租金每两个月支付一次，乙方应于每期租金到期日之前向甲方支付下一期两个月的租金，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按所拖欠租金的0.5％支付违约金；在签订合同之日，乙方支付甲方定金，金额为30天的租金金额27,371.40元；甲方交付房屋后，乙方支付的定金转为租赁保证金；甲方有权从保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用；租赁关系终止时，保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的各项费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间所发生的物业管理费、水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担；若按照政府有关部门要求，该房屋需要物业管理的，乙方同意由甲方委托的物业管理公司进行物业管理，乙方承诺将按照委托管理合同或物业管理公司的收费标准支付物业管理服务费；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意；合同终止后，因乙方装修、装饰形成的房屋附着物、附属物归甲方所有，乙方不要求任何补偿；乙方增设的可拆除的设施、设备归乙方所有；乙方应在装修前20日向甲方提交装修图纸供甲方审核，甲方应在7日内审核完毕，经甲方审核同意后乙方才能进行装修；乙方在租赁期内，须事先征得甲方书面同意，方可将房屋部分或全部转租他人；乙方逾期不支付租金累计超过两个月，甲方可书面通知乙方解除合同；违反合同的一方应向另一方支付相当于一个月租金的违约金；乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意范围和要求装修的，甲方可要求乙方恢复原状并赔偿损失；自合同约定的交付之日起，乙方可享有90天的装修免租期，即2006年8月1日至2006年10月30日；免租期内免收租金，但乙方仍需按合同约定交纳物业管理费、水费、电费等各项费用；乙方在免租期内未能装修完毕或在免租期届满后再进行装修的，不再享有免租的权利；在租赁期限前三年内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付合同约定的违约金外，还应支付相当于三个月租金的款项作为给甲方的补偿；乙方同时向甲方承租了本市XX路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号房屋，并分别签订租赁合同，双方特此约定，若第三人向甲方购买上述房屋的，乙方在同等条件下有优先购买权。合同签订后，双方按约履行。原告将涉讼房屋交付被告，被告则向原告支付保证金27,371.40元及首期两个月的租金。
2006年11月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：双方已于2006年7月就本市XX路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号商铺签署四份租赁合同；甲方同意自本协议签订之日起至2010年7月31日止，乙方可介绍第三人以不低于每平方米15,000元单价向甲方购买上述商铺，但甲方仍有权自行寻找或委托他人介绍购买人；乙方介绍的第三人甲方应进行登记，并经双方共同签字确认；该第三人在乙方租赁期限前四年中向甲方购买商铺的均视为乙方介绍；乙方介绍的第三人购买商铺的，视为乙方放弃优先购买权；若经乙方介绍，甲方将商铺以不低于15,000元的单价成功转让给第三人的，甲方应将成交总价中高出15,000元的差价部分，在扣除甲方应承担的转让费用后，剩余款项支付给乙方作为佣金；在甲方与第三人办理过户手续并收到第三人全部款项后10日内，甲方与乙方结算并支付佣金。
2006年11月6日，被告为改建同时向原告承租的XX路XXXX、XXXX号房屋内的楼梯通道位置，将图纸等材料交付案外人XX。2006年11月21日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《关于商铺装修事项之补充协议》，主要内容为：双方已于2006年7月就本市XX路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号商铺签署四份租赁合同；若经甲方同意乙方将上述商铺进行转租的，乙方应保证次承租人也严格执行租赁合同及本协议中有关装修的规定，否则乙方直接向甲方承担责任；乙方应在装修前20日向甲方提交装修图纸供甲方审核，甲方应在7日内审核完毕，经甲方审核同意后乙方才能进行装修；租赁期限内，若甲方有意将上述商铺转让给第三人的，甲方有权根据需要通知乙方将商铺恢复原样；乙方未能恢复原样的，甲方有权单方终止合同，追究乙方违约责任及费用；乙方装修商铺及恢复原样费用由乙方自行承担；乙方在租赁合同终止时及甲方将商铺转让他人时，均不得就此向甲方要求支付任何补偿。此后，原告自XX处收到被告要求改建XX路XXXX、XXXX号房屋内的楼梯通道位置的相关材料后，于2006年12月3日至10日期间按照被告要求进行了改造施工，被告为此支付费用4,945元。
自2007年1月起，被告未再按约支付租金。2007年7月6日，被告致函原告，就商铺装修、转租、出售等事宜与原告交涉。原告于2007年10月18日、2008年6月30日向被告催讨拖欠的租金，但被告均以合同执行事宜尚未解决为由而拒绝支付。双方沟通无果，原告遂诉至本院。
另查明，被告一并向原告承租了本市XX路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号四间商铺，双方分别签订四份租赁合同，原告已就四间商铺租赁纠纷同时向本院提起诉讼，四案情况基本相同，在同时审理过程中。
审理中，被告称：其曾多次就改建、转租、介绍出售等事宜向案外人XX递交相关材料，XX虽系开发商XX房产公司的工作人员，但与原告在一处办公，也是原告的代表。对此，原告称：XX是介绍原、被告签订合同的中介公司工作人员，并非原告工作人员，也无权代表原告。
被告另称：其自2006年12月起，陆续将包括涉讼房屋在内的四间商铺分别转租给7户次承租人使用；转租过程中，XXXX、XXXX号商铺打通后合并出租，被告改建了楼梯通道位置并对楼下进行了分割，具体内部装修均由次承租人自行实施，被告为改建及分割支出费用8万余元；XXXX号商铺被告也改建了楼梯通道位置，之后交付次承租人，被告支出费用3万余元；XXXX号商铺未进行改建或装修直接交付次承租人，未产生费用。
对此，原告称：原告仅同意被告对XXXX、XXXX号商铺内楼梯通道位置进行改建，未同意过被告的其他改建行为；对被告所称转租情况，原告仅同意过一家，其他的都不清楚，但在本案中不要求收回房屋、不要求处理与实际使用人有关的转租事宜，仅要求处理与被告间的租赁合同事宜，如原告诉请获法院支持，将直接与次承租人协商解决；对于被告提出的装修补偿问题，除原告同意并派人施工的改建外，被告无权进行其他改建施工，被告并无证据证明其所称的改建费用，按照约定原告不应给予任何补偿，但为了顺利、及时的解决纠纷，愿意就XXXX、XXXX号商铺分别给予被告补偿20,000元，就XXXX号商铺给予被告补偿10,000元；对于被告支付的保证金，同意返还。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁合同、产权证、房屋交付确认书、补充协议、改建XXXX、XXXX号商铺楼梯通道相关材料、催款函回执、物业管理费发票、情况说明等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。原、被告之间系房屋租赁关系，租赁关系中出租人的主要义务是将租赁物交由承租人占有、使用，承租人的主要义务则是按约支付相应的租金。在双方的租赁合同中，对计付租金的标准、支付方式及时间、违约责任等均作了明确约定，但被告仅支付首期两个月的租金，之后自2007年1月起未再按约支付任何租金，且经原告多次催讨仍然拒付，被告的行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。
被告辩称其拒付租金系因原告未能就其提出的改建、转租、介绍出售等相关事宜及时给予答复，并由此造成其损失，故拒付租金。对于被告的辩称意见，首先，被告称其将改建、转租、介绍出售等相关申请材料均系交付开发商XX公司工作人员XX，而XX能够代表原告收取材料，但被告对此却未能提供确实而充分的证据予以证明，本院无法采信。其次，原告已经给予被告合理的免租装修期，被告如需改建、装修应在该期限内完成，在免租装修期届满后不应再以需改建、装修等为由而拒付租金。根据被告出示的材料，其将有关XXXX、XXXX号商铺楼梯通道改建相关材料交付案外人XX的时间已超出免租装修期，被告在已享受免租装修期情况下仍拒付之后的租金，缺乏依据。对于双方就被告可居间介绍他人购买商铺事宜而签订的补充协议，系双方针对另一法律关系作出的独立性约定，并非被告支付租金的限制性条件，被告同样不能以此为由拒付租金。最后，退一步来讲，即使被告确实曾就装改建、转租、出售等事宜与原告进行交涉，但上述事宜并非被告支付租金的先决条件，被告以此为由长期拒付全部租金，缺乏法定或约定的依据。综上，被告拒付租金的辩称意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
被告作为承租人，长期拒付全部租金，拒绝履行其在租赁合同中的主要义务，而其拒付理由却缺乏事实及法律依据，其行为已构成根本性违约，应按合同约定承担相应的违约责任。现原告依据合同约定及法律规定，行使合同解除权并要求被告支付拖欠的租金及违约金，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。审理中，原告放弃部分诉讼请求并无不当，本院予以准许。
对于被告提出的装修补偿事宜，首先，被告未能就其主张的装修内容及金额等基本事实提供确实而充分的证据予以证明；其次，根据双方租赁合同的约定，合同终止后，因被告装修、装饰形成的房屋附着物、附属物归原告所有，被告不要求任何补偿。该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。双方的租赁合同虽未正常履行完毕，但系因被告的违约行为而导致解除，应视为被告阻止条件成就的行为，故添附物仍应按约归属原告所有，原告也不必给予赔偿。除非所留添附物对原告确有再利用价值的，可由原告酌情给予补偿。因此，被告要求给予装修补偿的主张缺乏事实及法律依据。但原告表示为顺利解决双方纠纷，愿意对被告确实进行过改建的部分房屋酌情给予适当装修补偿的主张，系当事人自行处分其权利，并无不当，本院予以准许。同时，原告表示愿意将被告支付的保证金予以返还，同样并无不当，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告上海XX投资管理有限公司与被告周XX就本市XX路XXXX号房屋于2006年7月27日签订的《XX花园临街商业用房租赁合同》，予以解除；
二、被告周XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX投资管理有限公司自2007年1月1日起至2009年1月10日止的租金人民币666,037.40元；
三、被告周XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX投资管理有限公司自2007年1月1日起至2009年1月10日止的逾期付款违约金人民币666,037.40元；
四、原告上海XX投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周XX保证金人民币27,371.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币11,586.50元，由原告负担4,008.60元，由被告负担7,577.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员徐磊
书记员徐蔚芳
