上诉人（原审原告）宋某某，女。

委托代理人马某某。

上诉人（原审被告）安阳市商业银行股份有限公司。

法定代表人付某。

委托代理人费某。

委托代理人郜某某。

原审被告安阳市清收城市信用社不良资产办公室。

负责人冯某某。

委托代理人刘某某。

委托代理人郜某某。

上诉人宋某某、上诉人安阳市商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）因与原审被告安阳市清收城市信用社不良资产办公室（以下简称清收办公室）拍卖合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2009）北民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋某某及其委托代理人马某某，上诉人商业银行委托代理人费某、郜某某，原审被告清收办公室委托代理人刘某某、郜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2008年7月1日被告清收办公室同河南省瑞德拍卖有限公司签订委托拍卖合同，约定将位于安阳市人民大道与东工路交叉口东南角房产一处进行拍卖。同年8月18日原告缴纳保证金20万元。同年11月19日河南省瑞德拍卖有限公司同原告宋某某签订拍卖成交确认书，载明：……拍卖成交时间为2008年8月19日，地点本行拍卖所；拍卖标的为180万元；违约责任为违约方应向对方支付某的物款20%的违约金；其他事项的约定为：1、成交之日起七日内付某全部成交价款及拥金；2、房屋以现状为准，房屋建筑面积以房管部门实际测量为准；3、买受人自行办理产权变更事宜，并承担所有相关费某……。8月22日原告缴纳标的款160万元。9月1日原告缴纳拥金8万元，同日被告清收办公室将位于安阳市人民大道与东工路交叉口东南角营业楼房（安房集第x号房产证原件一份委托拍卖合同复印件加盖公章一份）移交给买受人的代领人郝凤阳。11月26日原告缴纳契税x元。同年12月3日原告办理房产证档案查询花费41元，12月5日缴纳印花税1805元。12月8日原告缴纳住房登记费55元。同日被告商业银行缴纳档案查询费41元，同日原告办理该诉争房的房产证。2009年1月5日河南省瑞德拍卖有限公司出具证明，证明被告清收办公室、被告商业银行于2008年9月8日同原告以及拍卖公司到该拍卖标的物张贴公告，给租赁户发放书面通知，让其在2008年10月8日前腾房。目前该诉争房仍有一租赁户德庄火锅付某明在经营饭店，德庄火锅付某明同被告安阳市城市信用社签订的租赁期限为2006年9月1日至2009年8月31日止。安阳市城市信用社股份有限公司现改制为商业银行。

原审法院认为，原告宋某某同河南省瑞德拍卖有限公司签订拍卖成交确认书为有效合同，合法有效，予以确认。被告清收办公室应按照委托人的责任将拍卖标的物全部转移给原告，现在该房产没有全部转移给原告，致使原告的合同目的无法实现，应负主要责任，其民事责任应由委托方承担。原告要求被告交付某部房产的请求，因该房产原产权人同现在的租赁户签订有租赁合同，根据买卖不破租赁的法理，故该项请求不予支持。被告商业银行未及时将拍卖标的物转让，造成无法交付某卖物，故被告商业银行应承担违约责任。原告要求被告赔偿违约金的请求，符合法律规定，应予以支持。鉴于被告租赁的房屋在不同时间腾出，违约金基数应按拍卖成交价格和拍卖拥金的一半，即94万元为基数计算，按照同期银行贷款利率的四倍从原告从交付某卖款时计算至交付某屋之日止。二被告辩称，已尽到委托合同的交付某务，因被告虽然将物权交付某原告，但是二被告未尽到合同的附随义务，故被告的辩称不予采信。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、被告安阳市商业银行股份有限公司于判决生效后十日内赔偿原告宋某某违约金以94万元为基数，按照同期人民银行贷款利率的四倍计算，从2008年8月28日起计算至全部房产交请诉争房产之日止；二、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。案件受理费x元，由被告商业银行承担。

宋某某不服判决上诉称，宋某某通过拍卖程序取得了诉争的房产，并且按照约定交付某竟拍费某及成交价款188万元。然而商业银行却不能依约交付某拍房屋，造成宋某某无法使用，竟拍目的无法实现，给宋某某造成了极大损失，宋某某请求按照交款全部款项为基数，从诉争房屋应当交付某日起按同期银行利率的四倍计算损失及违约金，合理合法，应得到支持。一审法院判决商业银行按照拍卖成交价及拥金的一半94万元为基数，从办理房屋产权证之日计算违约金，忽略了宋某某对房屋的占有、使用的合法权益，与法不符。请求判令商业银行按照宋某某所付某全部款项188万元为基数，从2008年9月1日起按同期人民银行贷款利率的四倍赔偿损失及违约金，至商业银行交房之日止。

商业银行不服判决上诉称，商业银行不存在违约事实。本案中，清收办公室与拍卖公司签订有委托拍卖合同，宋某某拍得房产后，拍卖公司为其出具了拍卖成交确认书，并按拍卖合同和公告的约定，将所拍卖房产的房产证及房产交付某宋某某，清收办公室按约定履行了义务，不存在违约的事实。至于该房屋的承租户及德庄火锅的问题，在该房屋拍卖之前商业银行就与承租户形成了租赁关系，拍卖公告已明示，宋某某是明知的，根据买卖不破租赁的原则，商业银行也不能强迫德庄火锅腾房，且商业银行不是本案合同当事人，并没有违约也不可能违约。原审判决超出了宋某某诉讼请求的范围。宋某某请求的是要求商业银行赔偿其损失，而原审判决商业银行赔偿其违约金。损失和违约金是两个不同的概念，更何况不存在违约的事实，故原审法院的审判超出了宋某某的诉讼请求范围，诉讼程序不合法。请求撤销原判第一项，改判驳回宋某某的全部诉讼请求。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，本案属于拍卖合同纠纷，清收办公室与河南省瑞德拍卖有限公司签订了委托拍卖合同，但所拍卖前的房屋产权属于商业银行。从商业银行在所拍卖的房屋成交以后商业银行派员和宋某某一起到拍卖房屋处张贴公告、发放书面通知让租赁户腾房等行为看，商业银行知道清收办公室与河南省瑞德拍卖有限公司签订委托拍卖合同拍卖了商业银行的房屋，并承诺过房屋拍卖成交以后，交付某部房屋。故视为商业银行委托清收办公室与河南省瑞德拍卖有限公司签订委托拍卖合同拍卖房屋，因该合同产生的权利和义务，应由商业银行享有和承担。商业银行是本案有利害关系的当事人。宋某某竟买本案房屋的目的是整体使用，使之产生经济效益，但其竟买成功后，商业银行不能在合理的时间内全部腾出房屋，使宋某某不能整体使用房屋，商业银行属于违约，应承担本案的违约责任。赔偿损失是承担违约责任的一种方式，宋某某在原审法院的诉讼请求是要求赔偿损失，原审法院判决商业银行支付某某某违约金，当违约金能够弥补违约造成的损失时，违约金就同时具有赔偿性质。原审法院结合本案所涉房屋的租赁户在不同时间腾出的具体情况，判令商业银行按照拍卖成交价格和拍卖拥金的一半，即94万元为基数并按照同期银行贷款利率的四倍从宋某某办房产证至诉争全部房屋交付某日止支付某某某违约金并无不当。上诉人宋某某、商业银行的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由宋某某、商业银行各负担x元。

本判决为终审判决。

审判长赵红艳

审判员丁伯顺

代理审判员魏文联

二○一○年八月二十日

书记员靳娜

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