四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2007）成民终字第X号

上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司大邑支行。住所地：四川省大邑县X镇X街X号。

负责人付某某，副行长。

委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。

委托代理人李晓伟，四川川达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人梁崇铭，四川公生明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）成都天朗置业有限公司。住所地：成都市武侯区X路南三段X号。

法定代表人孙某某，董事长。

被上诉人（原审被告）成都西岭酒店管理有限公司。住所地：四川省大邑县花水湾温泉区X村。

法定代表人孙某某，董事长。

上诉人中国银行股份有限公司大邑支行（以下简称中行大邑支行）因与被上诉人王某、成都天朗置业有限公司（以下简称天朗公司）、成都西岭酒店管理有限公司（以下简称西岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2005）大邑民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院判决认定，2003年6、7月，天朗公司以大量广告宣传其开发的位于大邑县花水湾温泉区X村X社的“西岭雪温泉住宅小区”，承诺买受人只需支付某付某，其余部分由银行以按揭贷款的方式支付，并由天朗公司选择确定一家具有国际酒店管理经验的机构——香港秀峰度假俱乐部对买受人所购房屋进行产权式酒店化管理，以经营酒店的折旧费替业主交纳银行按揭贷款并让买受人受益。2003年11月14日，王某与天朗公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，合同约定：天朗公司将其位于大邑县花水湾温泉区X村X社的西岭雪温泉住宅小区X组团B3二单元X号房屋一套售与王某，房屋面积为53.21平方米，房屋总价款为x元，付某方式为首付x元，余款x元以银行按揭方式支付，交房时间为2004年1月30日前等。同日，天朗公司选择并确定由西岭公司与王某签订《合作经营书》，约定王某将其所购房屋交由西岭公司进行产权式酒店化管理。2003年11月17日，王某向天朗公司首付某款x元，另x元，天朗公司以返利抵现方式于2004年1月8日出具收款收据一份交与王某。同年1月18日，王某与中行大邑支行签订《个人房产贷款合同》，天朗公司提供连带责任担保。该合同第三十七条规定：借款人、抵押人及保证人违反本合同时自愿接受强制执行，并自动放弃抗辩权。同时三方对此合同进行了具有强制执行效力的公证。次日，中行大邑支行按王某要求将贷给王某的按揭款x元全部支付某天朗公司。2004年3月4日，王某取得所购房屋的产权证，中行大邑支行随即对此房屋进行了房屋他项权、国有土地使用权的抵押权登记。2004年12月27日，中行大邑支行依据双方进行公证的具有强制执行效力的公证书向原审法院申请强制执行。但因天朗公司后续资金无法到位，导致王某所购房屋至今未峻工交付。2005年5月16日，王某向法院提起诉讼，要求解除其与天朗公司签订的《商品房买卖合同》，退还其已支付某首付某x元、支付某约金1897.2元、赔偿损失8940.78元；解除王某与中行大邑支行的担保贷款合同，由天朗公司将王某的借款本金返还中行大邑支行。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《合作经营书》、《个人房产贷款合同》等证据在案为证。

原审判决认为，王某与天朗公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，王某与西岭公司签订的《合作经营书》，王某与中行大邑支行签订的《个人房产贷款合同》均为当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同。天朗公司逾期未交付某屋，且该公司法定代表人孙某某等人因抽逃出资等犯罪行为被判处刑罚，导致王某的购房目的已不能实现。为此，天朗公司、西岭公司应承担违约责任。王某要求解除与天朗公司、西岭公司之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《合作经营书》，退还首付某、支付某约金及赔偿损失的请求，符合法律规定，法院予以支持。双方的《商品房买卖合同》解除后，商品房贷款担保合同目的已不能实现，故王某要求解除与中行大邑支行的《个人房产贷款合同》，符合相关司法解释的规定，应予支持。天朗公司应将收到的购房贷款本金及利息返还中行大邑支行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除王某与天朗公司、西岭公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《合作经营书》；二、天朗公司返还王某购房首付某x元、支付某约金1897.2元、赔偿损失8940.78元，共计x.98元；三、解除王某与中行大邑支行签订的《个人房产贷款合同》；四、天朗公司返还尚欠中行大邑支行的购房贷款x.28元，并按合同约定利率支付某息。案件受理费2001元，实际支出费999元，共计3000元，由天朗公司负担。

宣判后，原审第三人中行大邑支行不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、天朗公司已向被上诉人王某交付某屋。天朗公司已为王某办理房产证，则天朗公司的交房义务已履行。一审法院作出“天朗公司资金不到位，房屋未竣工交付”的认定，属错误认定事实。2、王某取得房屋产权证，其合同目的已实现。天朗公司法定代表人的犯罪行为，不影响具有独立民事行为能力的企业法人履行合同义务并行使权利。天朗公司法定代表人孙某某等被判处刑罚，并不导致天朗公司不能履行房屋交付某务。综上，双方所签商品房买卖合同已不具备解除条件。二、一审法院审判程序严重错误，损害了上诉人合法权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，一审法院将商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出相应的诉讼请求或就担保贷款合同纠纷另行起诉。而本案中，上诉人既未向一审法院起诉，也未申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，一审法院只应对商品房买卖合同进行审理并作出判决，上诉人据此可根据判决结果选择是否就抵押贷款合同提出诉讼。一审法院因原审原告王某将上诉人列为第三人即对抵押贷款合同进行审理，并作出解除抵押贷款合同的判决，直接导致剥夺了上诉人的诉权。三、一审判决结果错误。一审判决仅判令天朗公司向上诉人返还贷款，而未就被上诉人王某向上诉人返还贷款及上诉人是否有权行使抵押权作出判决。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人王某的诉讼请求。

被上诉人王某口头答辩称，房屋的交付某以实际占有为准。上诉人的上诉理由不成立。

被上诉人天朗公司、西岭公司口头答辩称，对一审判决无异议。

二审查明的事实及采信的证据与原审判决一致，本院对此予以确认。

二审另查明，天朗公司法定代表人孙某某因犯抽逃出资等罪，已被判处有期徒刑，现正在服刑中。

本院认为，王某与天朗公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同的约定，全面履行合同义务。现有证据能够证实，天朗公司法定代表人孙某某因犯罪已被判处刑罚，以天朗公司的现有状况，已无力履行其与王某所签合同中约定的义务，即不能按合同约定向王某交付某屋，王某的购房目的实际已不能实现。鉴于此，王某在一审中提出解除与天朗公司所签《商品房买卖合同》符合我国《合同法》有关解除合同的相关规定。上诉人中行大邑支行认为，王某已取得所购房屋的产权证，其合同目的已经实现，故一审法院解除合同无据。对此本院认为，依据房屋买卖合同，买受人须履行支付某款的义务，出卖人须履行交付某屋并协助买方到不动产所在地的房地产管理机关办理不动产过户登记手续的义务。本案中，王某虽取得房产证，但并无证据证明天朗公司已将房屋交付某某，故天朗公司的合同义务实际未全面履行，且天朗公司的实际状况也不可能履行合同义务。在此情况下，一审法院解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》正确，上诉人的上诉观点不能成立。

关于上诉人所提一审法院程序违法的问题。本院认为，本案虽是以商品房买卖合同一方当事人请求解除商品房买卖合同而产生的买卖合同纠纷，但一审法院根据此类案件的特殊性，将商品房担保贷款合同纠纷在本案中进行合并审理，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本院对此予以确认。由于《商品房买卖合同》及《补充协议》被依法解除后，与上述合同存在依附关系的王某与西岭公司签订的《合作经营书》，以及王某与中行大邑支行签订的《个人房产贷款合同》实际已无履行的基础，其合同目的也已无法实现，故一审法院据此对上述两份合同予以解除亦是正确的。根据上述司法解释的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该司法解释确认由出卖人将贷款本金及利息直接返还担保权人及买受人，主要是基于享有权利的主体决定的。就支付某自有资金来说，买受人是权利的享有者，但就交付某贷款资金来说，买受人并非真正的权利享有人，而仅是名义上的权利享有人。因此，按揭贷款购房方式的特定要求，决定了因出卖人原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，且出卖人已实际占有贷款的，应由出卖人承担返还贷款的责任。故一审法院判决由天朗公司返还担保权人中行大邑支行的购房贷款符合相关法律规定，上诉人的上诉观点不能成立。

关于上诉人所提一审判决结果有误的问题。本院认为，一审法院判决由天朗公司向上诉人返还贷款，于法有据，本院对此予以确认。关于上诉人提出的一审判决中未涉及上诉人的抵押权问题，本院认为，王某与中行大邑支行的贷款合同关系中，已对王某所购房屋设定抵押，作为实现债权的担保。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条关于“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，本案诉争房屋已办理房屋他项权抵押物登记，故中行大邑支行与王某形成的抵押关系合法有效。一审法院对中行大邑支行的合法抵押权未予认定不当，本院对此予以纠正。上诉人的该上诉观点成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持四川省大邑县人民法院（2005）大邑民初字第X号民事判决书第一、二、三、四项。

二、中国银行股份有限公司大邑支行对位于四川省大邑县花水湾温泉区X村X社X组X单元X楼X号的房屋享有优先受偿权。

本案二审案件受理费3000元（中国银行股份有限公司大邑支行已预交），由上诉人中国银行股份有限公司大邑支行负担2000元，成都天朗置业有限公司负担1000元。成都天朗置业有限公司负担的诉讼费应在本判决生效后七日内支付某中国银行股份有限公司大邑支行。一审诉讼费用的负担按原审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长杨桓

代理审判员周文

代理审判员王某

二00七年十二月三日

书记员蔡莛