原告张a，男，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

原告夏a，女，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

原告张b，男，××××年××月××日出生，汉族，住同夏a。

三原告的委托代理人夏b，上海A律师事务所律师。

被告上海A置业发展有限公司，注册地上海市××，送达地址上海市××。

法定代表人曹a，董事长。

委托代理人朱a，该公司员工。

委托代理人任a，上海B律师事务所律师。

原告张a、夏a、张b诉被告上海A置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年11月19日立案受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人夏b，被告的委托代理人朱a、任a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年10月，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向原告出售座落于××区××路××号××室商铺一间，转让价为521,703元。2005年3月18日，原告取得了系争商铺的产权证。在购房时，双方签订了《统一经营协议书》一份，约定原告将系争商铺提供给被告使用5年，由于购房时的优惠，原告同意放弃前三年的商铺使用经营权，被告不支付费用，后二年每年的租金为39,649.42元，每季租金为9,912.35元，于每季度首日由被告或被告指定的公司给付给原告。2004年10月，双方根据统一经营协议书的精神签订了一份《上海市房屋租赁合同》，期限自2005年1月1日至2009年12月31日，并约定自2008年1月1日起开始支付租金，如被告逾期支付租金，则每逾期一日，则需按日租金的50%支付违约金。但被告至今未能支付任何租金，因此提起诉讼，要求被告支付2008年度应付的租金计39,649.42元，并支付逾期付款违约金42,954.6元（分段计算至2008年11月30日止）。

原告提供了以下证据：1、房地产权证；2、统一经营协议书；3、房屋租赁合同；4、催款函。

被告辩称：对于原告提供的证据真实性均没有异议，对于所欠的租金也没有异议，不付租金的原因是由于资金周转不好造成的，并非被告故意拖欠，且被告是同意支付租金的；由于双方所约定的违约金过高，因此希望法院在充分考虑到被告的实际经营情况下酌情予以降低，且原告的损失也仅是利息上的损失，因此被告认为违约金应按同期银行的贷款利率来计算更为适宜。

经审理查明：原告在购买上海市××区××路××号××号商铺时，与被告签订《统一经营协议书》一份，约定原告向被告提供5年商铺使用权，前三年被告不需支付费用，后二年每年的租金为39,649.42元，每季度租金为9,912.35元。嗣后，双方又签订了《上海市房屋租赁合同》一份，明确上述商铺的租赁期为自2005年1月1日起至2009年12月31日止，被告应于每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付每季的租金，如逾期支付，每逾期一日，则被告需按日租金的50%支付违约金。合同还对其他内容作了约定。被告自2008年1月1日起未能向原告支付租金。

另查明，原告于2005年3月18日取得了系争商铺的产权证。

以上事实，由原告提供的房产证、统一经营协议书、租赁合同等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。

本院认为：原告与被告签订的《统一经营协议书》、《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故是有效合同；合同签订后，作为被告理应按时支付租金，但被告却未能支付，其行为显属不当，现原告要求被告支付拖欠的租金，符合法律规定，本院应予支持；由于被告未能按时支付租金，因此作为被告理应支付相应的违约金，但由于双方所约定的违约金过高，对此本院酌情予以调整，即按所欠租金的38%来计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告上海A置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张a、夏a、张x年度的租金共计39,649.42元；

二、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金15,066.78元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费932.55元（已减半），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员乔财权

书记员林叶