上诉人(原审被告)周某某。

委托代理人刘某某。

委托代理人陈某某。

被上诉人(原审原告)上海天星公司。

法定代表人张某某，经理。

委托代理人冯艳容，上海市六角城律师事务所律师。

上诉人周某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2008年5月27日，周某某与上海天星公司签订《租房协议》一份，约定上海天星公司将系争房屋出租给周某某作为经营用房，年租金人民币9,600元(以下币种均为人民币)，租期自2008年7月1日至2009年6月30日止，租赁期满后，周某某应无条件将装修后的房屋归还上海天星公司。合同签订后双方按约履行。合同到期后，上海天星公司曾致函周某某不再续约，要求周某某迁出系争房屋，将房屋归还上海天星公司，并结清所有费用，但周某某未履行。

另查明，系争房屋为国有直管公房，2000年7月25日由上海北方企业(集团)有限公司划转给上海市闸北区副食品公司。2001年1月1日，上海市闸北区副食品公司委托上海天星公司出租、管理系争房屋并收取租金。

2009年11月，上海天星公司向原审法院提起诉讼，要求判令周某某搬离系争房屋，将房屋返还上海天星公司，并支付房屋使用费(自2009年7月1日起至实际返还日止，按800元/月计算)。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。上海天星公司与周某某签订的《租房协议》是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应恪守履行。现合同期已届满，上海天星公司不愿意再与周某某续约，周某某理应及时迁出系争房屋，并将系争房屋交还给上海天星公司，逾期不迁出，应当承担违约责任。上海天星公司的诉讼请求符合合同约定和法律规定，依法予以支持。周某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。

原审法院据此作出判决：一、周某某应于判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区X路某号房屋，并将该房屋返还给上海天星公司；二、周某某应于判决生效之日起十日内给付上海天星公司上述房屋使用费(自2009年7月1日起至周某某实际返还上述房屋之日止，按每月800元的标准支付)。

原审判决后，上诉人周某某不服，向本院提起上诉称：1、上诉人从未收到法院的传票或电话通知，一审法院以上诉人无正当理由拒不到庭参加诉讼为由贸然判决，无法让人信服。2、上诉人自2002年起承租系争房屋，此后每年续签一份合同。2005年5月25日上诉人曾向被上诉人交付押金3,000元。若双方不再续签合同，被上诉人理应将该押金退还上诉人。3、被上诉人的工作人员曾口头承诺系争房屋由上诉人承租至动迁时止，上诉人遂于2008年7月花费23,605元装修系争房屋，现装修仅两年就不能续租，被上诉人应支付装修费的80%作为折旧款。据此，请求二审法院将本案发回重审或依法改判。

被上诉人上海天星公司答辩称：上诉人确实交纳过押金3,000元，被上诉人同意退还该押金，但前提是上诉人交还系争房屋，并结清相关费用。因合同明确约定租赁期满后，承租人应无条件地将装修后的房屋归还出租人，故不同意支付装修折价款。据此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，上诉人于2005年5月25日向被上诉人交纳租房押金3,000元。案外人谢某某现在系争房屋内经营。2009年11月17日，案外人谢某某受上诉人电话委托，代为签收了含有开庭传票的快递件(x)。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人之间建有租赁关系，依照法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现上诉人与被上诉人依法签订的合同已届满，被上诉人不愿意再与上诉人续约，上诉人理应及时迁出系争房屋，并将系争房屋交还给被上诉人。因上诉人实际未迁出，被上诉人诉至法院要求上诉人迁出，理由成立。租赁期限届满后，上诉人实际占用系争房屋期间，理应支付相应对价。原审法院依据查明的事实判令上诉人限期迁出并支付实际使用期间的使用费，于法有据，对原审法院的判决，本院予以维持。审理中，被上诉人虽同意返还押金，但坚持要求以上诉人返还租赁房屋、结清相关费用为前提，又因在上诉人交还系争房屋前，相关费用的最终数额无法确定，而押金本身的用意即在于保证租赁期间相关费用能得以清结，故本案对于上诉人要求被上诉人返还押金的请求不作处理，上诉人可另行主张。双方当事人在租房协议中明确约定租赁期满后上诉人应无条件将装修后的房屋归还被上诉人，故上诉人有关装修折价款的请求，亦于法无据，本院不予支持。至于上诉人所述的程序问题，原审法院将文书送达至上诉人租赁的系争房屋处，上诉人已委托案外人代为签收，由此造成的法律后果应由上诉人自行承担。综上所述，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卢薇薇

审判员王平

代理审判员成皿

书记员何倩