上诉人(原审被告)徐某某。

被上诉人(原审原告)上海文化物业管理有限公司。

法定代表人杨某，董事长。

委托代理人徐某杰，上海中汇律师事务所律师。

上诉人徐某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨某区人民法院(2009)杨某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐某某、被上诉人上海文化物业管理有限公司(以下简称文化物业公司)的委托代理人徐某杰到庭参加了诉讼。现已审理终结。

原审法院经审理查明，1999年3月，徐某某所住小区开发商与上海文化花园物业管理有限公司(现变更为文化物业公司)签订一份前期物业管理服务合同，将其开发的位于上海市杨某区X路X弄的文化花园商品房小区委托给文化物业公司进行物业管理，物业类型全商品房住宅小区，管理期限自1999年3月至2003年2月，物业管理费以物价局核定为准，合同还约定了其他权利义务，该合同于2000年7月27日经房管部门备案。1999年12月28日，经物价部门核准，徐某某所住小区多层管理费、保洁费、保安费每月每平方米人民币0.55元(以下币种均为人民币)，多层房屋设备运行费每月每平方米0.36元(按实结算)，多层维修费每月每平方米0.44元(按实结算)；高层管理费、保洁费、保安费每月每平方米0.69元，高层房屋设备运行费每月每平方米0.68元(按实结算)，高层维修费每月每平方米0.50元(按实结算)。2001年，文化物业公司与徐某某所住小区业主委员会签订一份物业管理服务合同，文化物业公司对徐某某所住小区进行物业管理服务，物业类型全商品房住宅小区，委托管理期限自2001年7月16日起至2003年7月15日止，物业管理费以物价局核定为准，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，文化物业公司可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同还约定了其他权利义务。

2005年8月11日，徐某某所住小区业主委员会出具证明一份，证明原上海文化花园物业管理有限公司与徐某某所住小区业主委员会于2001年7月16日至2003年7月15日签订的物业管理服务合同事实履行，继续有效。2005年8月13日，徐某某所住小区业主委员会出具证明一份，证明文化花园三期小区(自2002年6月30日至今)及武东路X弄园中苑小区(自1999年3月1日至今)，由上海文化花园物业管理有限公司从事物业管理服务。2007年1月3日，徐某某所住小区业主委员会出具证明一份，证明为维护小区的正常管理秩序，小区业主利益得到充分保护，经双方友好协商，在新的合同尚未签订之前，原合同继续履行，对欠费的业主，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金的约定继续有效。

2006年6月29日，上海市杨某区房屋土地管理局信访办公室回复徐某某所住小区业主，内容如下：经反馈，徐某某所住小区是按商品房计划立项，因此，该小区是按商品房小区的标准收取物业管理费。对于目前出现认识分歧，建议业主大会按上海市住宅物业分等收费管理暂行办法的通知执行，理顺小区收费问题。

徐某某系上海市杨某区X路X弄某号X室房屋(以下简称系争房屋)权利人，该房屋建筑面积为97.36平方米，所有权来源房改售房，系徐某某于2000年2月，通过与宝山钢铁(集团)公司签订上海市公有住房出售合同(已购公房再配套)形式取得，徐某某实际出资167,375元。文化物业公司系按每月每平方米1.19元的标准向徐某某收取物业管理费，按此标准，徐某某拖欠文化物业公司2004年10月起至2009年6月物业管理费6,606.30元。2009年9月，文化物业公司诉至原审法院，要求徐某某付清上述费用和滞纳金6,606.30元。

原审法院审理后作出判决如下：一、徐某某应自判决生效之日起十日内支付上海文化物业管理有限公司物业管理费6,606.30元；二、上海文化物业管理有限公司要求徐某某支付滞纳金的诉请，不予支持。

徐某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋为售后公房，其同意参照1.19元/平方米的标准支付欠付的物业管理费。但按照上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》，即沪价商(2002)X号文件的规定，对于售后公房物业管理中的电梯、水泵运行费中的0.4元可以从住宅修缮基金中列支，故要求按上述规定将物业管理费中的0.4元/平方米从修缮基金中划扣。

被上诉人文化物业公司则辩称：其与业委会签订的物业管理合同是其收费的依据，其中约定有权按物价局核定的标准，即1.87元/平方米的标准收取物业管理费，现其已自行让利，将收费标准下调至1.19元/平方米。在2003年10月徐某某取得系争房屋房改售房的产权证后，也按1.19元/平方米的标准缴纳近1年的物业管理费，应当认定为在系争房屋属性变更为房改售房后，徐某某仍同意按原物业合同的约定标准、方式付费。关于徐某某的上诉请求，因管理基金的银行称违反规定而拒绝办理，无操作可能性，故其不同意徐某某上诉请求，要求维持原判。

本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院审理中，文化物业公司提供了徐某某自2003年第二季度至2004年第三季度向其缴纳物业管理费的记帐凭证，以此证明徐某某在上述期间仍按1.19元/平方米的标准向其缴纳物业管理费。徐某某对上述记账凭证无异议，另称：其于2004年2月取得了系争房屋的产权证。

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在文化物业公司与系争房屋所在小区业主委员会签订的物业管理服务合同中约定，物业类型为全商品房，物业管理费以物价局核定为准，高层住宅电梯、水泵运行费按实结算，由文化物业公司向业主收取。上述合同中并未约定，电梯和水泵运行费应自修缮基金中支取。在签订该合同之前，物价部门核定的物业管理服务收费标准为高层1.87元/平方米，其中高层房屋的设备运行费为0.68元。现上诉人徐某某称，系争房屋为售后产权房，故在物业管理费中有一项为电梯和水泵运行费，其中的0.4元/平方米应自修缮基金中支取，其提供的法律依据为“沪价商(2002)X号”文件。而该文件明确，其适用对象为以职工住宅立项建造的住宅小区，故徐某某称其同意参照1.19元/平方米的标准支付欠付的物业管理费，其中的0.4元/平方米应自修缮基金中划扣，缺乏依据。此外，鉴于上述物业管理服务合同对徐某某亦有效，而徐某某在与系争房屋的出售方签订了公有住房出售合同，并于取得产权证后，仍按1.19元/平方米的标准缴纳了物业管理费至2004年10月，应认定在系争房屋属性发生变化后，其同意按上述物业管理合同约定内容继续履行，故原审法院据此所作判决是正确的。徐某某的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉人徐某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

审判员刘建颖

代理审判员张志煜

书记员范庆韵