上诉人(原审被告)朱某。

被上诉人(原审原告)上海中原物业顾问有限公司。

法定代表人陆某，董事长。

委托代理人唐某，该公司工作人员。

委托代理人胡某某，该公司工作人员。

上诉人朱某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年12月28日朱某通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)居间与案外人签订了房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，由朱某购买案外人名下的纬地路X弄某号X室房屋，房价人民币1,888,000元。同年12月30日朱某、戚某某、朱某与案外人签订了房产地买卖合同，由朱某、戚某某、朱某购买案外人名下的纬地路X弄某号X室房屋。房地产买卖居间协议第六条约定，房地产买卖协议成立即表明买卖合同成立，居间成功。房地产买卖协议第六条约定，若乙方(朱某)向银行申请贷款因为银行原因或者相关政策造成贷款不成则双方互不追究责任。若因乙方自身原因导致贷款不成则乙方按本协议第1.2.8条处理，第1.2.8条约定，若乙方申请贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房款支付甲方。2009年12月28日朱某签订佣金确认书，确认佣金为19,000元，于签订买卖合同时支付。事后朱某向出售方支付了首付款。现中原公司诉至原审法院，请求判令朱某支付中原公司佣金19,000元。

原审审理中，中原公司称签订买卖合同后，买卖双方即没有声音了，没有说去办贷款，也不支付佣金，也没有说明原因。至于出售方退还朱某房款一事也不清楚。关于办理贷款一节，中原公司只是予以协助，但朱某并没有提供申请贷款的手续。朱某称其与女儿朱某名下另有其他房产的贷款未还清，朱某夫妻又超过了六十岁，故无法办出贷款，中原公司作为专业机构，应当熟知贷款条件，但中原公司却要朱某相信可以办出贷款，致使朱某因不符合贷款政策而无法办出贷款，合同无法履行，中原公司不应获得佣金。

原审审理中朱某提供了浦东南路X弄某号X室、南码头路某号X室的产权证、抵押借款合同、朱某的个人收入证明，证明朱某、朱某等另有银行贷款未还清，不符合再贷款条件。经质证，中原公司对证据真实性无异议，但认为能否再办理贷款，由各家银行按规定审核，不能证明朱某就不能再办理贷款。

原审法院认为，虽然中原公司与朱某在居间买卖协议中约定居间已经成功，朱某应当支付佣金19,000元，但中原公司作为提供居间服务的一方，应当在整个买卖合同中提供完整的服务，直至买卖合同履行完毕。根据朱某与出售方签订的协议，双方约定如因银行原因或相关政策导致贷款不成的，双方互不追究责任。事后朱某只是支付了首付款，其余买卖行为均未能完成。根据朱某及其妻子的年龄，是难以获得银行贷款的，而朱某女儿是否可以获得银行贷款，作为中介机构的中原公司，应当就此向朱某作出必要的指导说明。虽然朱某没有提供证据证明办理了申请贷款手续，但中原公司也没有提供证据证明其在关于朱某能否办理贷款事项中为朱某提供了指导、说明，也未提供证据证明朱某的贷款可以办理，故中原公司收取佣金19,000元，缺乏事实依据。考虑到通过中原公司居间，买卖双方签订了买卖协议及买卖合同，中原公司为朱某提供了部分的居间服务，且朱某在签合同时也存在不够谨慎行事之处，故根据公平及诚实信用原则，由法院酌定居间服务费为3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、朱某于判决书生效后十日内向上海中原物业顾问有限公司支付居间费3,000元。二、其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人朱某不服，向本院提起上诉称：1、中原公司没有争议的房源。系中原公司从朱某处获悉争议房屋的信息后将上家叫来的；2、没有安排看过房，没有介绍房源；3、没有尽到审核贷款资质的义务，中原公司当时保证能贷款，但签约后朱某咨询多家银行均说不能贷款；4、买卖双方实际成交价为1,888,000元，买卖协议约定了房价为1,888,000元，但中原公司为诱导双方成交在买卖合同中写成交易价格为1,380,000元；5、买卖双方终止协议后，中原公司实际已无需履行后面的居间义务。故上诉请求撤销原判，依法判令中原公司支付因此次买卖造成朱某的损失10,000元。

被上诉人中原公司辩称：1、上家口头在中原公司挂牌；2、朱某签约后没有要求中原公司协助办理贷款；3、买卖双方实际成交价为1,888,000元，在买卖合同中约定1,380,000元是为了避税，与中原公司无关；4、中原公司已完成居间义务。请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院审理中，对于朱某二审中增加的诉讼请求(即赔偿损失10,000元问题)，双方当事人未能协商一致，达成调解。本院已根据法律规定向朱某进行释明，朱某应另行依法解决，本案中不予处理。

本院认为，根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。实践中，随着房地产市场行情的变化，确也存在居间人为达到收取佣金的目的，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以促成合同成立。本院在审理类似案件中已经充分注意到居间人的此类行为，并将在今后的案件审理中予以区分。就本案而言，在没有证据表明朱某为何违约解除买卖合同的情形下，朱某所陈述的理由是合理的，中原公司没有充分注意朱某及其家人的特殊情况，故虽促成合同成立，但实际合同目的无法实现，对此中原公司作为房地产专业中介公司应承担相应的责任。同时本院也要指出，虽然买卖双方当事人通过中介公司进行交易，但并不能由此免除合同双方当事人自身的义务，就贷款而言，居间人也并不负有保证朱某取得贷款的义务。原审法院根据本案的实际情况所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人朱某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员韩qt