四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2008）成民终字第X号

上诉人（原审被告）何某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人李乾应，四川致高律师事务所律师。

委托代理人徐萍，四川致高律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）罗某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人陈元果，四川华敏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人陈元果，四川华敏律师事务所律师。

上诉人何某某因与被上诉人罗某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2007）金牛民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原判认定，本案所涉房屋，即成都市金牛区X路X号X栋X单元X楼X号房屋，属罗某某、王某某夫妻所有。罗某某、王某某（甲方）与何某某（乙方）于2006年3月14日签订《协议》一份，约定：甲方自愿将案涉房屋以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方；从2006年3月14日至同年9月13日内，甲方每月承担资金占用费1.5万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次性结清；甲方委托江洪玺代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间不经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗某某、王某某出具收条，载明：今收到何某某购房款15万元。同月27日，何某某登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何某某（甲方）与罗某某（乙方）于2006年10月25日签订《房屋出租协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从2006年11月1日起至2007年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元；此期间房屋免费出租给乙方，续租时房租再议。涉案房屋现由罗某某、王某某使用。另查明，何某某登记取得涉案房屋的房屋所有权证后，将该房屋抵押给中国农业银行成都市蜀都支行并办理了登记，抵押期限自2007年6月29日起至2027年6月28日止。

原判认为，罗某某、王某某与何某某争议的焦点系双方于2006年3月14日签订的《协议》的性质。罗某某、王某某主张该《协议》看似房屋买卖合同，实为借款合同；何某某认为该《协议》是房屋买卖合同。为证明主张的事实，罗某某、王某某提供了《协议》、对李勇的调查笔录、房屋所有权证及房屋信息摘要，何某某提供了《房屋出租协议》、收条、《房屋买卖合同》及委托书、公证书予以证实。何某某对调查笔录提出异议，认为证人应当出庭作证，对其他证据的真实性无异议。罗某某、王某某对何某某提供证据的真实性无异议。依据上述无争议的证据，足以证实罗某某、王某某于2006年3月将涉案房屋以15万元（约2252元／平方米）“出售”给何某某并办理了过户手续，但该房屋仍由罗某某、王某某使用至今，何某某承诺在半年内非经罗某某、王某某的同意，不得出卖该房。罗某某、王某某每月支付何某某资金占用费1.5万元，如3个月内不能按时支付资金占用费，罗某某、王某某自动搬出后交付该房屋；此期间内如愿意收回该房屋，必须将所有债务一次性结清。罗某某、王某某将前述资金占用费解释为借款利息，何某某则解释为投资的预期回报。依据上述事实，原判认为该《协议》名为房屋买卖合同，实为借款合同，理由如下：1、涉案房屋位于一环路以内，在2006年之际，其市场价格远远高于2252元／平方米，罗某某、王某某以如此低的价格“出售”该房的前提是在3个月内能“收回”该房。2、“出售”房屋并办理过户手续后，何某某已实际取得该房屋的所有权，如何某置该房是其合法权益，罗某某、王某某不应予以干预。但罗某某、王某某实际仍在该房屋内居住，且3个月内不得转让他人。3、支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方，即收取购房款的一方，每月仍需向买方，即支付购房款的一方支付1.5万元。该款在此解释为投资的预期回报，显然不能使人信服，应认定是“购房款”15万元的利息为宜。4、3个月内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售,不符合情理。5、李勇的证人证言载明《协议》的实质是借款，罗某某、王某某用涉案房屋作抵押。该证人未到庭接受质询，依据相关法律规定，未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。基于上述理由，并结合李勇的证人证言，原判认为，《协议》的实质为借款合同，即罗某某、王某某向何某某借款15万元，期限为3个月，月息为1.5万元，罗某某、王某某以涉案房屋作为借款担保。对罗某某、王某某请求确认双方于2006年3月14日签订的《协议》为借款合同的诉讼请求，应予支持。让与担保是指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的权利（通常为所有权）预先转移给债权人。在债务清偿后，债权人将担保标的物返还于债务人或第三人。在债务不能履行时，债权人就该标的物优先受偿的一种非典型担保方式。本案之中，罗某某、王某某提供涉案房屋作为借款担保，但双方采取的担保形式为将该房屋过户至何某某名下，待借款到期还本付息，即结清所有债务后，将该房屋收回，即过户回罗某某、王某某名下。双方的上述行为，符合让与担保的法律特征，属让与担保，但违反了我国法律有关禁止流押的强制性规定，即债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，《协议》之中有关涉案房屋的买卖部分，实质是罗某某、王某某为借款提供担保的行为，因该行为违反法律规定，应属无效。对罗某某、王某某要求确认双方于2006年3月14日签订的《协议》中关于买卖房屋的部分无效的诉讼请求，予以支持。罗某某、王某某要求何某某将涉案房屋向其返还，鉴于何某某取得该房屋的所有权后，以该房屋为抵押，向中国农业银行成都市蜀都支行借款并办理了抵押登记，在未经法定程序确认上述行为的效力，且中国农业银行成都市蜀都支行未参与诉讼的情况下，本案不宜处理，罗某某、王某某可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、罗某某、王某某与何某某于2006年3月14日签订的《协议》为借款合同。二、罗某某、王某某与何某某于2006年3月14日签订的《协议》之中有关涉案房屋的买卖部分无效。三、驳回罗某某、王某某的其他诉讼请求。案件受理费1848.4元，由罗某某、王某某负担924.2元，何某某负担924.2元。

宣判后，原审被告何某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回罗某某、王某某的诉讼请求。其上诉的主要理由为：1、双方签订的《协议》系房屋买卖合同，具备房屋买卖合同的全部要素，而并无借款金额、用途、利率和还款方式等借款合同的基本要素。2、《协议》中约定的“资金占用费”并非利息，而是罗某某、王某某暂住该房屋所应支付的费用，数额系双方自愿约定，并不影响房屋买卖合同的效力。3、在何某某支付购房款后，涉案房屋已登记过户至何某某名下，何某某系该房屋的合法所有权人。

被上诉人罗某某、王某某答辩称，原判正确，请求予以维持。其答辩的主要理由为：1、《协议》所约定的房屋价款明显低于市场价，罗某某、王某某愿意以如此低价“出售”该房屋的前提是在3个月内能“收回”该房屋，双方的约定符合让与担保的法律特征。2、何某某虽取得了房屋所有权，但不能行使所有权人的处分权，即未经罗某某、王某某同意不得转让、买卖该房屋，说明罗某某、王某某对该房屋有实质上的所有权，双方的真实意思不是买卖房屋，而是设定担保。3、《协议》实为借款合同，借款金额为15万元。

本院经审理查明的事实及采信的证据与原判基本一致。

二审另查明，2006年3月14日，罗某某、王某某通过公证方式委托江洪玺代其到产权部门办理涉案房屋出售事宜，包括代表其出售该房屋，与买方签订该房屋的买卖合同，代表其在相关文件上签字。同月23日，为办理涉案房屋过户手续，江洪玺代表罗某某、王某某与何某某签订《房屋买卖合同》一份，其中载明罗某某、王某某自愿将涉案房屋出售给何某某。

本院认为，罗某某、王某某与何某某自愿签订《协议》，约定罗某某、王某某将涉案房屋卖给何某某，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗某某、王某某此后委托江洪玺与何某某所签《房屋买卖合同》，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何某某依约支付完购房款之后，罗某某、王某某协助何某某办理了该房屋的过户登记，何某某已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗某某、王某某有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定，即：何某某负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗某某、王某某居住使用，承诺同意罗某某、王某某在此期间回购该房屋，且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗某某、王某某则负有每月向何某某支付资金占用费1.5万元的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定，罗某某、王某某在2006年9月13日之前有权回购该房屋，但前提条件是“将所有债务一次性结清”。本案中，罗某某、王某某并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件，故其在2006年9月13日之后已无权要求按照《协议》约定回购该房屋。此外，根据罗某某于此后作为承租人与作为出租人的何某某签订《房屋出租协议》的事实，应当认定罗某某、王某某认可何某某系该房屋的所有权人，双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析，应当认定罗某某、王某某与何某某之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，罗某某、王某某关于其系以涉案房屋为担保向何某某借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且，关于何某某取得该房屋所有权的条件，双方约定的是何某某支付完购房款，而非罗某某、王某某未按期归还债务，此不符合我国现行立法所规范的流押的法律特征，故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《协议》中关于房屋买卖部分无效。因此，罗某某、王某某关于双方所签《协议》为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立，其要求确认《协议》中关于买卖房屋部分无效及要求何某某返还涉案房屋的诉讼请求，于法无据，不能得到支持。上诉人何某某的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。

综上，原判认定事实和适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百八十六条、第一百八十七，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、撤销成都市金牛区人民法院（2007）金牛民初字第X号民事判决。

二、驳回罗某某、王某某的全部诉讼请求。

一审案件受理费1848.4元，由罗某某、王某某负担。二审案件受理费3300元，由罗某某、王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张俊

审判员陈苹

代理审判员靳玉馨

二OO八年七月三十一日

书记员何某