原告叶某

被告王某

被告梁某

第三人上海某房地产经纪事务所

原告叶某与被告王某、梁某，第三人上海某房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶某及其委托代理人，被告王某，被告王某、梁某的共同委托代理人，第三人上海某房地产经纪事务所的负责人、委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告叶某诉称，原被告在中介方的参与下，于2009年11月10日就房屋买卖签订了“委托购买意向书”。原告依约支付了购房定金人民币x元。根据该意向书约定，原被告应在2009年11月17日前赴中介方签订房屋买卖合同，为此，中介方于2009年11月20日特向原被告发送了通知函，但两被告未按时赴约并事后明确表示拒绝出售房屋，其行为已侵害了原告的合同利益，故提起诉讼，请求判令两被告双倍返还购房定金人民币x元并承担案件受理费。

被告王某、梁某辩称，系争房屋系王某、梁某夫妻共同共有，但涉案购房意向书及居间合同中王某与梁某的签字系王某一人所为，梁某当时身处国外，对此次房屋交易毫不知情，事后亦未同意出售房屋，而出售房屋应为重大事宜，在上述情形下，两被告之间就房屋的出售不构成代理关系，因此，仅由王某一人签字的购房意向书应属无效合同。在本次诉讼中，被告梁某并无过错，而被告王某在未受梁某委托的前提下私自缔约、原告在缔约时未尽审慎义务，均负有相应责任，中介公司明知上述事实而怂恿当事人缔结房屋买卖合约，应负更大的过错责任，由此产生的损失应由各责任方共同承担，故被告仅同意返还定金，对原告的诉请不能同意。

第三人上海某房地产经纪事务所述称，虽然在委托购买意向书中，出售方的签字为王某一人所签，但王某在订立该意向书时向第三人披露了其与梁某之间的夫妻关系，并表示其出售房屋的行为已获梁某同意，同时，王某还向第三人提交了涉案房屋产证原件及两被告之身份证复印件。上述事实在纠纷发生后第三人与王某之间的电话短信中亦能得到证实。故第三人认为，王某的签约售房行为构成了对梁某的表见代理，系争房屋的委托出售意向、居间及买卖行为均为合法有效。现被告拒绝出售房屋的行为构成违约，应向原告双倍返还定金，同时还须向第三人支付佣金。

经审理查明，据以“叶某”为购买方，“王某、梁某”为出售方，“上海某房地产经纪事务所”为居间方，编号为“x”的委托购买意向书载明：购买方以人民币x元向出售方求购上海市X路X弄X号X室房屋，为此，购买方支付定金人民币x元，协议签订后，交易双方应于七日内至居间方签订房地产买卖合同，对违反约定者应适用定金罚则。该意向书落款处各方均签署了姓名或盖有印鉴，其中购买方“叶某”、居间方“上海某房地产经纪事务所”签署日期为2009年11月15日，出售方“王某、梁某”签署日期为2009年11月16日。此后，出售方以该意向书所约定的房屋交易未经梁某同意而拒绝履行，叶某遂于2010年1月4日诉至法院，请求判决如其诉请。

另查明，一、系争房屋产权共同共有人为王某与梁某；二、被告自认王某与梁某为夫妻关系；三、被告自认上述“委托购买意向书”中王某、梁某的签字系王某一人所为；四、被告王某确认收取了定金人民币x元。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。如房屋交易双方在中介的居间下初步达成缔结正式房地产买卖合同意向的，则应在约定的时限内履行义务，否则须承担违约责任。基于婚姻法夫妻之间家事代理的相关规定，本案交易房屋的共有人既为夫妻关系，且王某在向第三人表示房屋出售意向时又提供了涉案房屋之产证原件及两被告之身份证复印件，则王某代表梁某对外签署出售房屋意向书之效力应及于被告夫妇，即无论王某、梁某是否对出售房屋达成一致意见，即使出售意向书由王某代签，对购买方而言，其有理由相信该出售行为系被告夫妻双方的共同意思表示或相互之间行使家事代理权的结果，据此，本院确认当事人之间的合同依法成立，现被告拒绝履行合同，应适用定金罚则，故对原告之诉请予以支持。同时，本案合同之效力既及于王某、梁某两人，则其应共同承担违约责任，如梁某认为王某有私自对外缔约而侵害其权益之行为的，可另行诉讼或以其他救济方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条之规定，判决如下：

被告王某、梁某应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告叶某定金人民币x元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案受理费人民币4300元，由被告王某、梁某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长金红

审判员陆红英

代理审判员曹彬

书记员蒋平