原告衡南县好又多连锁超市。

负责人赵某某，总经理。

委托代理人许某，男，X年X月X日出生，汉族，衡阳市人。

委托代理人庾宏生，湖南省法律维权中心法律工作者。

被告罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，衡南县人。

委托代理人何某某，女，X年X月X日出生，汉族，衡南县人，系罗某某岳母。

委托代理人凌受波，湖南居安律师事务所律师。

被告刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，衡南县人，系罗某某岳父。

原告衡南县好又多连锁超市诉被告罗某某、刘某某房屋租赁合同一案，本院于2010年4月19日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告负责人赵某某及其委托代理人许某、庾宏生及被告罗某某的委托代理人何某某、凌受波，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告及其委托代理人诉称：被告罗某某、刘某某在衡南县新县X路X路交汇处九号地段有房产一处，并在该房门面张贴招租广告，原告为此与被告联系，并于2010年3月10日签订了房屋租赁合同，当场交纳定金x元。合同约定2010年6月28日之前为装修期。合同签订后，原告一面组织员工进场装修；一面订做货架，组织货源，在衡阳电视台资讯频道播出广告。在装修过程中，被告多次找到原告，要求终止合同，原告不同意。2010年3月31日、4月9日，经衡南县司法局云集司法所两次组织调解，被告在对房子的装修设计作适当调整后，又同意继续履行合同。同月17日，被告又通知原告停工，为保护原告的合法权益，特请求法院确认合同有效，判令被告继续履行合同。

被告罗某某的委托代理人辩称：刘某某对所签订的房屋租赁合同中的房屋无产权，罗某某对原告与刘某某签订的合同不知情，且未授权给刘某某，故刘某某与原告签订的房屋租赁合同无效。罗某某知情后，已向法院主张权利，请求法院确认该份合同为无效合同。

被告刘某某辩称：原告谎称曹春风业主不想租了，我才同意让原告租。原告在打印合同时多次在租金上出现差错，后我就不想租给原告，原告在装修过程中，没有经过我的同意，就把墙体拆除，我就把一楼门面锁换了，后原告撬锁进场装修，现不同意将房屋租给原告，也不同意承担其损失。

经审理查明：2008年5月24日，被告罗某某将其位于衡南县新县X路X路十字路口九号地段门面，地层使用面积628平方米，第二层使用面积900平方米左右全部租给曹春风使用，双方签订了租赁合同。合同约定：租赁期限10年，每年租金x元；房租每半年交一次，一次交款x元，后五年从2013年起全年一次性交x元；合同签订后，曹春风需向罗某某缴纳x元押金，合同期满后，经甲方验收房子无损后一次性退出全部押金等。2008年5月27日，被告刘某某收取了曹春风押金x元。2008年6月5日，被告罗某某取得该租赁房屋的土地使用权证。2010年3月10日，被告刘某某以被告罗某某和自己的名义与被告签订了房屋租赁合同，将被告的上述门面租赁给原告。合同约定：租赁期限为10年，自2010年6月28日起至2020年6月28日止，前五年租金为每年x元，后五年按每年市场行情，按左邻右舍租房标准，经双方商议后续签；合同签订后一次性支付押金x元，每年元月一日交纳全年租金（即2010年6月28日至2011年6月28日为一年，以后类推）；原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方同意后方可施工等。合同签订当天，原告交给被告刘某某租房押金x元。2010年3月24日，原告将与被告二楼门面相连的属于李新林的2个门面承租过来，并从被告刘某某处取得原告门面钥匙，开始进场装修，同月25日，因被告擅自将被告二楼与李新林共有的墙体拆除，被告刘某某遂将门面锁换掉。次日，原告撬锁入室继续装修，双方发生矛盾。2010年3月31日、4月9日，衡南县司法局云集司法所先后两次召集双方进行调解。2010年4月17日，被告刘某某要求被告停止装修，原告不同意。原告遂于2010年4月19日向本院提起诉讼。

上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的房屋租赁合同、个体工商户营业执照、被告刘某某的收取押金收条，被告方提供的被告罗某某的南国用（2008）第x号土地使用权证。被告罗某某与曹春风签订的租房合同，证人胡某某、王某某的证言在卷证实，足以认定。

本院对双方有争议的案件事实作如下认定：被告刘某某以自己与被告罗某某的名义与原告签订的房屋租赁合同是否有效。原告主张该份合同有效。其理由是：1、在签订合同之前，原告与曹春风素不相识，不知道被告罗某某与曹春风签订了租赁合同，在合同签订中，没有任何某骗行为；2、原告通过门面招租广告上的电话号码与被告刘某某取得联系、协商，在签订合同之前与被告罗某某联系协商，才于2010年3月10日与被告刘某某签订房屋租赁合同，合同签订后，又从被告刘某某手中取得门面钥匙进场装修，被告罗某某在外地，原告有理由相信被告刘某某有代理权，故该合同有效；3、原告在装修该门面过程中，与被告刘某某发生矛盾，被告刘某某要求原告停工，并终止合同。经过衡南县司法局云集司法所调解，被告同意继续履行合同，并对原告的设计图进行了修改。原告提供了其与被告罗某某的通话详单、被告罗某某修改设计图的传真件、衡南县司法局云集司法所的调解笔录等证据。被告主张该份合同无效。其理由是：1、被告刘某某与原告签订的房屋租赁合同中的房屋产权是被告罗某某的，被告罗某某已将该房屋租赁给曹春风，被告刘某某在未告知被告罗某某和取得被告罗某某授权的情况下，与原告签订的房屋租赁合同无效。2、原告明知被告；罗某某与曹春风签订了租赁合同，采取欺骗手段诱使被告刘某某与之签订合同。原告提供了房屋土地使用权证及其与曹春风签订的租赁合同等证据。经合议庭综合评议认为：被告刘某某以自己和被告罗某某的名义与原告签订的房屋租赁合同有效。其理由是：1、被告未提供证据证明原告在签订合同之前知道被告罗某某与曹春风签订了租赁合同，且在合同签订中有欺诈行为；2、被告罗某某身在外地，原告通过被告门面招租广告上的电话号码与被告刘某某联系协商的，与被告罗某某通过电话后（有原告提供通话详单证实），2010年3月10日，被告刘某某以自己和被告罗某某的名义与原告签订房屋租赁合同，合同签订后，被告刘某某将租赁房屋门面钥匙交给原告，让原告进场装修，原告有理由相信被告刘某某有代理权，被告刘某某代理行为有效；3、原告在装修过程中擅自拆除二楼被告与李新林共有的墙体，被告刘某某要求被告停工，终止合同。原告申请衡南县司法局云集司法所进行调解后，被告刘某某通过胡某平将原告的设计图传真给被告罗某某，被告罗某某修改设计图后传真给胡某平（有被告罗某某修改设计图传真件证实）。被告罗某某对原告装修设计图的修改，亦可认定被告罗某某对其岳父刘某某的代理行为予以追认；4、虽然被告罗某某与曹春风签订租赁合同在先，但原告并不知情，原告属善意取得，被告罗某某与曹春风签订的租赁合同无法对抗该份合同的效力。

本院认为：原告通过被告门面招租广告上的电话号码与被告刘某某取得联系，再与被告罗某某取得联系，经双方协商后，因被告罗某某身在外地，被告刘某某以自己和被告罗某某的名义与原告在2010年3月10日签订了房屋租赁合同。被告罗某某虽然没有书面授权给被告刘某某，但原告有理由相信被告刘某某有代理权，其代理行为有效。虽然被告罗某某先与曹春风签订该房屋的租赁合同，但原告并不知情，属善意取得，因此，2010年3月10日，被告刘某某以自己和被告罗某某的名义与原告签订的房屋租赁合同有效。合同签订后，被告刘某某将租赁房屋门面钥匙交给原告，原告进场装修，已合法占有租赁房屋。在装修过程中，原告擅自拆除墙体，双方发生争议，之后被告罗某某对原告的装修设计图进行了修改，原告亦同意按修改后的设计图进行装修。原告要求被告罗某某继续履行合同的诉讼请求合法，本院依法应予以支持。被告罗某某的委托代理人辩称没有授权给刘某某代为订立合同，对刘某某将房屋租赁给原告之事不知情的辩称理由与客观事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款（一）项之规定，判决如下：

原告衡南县好又多连锁超市与被告刘某某以自己和被告罗某某的名义于2010年3月10日签订的房屋租赁合同有效，被告罗某某应继续履行合同。

本案受理费x元，由被告罗某某承担x元，原告衡南县好又多连锁超市承担3800元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长罗某明

审判员戴辇

人民陪审员李彭伟

二0一0年五月二十四日

书记员綦冠军

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

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