原告张某
原告戴某
被告胡某
被告胡某
原告张某、戴某与被告胡某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某、原告戴某的委托代理人张某，被告胡某、胡某的委托代理人胡某强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某、戴某诉称，原被告间签有坐落上海市X村X号103-X室房屋的《上海市房地产买卖合同》。被告在收取原告支付的定金人民币x元后，未按约向原告提供办理贷款合同所需的相关资料。在原告和中介的多次催告下，被告提供了资料。贷款合同下来后，被告却未在约定的时间内和原告办理房屋过户手续。原告和中介公司多次联系被告，被告避而不见。现原告诉讼至本院要求判令被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，办理房屋过户手续及交付房屋，并承担本案诉讼费。
被告胡某、胡某辩称，被告认为因原告的银行贷款合同未办妥，故未去交易中心办理房屋过户手续。根据原告出具的承诺书约定，原告未按约支付房款已构成违约，双方签订的房地产买卖合同已终止，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，经上海辉腾房地产经纪有限公司的居间介绍，原告有意购买被告名下的坐落上海市X村X号103-X室房屋，并于2009年10月31日支付被告定金人民币x元，被告为此出具了收条。2009年11月11日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定：原告以人民币x元向被告购买上述房屋。合同第四条约定，甲方（被告）于2010年1月30日前腾出该房屋并通知乙方（原告）进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2009年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三约定付款方式为：乙方于2009年10月31日支付人民币定金贰万元整，乙方在2009年11月11日前支付贰拾玖万元整。同时办理乙方贷款手续，银行放款支付人民币肆拾捌万元整。第九条第一款约定，乙方未按约付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.03%的违约金，合同继续履行。补充条款第2条约定甲、乙双方在交易过程中产生的各项税、费（其中甲方承担交易过程中1%个人所得税，乙方承担交易过程中的个人部分税费和甲方合同价的营业税），须按交易当日国家规定标准向财税部门缴纳所用费用，第6条约定甲乙双方协商一致，若遇一方不出售或不求购造成违约，向守约方赔偿人民币伍万整。当日，双方另签订补充协议，约定实际房屋买卖总价款为人民币x元等。原告于当日通过银行转账支付被告首付款人民币x元，被告出具收条。2009年11月30日系争房屋的抵押借款合同获批。被告认为原告银行贷款未到被告账户，故未去办理房屋过户手续。之后，原告及中介多次通知被告办理产权过户手续未果。原告遂于2009年12月29日诉至本院要求判决支持如其诉请。
庭审中，被告称双方的《上海市房地产买卖合同》已终止，并提供《贰万元定金协议》和《承诺书》欲证明原告违约，双方买卖合同已解除。《贰万元定金协议》载明：“今收到张光洪购买普陀区X村X号X室购房定金贰万元整，如交款人中途反悔本定金不退，作为收款人损失费。截止日期2009年11月31日缴款人违约。收款人胡某强，胡某”落款日期为2009年10月31日，并载有胡某、胡某及交款人张某的姓名及身份证号。《承诺书》内容为：“因税费乙方支付甲方玖拾陆万元房款之外玖仟壹佰元。甲方名下房产证乙方拿到20天内全额房款付清。每拖延一天支付余额房款0.5%的损失费按天计算，支付给甲方首付贰拾玖万元自动转移乙方的违约金作为当前房价暴涨补偿甲方购房损失费不予退还，房屋买卖合同、补充协议、收条同时废止，均以本承诺书为准。承诺人张某”，落款日期为2009年11月11日。对此原告认为《定金协议》上“张某”的字样非原告所写，原告处另有被告于收到定金当日出具的收条，故该协议为被告伪造。至于《承诺书》，原告称该承诺落款签名是原告所签，但原告签字时仅有“甲方名下房产证乙方拿到20天内全额房款付清。每拖延一天支付全额房款0.5%的损失费按天计算。”字样，其余内容均为被告事后添加，该承诺书中有关添加部分的字距、行距与原有字迹相比明显缩小，添加痕迹明显，承诺书中“甲方房产证乙方拿到20天内全额房款付清”是指原告取得房产即双方办理房屋产权过户至原告名下的手续后20天内房款付清的保证，作此承诺书意在确保银行贷款的部分房款能在该期限内付清，逾期则承担逾期付款赔偿损失的责任。被告承认《承诺书》内容为被告书写，但否认添加内容之事。被告自认，《承诺书》出具在前，双方签订《上海市房地产买卖合同》在后。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原被告签订的《上海市房地产买卖合同》除合同载明的售房价款外均系双方真实意思表示，应为有效。签约各方均应恪守履行。合同约定双方应于2009年11月30日前办理房屋过户手续，现原告于该日办出银行贷款手续，但被告认为因银行贷款未到被告账户，而未去办理过户手续。为此，本院认为，根据银行办理贷款的一般操作规则，银行放贷即房款须是买卖双方办理产权过户之后，相关银行在买卖房屋上设定抵押权登记后才予放款，被告此抗辩意见未有相关合同依据，亦与房屋交易习惯、银行贷款操作规则不符，本院不予采信。被告未于合同约定日办理过户手续属违约。庭审中，被告主张根据《定金协议》及《承诺书》约定内容，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》已解除，但被告提供的《定金协议》，其显示的落款日期早于双方签订的《上海市房地产买卖合同》，故原被告双方的权利义务即应受买卖合同调整，定金协议即失去原有的效力。况且，原告对该《定金协议》存有异议，该协议的内容亦无法印证被告的主张。至于《承诺书》，首先，从其文字书写排列情况看，原告称事后添加部分的文字间距确与前段文字明显不同，前段文字结束处的标点符号亦不同于其他符号的书写习惯，存有修改嫌疑。另从《承诺书》整个文字文意来看，“甲方名下房产证乙方拿到20天内全额房款付清。每拖延一天支付全额房款0.5%的损失费按天计算。”与之后（原告认为添加的部分）“支付给甲方首付贰拾玖万元自动转移乙方的违约金作为当前房价暴涨补偿甲方购房损失费不予退还，房屋买卖合同、补充协议、收条同时废止”，两段文字意思并不连贯，且互有矛盾。根据前段文字文意理解分析，若原告未在承诺期限内付清房款，原告应按全额房款0.5%的标准支付被告每拖延一天的逾期付款的损失，然而后段文字却含有终止双方买卖合同，原告支付的首付款贰拾玖万元充抵原告违约金的意思。通常情况下，交易双方针对一方同一违约情形，不可能同时作出意思相悖即合同履行与否完全不同的约定。庭审中，负责涉案房屋买卖的中介公司相关经办人员到庭所作证词与原告的说法可相互印证；同时，结合原被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议确未对银行贷款的到款时间进行约定的事实，本院认定原告的说法成立，即原告出具《承诺书》旨在承诺银行贷款在其保证的期限内给付，逾期则按总房价0.5%/天的标准承担逾期付款违约责任。被告认为根据其提供的《定金协议》与《承诺书》内容认为原被告间的买卖合同已解除的主张缺乏相应证据可予证明，亦与客观事实不符，本院不予采信。在被告无其他证据证明原告违约导致房地产买卖合同已解除的情况下，原告要求继续履行双方签订的房地产买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告应履行协助原告办理系争房屋的产权过户手续及房屋交付义务。至于房屋余款，鉴于原被告于庭审中均确认系争房屋实际成交价为补充协议约定的人民币x元，故原被告应按上述价款完成房屋交易，现原告表示可在办理系争房屋过户手续时将剩余房款一并给付被告，无不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张某、戴某与被告胡某、胡某就上海市X村X号103-X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告胡某、胡某应于本判决生效之日起十日内协助原告张某、戴某办理将上海市X村X号103-X室房屋产权过户至原告名下的手续；
二、被告胡某、胡某应于本判决生效之日起十日内将坐落上海市X村X号103-X室房屋交付原告张某、戴某；
三、原告张某、戴某应于被告胡某、胡某履行上述第一、第二条判决内容之日支付被告胡某、胡某房款人民币x元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5000元，由被告负担。
本案受理费人民币x元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王玉丽
审判员刘怡文
代理审判员姚鸿康
书记员汪诗尧
