原告刘a，女，汉族，住山东省××市××区××路×号×号楼×单元×室。

委托代理人缪a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人金a，上海市A律师事务所律师。

被告徐a，女，汉族，住上海市××区××路×弄×号×室。

委托代理人邵a，男，住上海市××区××路×弄×号×室。

被告上海B公司，注册地上海市××区××镇××路×号，主要营业地上海市××区××路×号×楼。

法定代表人刘b，总经理。

委托代理人沙a，男，该公司工作人员。

原告刘a与被告徐a、上海B公司（以下简称B公司）定金合同纠纷一案，本院于2010年4月29日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪a、金a，被告徐a及其委托代理人邵a，被告B公司委托代理人沙a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘a诉称：2010年4月16日，经被告B公司居间介绍，原告与被告徐a签订《房地产买卖居间合同》，约定原告向被告徐a购买上海市××区××路×弄×号×室房屋（以下简称系争房屋），意向金人民币80,000元，被告徐a同意原告向银行贷款900,000元。原告于当日向被告徐a支付了意向金。由于国务院于2010年4月17日发布了“新国十条”，原告不符合贷款条件而无法获得贷款，原告向两被告提出解除三方签订的《房地产买卖居间合同》，并要求被告徐a退还原告已付意向金，被告徐a不愿归还，原告多次催讨未果，只能诉诸法院要求判令（一）解除原被告于2010年4月16日签订的《房地产买卖居间合同》；（二）被告徐a归还原告意向金80,000元。

被告徐a辩称：不同意原告诉求。1、三方签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容合法，依法具有法律效力。原告反悔不愿履行合同，应当承担违约责任，无权要求返还已支付的合同定金。2、被告徐a收取的是定金，而非意向金。根据《房地产买卖居间合同》第一条（一）项及第四条（二）项之规定，签署合同后，原告即同意将意向金的性质改为定金。原告在被告徐a出具定金收条后也无异议的接受了，充分说明双方对80,000元的定金性质没有异议。3、原告要求解除合同理由不能成立。“新国十条”并未彻底终止银行的房贷业务，只是有条件的增加了房贷的门槛和成本，上海市关于“新国十条”的实施细则也没有出台，每个省市的具体执行情况与执行时间也不一致，所以不足以产生原告所述的情况。根据合同约定，原告应当在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后七日内备齐按揭贷款所需资料向银行申请贷款并办理相关手续。现原告和被告徐a尚未签订约定的法律文书，原告仅口头说无法获得贷款，并没有去各家银行包括一些中小银行或外资银行进行申请贷款或者核实贷款条件，怎知银行无法贷款从合同约定的房款支付方式来看，贷款只是支付方式之一，若原告贷款数额不足部分，由原告在该房屋交易过户当日或之前以现金的方式补足。这说明如不能贷款，被告也同意原告以现金方式支付房款，原告无法获得贷款的理由并不能成为解除三方签订《房地产买卖居间合同》的借口，该合同为有效合同。

被告B公司辩称：原告签订居间合同时，表示其可贷可不贷，先按居间合同内容签署，如办不成贷款，可以用现金补足。事实上原告并没有履行办理贷款的责任和签署买卖合同的责任，只是听到政策便说办不成贷款。另被告徐a收取的是定金，意向金已转为定金。

经审理查明：2010年4月16日，原告刘a（签约乙方）、被告徐a（签约甲方）与居间方被告上海B公司（签约丙方）签订《房地产买卖居间合同》1份，约定乙方经丙方居间介绍购买甲方所有的上海市××区××路×弄×号×室房屋；房价款2,100,000元；乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2010年4月16日向丙方支付购房意向金80,000元；若甲方同意按照合同第三条所述之成交条件签署合同，则乙方同意丙方将该意向金作为定金无息转交给甲方；甲乙双方同意于合同生效后5日内签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同；乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同同时支付首付款，该首付款数额应符合乙方申请贷款银行所要求的贷款审批条件计1,120,000元，若甲方有贷款，那么甲方须于收到该笔首付款后7日内将该笔款项专项用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押权，不足部分由甲方自行补足；乙方须在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后7日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，甲方同意乙方贷款900,000元，该贷款部分见他证及新产证后由银行直接放给甲方（具体时间以银行放贷为准），若乙方贷款数额有不足部分，由乙方在该房屋交易过户当日或之前以现金方式补足；若甲方在收取合同约定的定金后，甲方反悔不履行合同，则甲方应双倍返还乙方已支付的定金，且还向丙方支付成交价1％作为居间服务费用；若甲方在收取合同约定的定金后，乙方反悔不履行合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付成交价的1％作为居间服务费用等内容。其它条款中还约定：此价格为甲方到手价，交易过程中所有税费及中介费全部由乙方承担，甲乙双方于2010年4月21日前至居间方签订上海市二手房买卖合同，乙方于签订合同当日支付1,120,000元给甲方，逾期视为违约。

签约当日，原告向被告B公司支付意向金80,000元。被告B公司将上述80,000元意向金转交给被告徐a。被告徐a出具收条1份，载明：今收到客户刘a支付购买上海市××区××路×弄×号×室房屋定金人民币80,000元整。

2010年4月17日，原告以国家颁布国十条，原告作为非沪人员在上海未居住满一年无法办理房屋贷款为由向两被告表示无法继续履行合同、签订正式的房屋买卖合同。

2010年4月21日，被告B公司工作人员孙a向原告出具《证明》1份，载明：原告刘a于2010年4月21日前来，目的履行××区××路×弄×号×室房屋的买卖合同签署，由于目前银行贷款政策调整，无法签署该房屋买卖合同，此证明。当日，被告B公司工作人员孙a还向被告徐a出具《证明》1份，载明：被告徐a于2010年4月21日至居间方履行与客户刘a签订上海市二手房买卖合同，但客户无法签订买卖合同，依据双方签订的居间合同最后签约时间为2010年4月21日，故此居间合同逾期视客户违约，依照居间合同处理。

以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、收款收据、收条、《证明》，被告徐a提供的《房地产买卖居间合同》、收条、《证明》以及原、被告当庭陈述所证实，并经庭审质证属实。本院对原、被告真实性无异议的证据效力予以确认。

本院认为，三方签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，原、被告均应依约履行。根据《房地产买卖居间合同》约定，原告为表示对居间方介绍该房屋之购买诚意支付购房意向金80,000元，在出售方同意按照合同约定的成交条件签署合同时，则该意向金作为定金由居间方无息转交给出售方。现被告徐a作为房屋出售方已签署了《房地产买卖居间合同》，被告B公司也已按照合同约定将原告支付的80,000元意向金转交被告徐a，至此，该意向金已转为定金，双方均应受定金罚则的约束。签订《房地产买卖居间合同》后，国家颁布新政，原告作为非沪人员，在沪居住未满一年，按照国家政策规定无法办理贷款，显然与合同约定的由原告以贷款方式履行合同相悖，原告无法取得银行贷款，客观上丧失了履约的能力，且不可归责于任何一方当事人。同时，作为预约合同性质的居间合同，要求当事人承担进一步洽谈协商订立正式房屋买卖合同的义务，现双方对如何支付剩余房款发生争议，无法签订正式的房屋买卖合同，对房屋买卖的基础条件发生了争议，不可归责于任一方当事人。综上，原告要求解除三方签订的《房地产买卖居间合同》并要求返还定金80,000元。原告主张该80,000元系意向金与合同约定不符，本院予以更正。

被告徐a辩称，根据居间协议约定，原告未尝试过贷款，上海市尚未出台细则，无法获知能否办理贷款，即便无法办理贷款，根据合同约定应当以现金补足。本院认为，国家颁布的购房政策在全国范围内适用，即便地方政策尚未实施，也能对当事人造成相应的预期，即双方签订的合同违反了国家政策规定。另外，居间合同还约定，若贷款数额有不足部分，由原告在过户交易当日以现金补足。本院认为，该条款是在约定原告能够办出贷款的前提下，如数额不足，以现金补足。综上，本院对被告徐a的上述辩称不予采信。

因不可归责于原、被告双方的原因导致《房地产买卖居间合同》无法继续履行，故诉讼费由原被告各半负担。

据此，根据第一百一十五条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

一、解除原告刘a、被告徐a与被告上海B公司签订的《房地产买卖居间合同》；

二、被告徐a于本判决生效之日起十日内返还原告刘a定金80,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取900元，由原、被告各半负担，财产保全费820元，由被告徐a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员龚立琼

书记员袁白薇