上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2010）嘉民三（民）初字第X号

原告上海某某服务有限公司。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人卢某某、康某，该公司员工。

被告徐某某。

原告上海某某服务有限公司诉被告徐某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾慧萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人卢某某、康某到庭参加诉讼，被告徐某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某某服务有限公司诉称，2007年4月15日，原、被告签订《合同主体变更协议书》，由被告承租原告所有的位于嘉定区X镇X路某某、某某、某某号房屋，租赁期限至2011年1月14日。期间，双方又签订了《补充协议书》，对租金支付方式进行了调整。2008年1月14日，双方签订《合同终止协议书》，并就该物业重新签订《租赁合同》。由于被告在租赁存续期间拖欠原告租金，原告多次与被告协商并催促其支付，但截至2010年3月11日，被告仍拖欠原告租金和物业管理费x.42元。为此，原告提起诉讼，要求被告支付租金和物业管理费x.42元。

被告徐某某未答辩。

经审理查明，2005年12月8日，原告与案外人汤某某签订租赁合同（商铺）一份，由汤某某承租原告所有的位于嘉定区X镇X路某某、某某、某某号房屋，租赁期限至2011年1月14日，并对汤某某在承租期间的租金和物业管理费的标准等进行了约定。2007年7月15日，原、被告签订《合同主体变更协议书》，将上述合同中的承租人变更为被告，被告承诺该合同约定归属于汤某某的权利和义务以及汤某某所积存的未尽事宜全部由其承担。签约后，被告向原告支付了保证金5万元。2007年8月3日，双方又签订了《补充协议书》，原告同意被告缓缴租金，对租金支付方式进行了调整。2008年1月14日，双方签订《合同终止协议书》，并结清了之前的全部租金。同日，原、被告就上述物业又重新签订《租赁合同》。合同约定，租赁期限自2008年1月15日至2010年1月14日；第一年的租金为x元，第二年的租金为x元，物业管理费每年为3375元；租金支付方式为先付后用，每一个月为一个付款期，被告须在每月的10日前向原告支付下一期租金和物业管理费；双方还对违约事项等进行了约定。嗣后，被告仍拖欠租金。2009年5月，被告在征得原告同意的情况下，与案外人寿某某签订《饭店转让协议》，将承租房屋所经营的饭店转让给寿某某。截至2009年4月30日，被告共拖欠原告租金和物业管理费合计x.42元，故引起讼争。

上述事实，有《合同主体变更协议书》、《补充协议书》、《合同终止协议书》、《租赁合同》、《饭店转让协议》、发票等以及本案的庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。

本院认为，原、被告于2008年1月14日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。双方应恪守履行。现被告在征得原告同意的情况下将承租房屋所经营的饭店转让他人，应视为双方已一致同意解除于2008年1月14日签订的《租赁合同》。由于被告承租期间未按约支付租金等费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付租金和物业管理费的诉请，合法有据，应予支持。鉴于被告在签订合同时向原告支付了租赁保证金5万元，原告同意在本案中一并处理，故在被告应向原告支付的租金中直接扣除。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

被告徐某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某服务有限公司租金和物业管理费合计人民币x.42元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2348.17元，减半收取1174.09元，由被告负担（被告应于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员顾慧萍

二○一○年六月一日

书记员沈萌艺

审判员顾慧萍

书记员沈萌艺