鞍山市中级人民法院

行政判决书

（2006）鞍行终字第X号

上诉人（原审第三人）崔某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X号。

委托代理人李某雨，辽宁清扬律师事务所律师。

被上诉人高某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人刘洪梅，辽宁卫尊律师事务所律师。

委托代理人于文胜，辽宁卫尊律师事务所律师。

原审被告鞍山市房产局，住所地鞍山市铁东区X街X号。

法定代表人李某某，局长。

委托代理人陈某，该局产权处副处长。

上诉人崔某某因房屋行政登记一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2006）东行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年6月27日公开开庭审理了本案。上诉人崔某某的委托代理人李某雨，被上诉人高某及其委托代理人刘洪梅、于文胜，原审被告鞍山市房产局的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：2004年5月31日原告高某夫妇向第三人崔某某借款40万元，借款期限为30天。用其现有住房抵押，如到期不还，房屋归崔某某所有。同时双方经中介公司签订了房屋转让协议，崔某某单方向中介公司出具了办理房屋交易手续的书面委托书。房屋未实际交付，也未到房屋登记机关办理房屋他项权利登记。2005年5月25日，崔某某单方到公证处办理了“房屋转让协议”的公证。同年12月12日，崔某某持“房屋转让协议”和公证书，在原房屋所有人未到场和没有书面委托情况下，经中介公司到被告处办理了房屋所有权转移登记。原告高某得知房屋产权被转移登记后，分别向公证机关和被告说明情况。同年12月16日鞍山市铁东区公证处作出决定，因原作出的“公证”相关手续均系房屋中介代办的，原房主本人并未到场，予以撤销。随后，原告要求被告撤销房屋转移登记，恢复其所有权。被告以该房屋被人民法院查封，而不能作为。另查，在原告提出行政诉讼前，根据崔某某的申请，本院于2005年12月27日作出（2005）东民保初字第X号民事裁定，诉前查封了该房籍。

原审认为：原告和第三人因借贷签署的所谓房屋买卖协议，实际上是一种私人之间因民间借贷而抵押所产生的他项权利。如果这种抵押行为被确认合法有效，权利人应通过司法渠道，合法取得。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请”、“共有的房屋由共有人共同申请”、“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请”。第十三条：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”。第十七条：“因房屋买卖……致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。第十九条：“设定房屋抵押权……等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记”。被告在办理此案房屋权属转移登记时在未核准房屋权属、原房屋权属人未到场、没有书面委托书、又超期限的情况下，根据第三人单方书面申请经中介公司出面办理房屋权属转移登记，显属违反上述规定，应确认其登记无效。依照《最高某民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条（三）项之规定，判决：确认被告鞍山市房产局于2005年12月12日作出的鞍山市铁东区X街X-X-X号房产转移登记行为无效。案件受理费400元，由被告鞍山市房产局负担。

上诉人崔某某上诉称：2004年5月31日，上诉人与被上诉人高某及鞍山市三合中介咨询服务有限公司共同签订一份房屋转让协议。协议第三条明确规定中介方在此协议签订后负责到鞍山市房地产信息中心进行审核，并负责按程序办理有关的交易手续。故中介公司到市房产局等部门办理手续是经上诉人与被上诉人共同委托的，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十三条关于代理人申请登记的规定。该办法虽然规定应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，但因该争议的房屋因被上诉人高某的丈夫杨波涉嫌犯罪而被司法机关查封，故推迟办理了转移登记。另外，原审法院引用《最高某民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条（三）项规定，适用法律错误。请求本院撤销原判。

被上诉人高某答辩称：1、原审判决认定事实正确。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议实际是民间借贷而抵押所产生的他项权利，而不是真正的房屋交易。2、三合中介没有提交被上诉人书面委托书，违背了《城市房屋权属登记管理办法》第十三条的规定。请求本院驳回上诉，维持原判。

原审被告没有提交书面意见。

原审被告向原审法院提交的证据有：高某原房产档案登记复印件、转移登记后崔某某现房产档案登记复印件；崔某某提供的借款协议书复印件、高某夫妇40万元收条复印件、房屋买卖协议书复印件、房屋转让协议书复印件、鞍山市铁东区（2005）鞍东证房字第X号公证书复印件、崔某某委托中介公司的委托书复印件。原审原告向原审法院提交的证据有：原房屋产权证书复印件、鞍山市铁东区公证处作出的（2005）鞍东证撤字第X号《撤销公证书》决定复印件。

上述证据均已随案移送本院。

本院认为，上述证据合法有效，予以采信，原审认证正确。

本院根据本案有效证据认定的事实与原审无异。

本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，因房屋买卖致使房屋权属发生转移的，当事人即买卖双方应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第十三条二款规定，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。本案中，被诉房产转移登记行为，是由崔某某单方委托中介公司办理的，原房屋所有权人高某夫妇未到场，也没有书面委托代理人，故该转移登记程序违法。关于上诉人上诉认为，“房屋转让协议”第三条规定中介方在此协议签订后应负责到鞍山市房地产信息中心进行审核，并负责按合法程序办理有关的交易手续，应视为买卖双方共同委托中介机构问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条二款的规定，代理人申请登记时应当向登记机关提交书面委托书。而房屋转让协议中约定由中介方办理有关的交易手续，未明确办理房屋转让登记，不能证明买卖双方共同委托中介公司办理房产转移登记。同时，根据“房屋转让协议”第四条规定，买卖双方应按有关规定向中介方提交办理交易手续所需的证件或资料。本案中，中介机构在代为办理转让登记时，未按规定提交高某夫妇的身份证原件及户口簿，即高某夫妇未向中介方提交相关证件。故协议中的委托条款未实际履行。故上诉人认为上诉人与被上诉人共同委托中介公司办理房屋权属转移登记的上诉理由不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合审判程序。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由上诉人崔某某负担。

本判决为终审判决。

审判长乔军

审判员戴艳丽

代理审判员张勇

二○○六年七月十二日

书记员崔某