上诉人(原审原告、反诉被告)上海捷扬休闲娱乐有限公司。
法定代表人叶某某，董事长。
委托代理人杨钢，国浩律师集团(上海)事务所律师。
委托代理人蔡晖，国浩律师集团(上海)事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)王某某。
委托代理人王某东，上海国创律师事务所律师。
委托代理人李强，上海市纽思达律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)涂某某。
上诉人上海捷扬休闲娱乐有限公司、王某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2008)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2007年1月30日，以上海捷扬休闲娱乐有限公司(以下简称捷扬公司)为出租方、涂某某为承租方，签订《租赁合同》一份，该合同第一条“出租房屋情况”约定：捷扬公司向涂某某出租上海市X路某号一楼X平方米、三楼X,491平方米的房屋作为商用(以实际测量为准)；第四条“交付日期和租赁期限”约定：租赁期自2007年6月11日至2012年6月10日，自2007年6月11日起交纳房租；第五条“租金及支付方式”约定：一楼建筑面积150平方米，租金为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)6元，三楼建筑面积2,491平方米，租金为每天每平方米3元，同时又约定，2007年6月11日至2010年6月10日的租金为每月250,000元，每3个月支付一次，先付后用，每季度第一日为付款日；第六条“保证金及其他费用”约定：承租方应向出租方交纳保证金250,000元，此款可用于抵扣承租方应付之租金及水电煤等费用，租赁期满、结清相关费用后此款应返还承租方；承租方应向出租方支付电梯安装费250,000元，租赁期满五年时该款可退还承租方，承租方五年内退租的，该款不予退还；第九条“义务及违约责任”约定：承租方必须按时足额支付租金，每延期一日，应按当期迟延交付费用的数额为基数，以日万分之四为标准支付延迟履约金。承租方逾期30日不支付租金的视为严重违约，除支付上述违约金外，出租方可书面通知终止合同，收回房屋并没收保证金，房屋内硬件装修无偿归出租方所有，承租期内的水电费用应全部结清。合同提前终止或有效期届满，承租方应于七日内搬离，逾期交还房屋的，应按日租金的200%支付赔偿金。二、2007年7月5日，以涂某某为出让方、王某某为受让方，订立《转让协议》一份，大致内容为：涂某某已就上海市X路某号一楼及三楼的房屋与捷扬公司签订了租赁合同，现将所有权利义务自2007年7月10日起向王某某转让，涂某某将负责协调捷扬公司与王某某签订租赁主体变更的补充协议，除主体变更外，合同其他条款不变。三、2007年8月22日，王某某及其经营的上海市普陀区留园足浴馆(以下简称足浴馆)与捷扬公司签订《补充协议》一份，在2007年1月30日的租赁合同基础上，另达成补充约定，大致内容为王某某同意在系争租赁房屋内注册公司并以足浴馆为名变更租赁合同、将免租期调整为2007年9月10日至2007年10月10日、2007年9月11日的第二期租金交纳500,000元等。四、2007年6月起，王某某开始支付房租及使用房屋，据捷扬公司与王某某提供的发票，王某某并未定期、定额向捷扬公司支付房租，至今捷扬公司共收取租金1,830,000元、租赁保证金250,000元、电梯安装押金250,000元。据王某某自认，租金支付于2008年4月后未正常履行。五、房屋使用过程中，王某某曾以足浴馆名义于2007年12月14日致函捷扬公司，大意为要求捷扬公司解决电梯安装、实测面积、提供房屋产权及使用资料以便己方注册经营等问题。六、2008年7月18日，捷扬公司以足浴馆为收件人发送函件一份，大意为因涂某某与捷扬公司的租赁合同已由足浴馆代为履行，而足浴馆已逾期四个月未支付租金，现依据合同约定，捷扬公司要求解除租赁关系、没收保证金并收回房屋，足浴馆必须在接函后七日内迁离房屋、三日内按约支付违约金。2008年10月6日，捷扬公司诉至法院，请求判令：一、王某某搬离并向捷扬公司交还上海市X路某号一楼、三楼房屋；二、王某某支付拖欠的房屋租金899,000元；三、王某某支付上述拖欠租金至实际付清之日的迟延违约金；四、王某某支付自2008年8月5日起至实际搬离之日止的赔偿金(即房屋实际使用费，按合同约定，以当期日租金的200%为标准计算)；五、王某某支付2007年9月电费2,205元，2008年7月、8月的煤气费共计3,264元，并结清其他费用；六、王某某向相关行政机关办理经营场所变更手续，注销系争房屋的注册登记。2009年6月，法院依法追加涂某某作为第三人参加诉讼。2009年9月28日，王某某提起反诉，请求判令：一、捷扬公司提供合法使用房屋之证明以配合王某某办理经营证照；二、捷扬公司配合对房屋租赁面积进行实测以确定实际租赁面积；三、捷扬公司立即向房产登记主管部门办理租赁登记备案手续；四、捷扬公司赔偿王某某2007年7月1日至2007年12月24日的经营损失1,355,000元。
原审另查明，一、捷扬公司自认，系争房屋上海市X路某号三楼系捷扬公司自上海市普陀区城市建设投资有限公司(以下简称城投公司)处租赁所得，一楼系捷扬公司自上海市普陀区商业委员会处租赁所得。二、2008年12月2日，法院就系争房屋租赁情况向城投公司查询，该公司答复为：上海市X路某号三楼由该公司经营管理并向捷扬公司出租，目前双方的租赁合同尚在履行过程中，捷扬公司将房屋向王某某转租的行为并未经过该公司同意，但该公司拒绝参与由此所产生的诉讼，并认为此纠纷应由捷扬公司与王某某自行解决。捷扬公司及王某某对城投公司的以上答复均不持异议。三、据工商登记资料载明，足浴馆为个体工商户，经营者为王某某，经营场所为上海市普陀区X路某号1F(电梯)、3F。执照有效期为2007年12月24日至2008年12月17日，目前处于未继续向工商部门申请注册状态；四、王某某自认，因捷扬公司无法提供相关房屋租赁使用的证明，在足浴馆进行工商注册登记时，只得向工商管理部门提交了伪造的与房屋租赁相关的租赁合同与声明书。捷扬公司则认为，工商登记手续由王某某自行办理，上述房屋租赁合同与声明书中，该公司的印章确系伪造。
原审庭审中，王某某于2009年6月26日提交申请书，请求对系争租赁房屋装潢费用进行评估，但在法院向其释明诉讼风险的情形下仍未在指定期限内预缴评估费用，致评估申请被相关部门撤销。捷扬公司表示，其要求王某某迁出房屋系基于租赁合同已解除，要求法院对解除合同一并处理，并对本诉诉请第五项中的煤气费与电费不再主张。
原审法院经审理后认为，第一，关于三方当事人之间的法律关系，根据捷扬公司、王某某、涂某某之间签订的租赁合同、转让协议、补充合同以及庭审查明的当事人之间围绕租赁房屋事宜所发生的种种民事行为，如房屋的使用、租金及其它费用的支付、函件的往来等，可知捷扬公司与王某某之间的行为符合房屋租赁关系的法律特征，即涂某某与捷扬公司建立租赁关系、签订租赁合同之后，经三方同意，租赁合同承租方之全部权利义务已向王某某转让，而王某某已取代涂某某成为租赁合同的承租人。王某某认为其与涂某某系转租以及其与捷扬公司之间不具有房屋租赁关系的主张缺乏事实与法律依据，法院不予采信。第二、针对捷扬公司与王某某之间现存租赁关系如何处置的问题。捷扬公司与王某某之间的租赁合同既已确立，则租赁双方应按协议约定及法律规定，秉承诚实信用、善良守诺的原则履行房屋租赁协议。捷扬公司作为出租方，应依法向承租人提供在权属及功用方面均符合经营使用条件、对承租人的租赁权益不构成妨害的租赁房屋，而王某某作为承租方，应依约及时履行租金支付义务，违反以上合同约定者应承担相应法律责任。综观本案纠纷成因，捷扬公司作为出租方，在房屋出租时持有租赁房屋的产权证照或保障出租房屋来源的合法性是其应尽之义务，现其通过租赁自第三方取得房屋后，在未征得房屋经营管理方同意的情形下，向涂某某及王某某转租房屋的行为显然违反了法律规定，这一行为虽未导致其与房屋经营管理方租赁关系的解除，但对王某某经营使用房屋带来一定影响，故捷扬公司在本案中作为出租方的履约行为存有瑕疵，但该瑕疵并不足以构成王某某长期拖欠房租的理由，如王某某认为捷扬公司的瑕疵行为足以导致承租方租赁目的无法实现的，其可要求捷扬公司解除合同并赔偿损失，而不是在主张捷扬公司违约的同时继续占用房屋而拒付租金。况且，自本案讼争形成起直至诉讼终结，王某某亦无积极履行租金支付义务的行为以表明其维持租赁关系之诚意，其欠租行为已属根本违约，该行为直接导致了出租方之基本权益无法保障，在矛盾加剧、损失不断扩大、合约双方已丧失信任的情况下，租赁合同已不具备履行基础而应予解除。但在捷扬公司存有履约瑕疵的情形下，其于2008年7月18日发函解除双方租赁合同关系的行为并不符合合同解约条款的本意，故法院对该解除行为不予确认。因王某某的反诉诉请之前提系基于租赁合同继续履行，在法院确认合同应予解除，而王某某又不认可其与捷扬公司存有直接的租赁关系的前提下，其反诉诉请中的第一、第二、第三项缺乏法律及合同依据，法院不予支持。第三、关于租赁关系解除的责任问题及解除后的权利义务处置问题。租赁合同解除后，租赁双方应对权利义务进行清结，并对租赁关系存续期间的瑕疵或违约行为承担法律责任。捷扬公司虽存有履约瑕疵行为，相对的，王某某既以租房对外经营为目的，则其在租赁关系确立时理应对出租方的出租资质、租赁房屋是否符合作为经营用房办理工商登记的条件等重大事项进行必要的审核，以确保其自身权益不受侵犯，而其怠于行使上述审核权而草率缔约、继而拒付房租的行为是导致租赁双方最终产生纠纷的原因之一。在纠纷形成后，当事人之间又缺乏诚信的沟通手段及善意的纠纷解决方式，最终导致了合同的解除，故租赁双方对合同解除均应承担责任。王某某作为承租人，应在租赁关系解除后迁出并向捷扬公司交还房屋，并在交还房屋之前结清租金与房屋使用费。同时，王某某在租赁房屋内进行经营活动的过程中，确以租赁房屋所在地为经营地进行了工商注册登记，在其返还房屋后，为避免因其所经营的字号注册地之工商登记仍滞留于房屋内而为出租人带来不必要的损失，王某某应履行办理变更或注销工商登记这一附随义务。依据上述理由，法院对捷扬公司请求王某某迁离房屋、支付租金及房屋使用费、办理注册登记地注销手续的诉请予以支持。基于捷扬公司在履约过程中亦有瑕疵，故对其要求王某某承担欠租违约金及逾期交房后除房屋使用费以外赔偿金的诉请不予支持。在合同解除、王某某履行完毕清结义务后，捷扬公司还应将所收取的租赁保证金、电梯安装押金返还王某某。同时，因租赁关系存续期间除租金外当事人之间产生的“其他费用”目前尚在发生，而捷扬公司亦未提供此类费用的具体数额，故法院对其要求王某某结清除电费、煤气费之外的“其他费用”的诉请不作处理。第四，关于房租及房屋使用费的计算，捷扬公司与涂某某之间的租赁协议中，“租金及支付方式”条款既约定了租金单价及面积，同时又对“2007年6月11日至2010年6月10日”期间的月租金明确约定为250,000元，王某某承继租赁关系的权利义务后，在履约过程中虽对承租房屋三楼面积提出过异议，但双方始终未对三楼实际建筑面积进行核验，现捷扬公司综合案件实际情况，自愿将月租金降低为220,000元，并按补充协议约定的减免方式免除2007年9月的租金及将2007年10月至12月的第二期租金调整为500,000元的主张于法不悖，可予支持。第五、关于王某某反诉中赔偿损失的请求，因其对合同解除负有违约责任，而其所主张的赔偿金计算又缺乏依据，况捷扬公司已自愿降低了租金标准，故对王某某的第四项反诉诉请不予支持。第六、关于系争租赁房屋的装潢价值问题，因王某某在法院向其释明诉讼风险的情形下仍未在指定期限内预缴评估费用，致评估申请被撤销，故本案对房屋装潢价值问题不再涉及，由此产生的不利后果由王某某承担。第三人涂某某经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。由于本案本、反诉之诉请源于同一租赁事实，故法院将双方争议合并作论述。
原审法院据此作出判决：一、解除上海捷扬休闲娱乐有限公司与王某某之间关于上海市X路某号X楼与X楼房屋的租赁合同；二、王某某应于判决生效之日起十日内迁出上海市X路某号X楼与X楼房屋；三、王某某应于判决生效之日起十日内向上海捷扬休闲娱乐有限公司支付2007年6月11日起至其实际履行判决第二项之日止尚欠的租金及房屋使用费(计算方法为:除2007年9月免租金，2007年10月至12月租金为500,000元外，其余按月租金220,000元计，其中扣除王某某已支付的租金1,830,000元)；四、王某某应于判决生效之日起十日内办理上海市普陀区留园足浴馆经营场所的工商登记变更或注销手续；五、上海捷扬休闲娱乐有限公司应于王某某履行完毕判决第二、三、四项的同时，返还王某某租金保证金250,000元及电梯押金250,000元；六、对上海捷扬休闲娱乐有限公司的其余诉请不予支持；七、对王某某的反诉诉请不予支持。
原审判决后，上诉人捷扬公司、王某某不服，均向本院提起上诉。
捷扬公司上诉称，根据租赁合同约定，承租方必须按时足额支付租金，每延期一日，应按当期迟延交付费用的数额为基数，以日万分之四为标准支付延迟履约金。承租方逾期30日不支付租金的视为严重违约，除支付上述违约金外，出租方可书面通知终止合同，收回房屋。合同另约定，如合同提前终止或有效期届满，承租方应于七日内搬离，逾期交还房屋的，应按日租金的200%支付赔偿金。王某某欠付租金且未按期搬离房屋，应按照合同约定支付相应的违约金及赔偿金。原审法院认为捷扬公司在未征得房屋经营管理方即城投公司同意的情形下，向王某某转租的行为存有履约瑕疵，从而未支持其原审对于违约金及赔偿金的诉请是错误的，虽然该转租行为并未征得城投公司的同意，但并未对王某某经营足浴馆造成影响，因此本方不存在履约瑕疵。双方之间的租赁合同已在王某某收到解除合同函即2008年7月20日解除。另认为，王某某并未在其反诉中要求捷扬公司返还保证金及电梯押金，根据不告不理原则，原审法院不应对此作出裁决。即便对此加以审理，根据租赁合同约定，若王某某五年内退租，电梯押金不予退还；若王某某违约导致合同解除，捷扬公司有权没收保证金。因此，捷扬公司不应返还电梯押金及保证金。故请求撤销原审判决主文第三、五、六项，改判支持其原审第三、四项诉请。
王某某上诉并针对捷扬公司上诉理由称，原审法院对当事人之间的法律关系认定错误。捷扬公司与王某某之间并不存在直接的租赁合同关系，事实是捷扬公司将系争房屋租给涂某某，涂某某又将系争房屋的部分转租给王某某。并认为，即便是存在原审法院所认定的捷扬公司与王某某之间有直接的租赁关系，也不应该解除租赁合同，而应按照其反诉请求即捷扬公司提供合法使用房屋证明后，判决双方继续履行合同。还认为租金应按照实际面积乘以单价来计算，原审法院未组织双方现场实测或委托专业机构，因此对原审法院判决月租金标准为220,000元持有异议。在登记注册足浴馆时，工商部门要求其提供系争房屋的合法使用的证明，但捷扬公司直至诉讼时都未提供真实有效的材料，以致足浴馆无法注册，最后还是自己使用虚假材料才注册成功，给本方经营造成很大影响。另外，原审法院为案件统一解决，判决捷扬公司返还电梯押金和保证金，是符合法律规定的。请求撤销原审判决主文第一、二、三、四、七项，改判按实际测量面积结算租金，并支持其原审反诉请求。
捷扬公司辩称，王某某的上诉请求与其答辩理由自相矛盾，在针对捷扬公司答辩中王某某否认与捷扬公司有直接的租赁关系，在上诉请求中又要求支持其原审反诉请求即继续履行与捷扬公司之间的租赁合同。王某某的上诉请求是建立在假设的基础之上，并不符合法律规定。因此，王某某的上诉请求不应得到支持。
原审第三人涂某某未到庭发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，本院就系争房屋一楼的租赁情况赴上海百众商业发展(集团)有限公司(以下简称百众公司)进行调查。该公司资产管理科长郭大达表示，百众公司是普陀区国有资产管理委员会下属的单位，根据上海市普陀区商务委员会指示，自2009年4月1日起，本市X路某号一、二楼的租赁事务由上海市普陀区商业投资有限公司(以下简称商投公司)全权委托百众公司按照商投公司与捷扬公司签订的租赁合同进行管理，并负责催收、收缴租金。目前，上述租赁合同仍在履行之中。百众公司表示知晓捷扬公司将系争房屋转租的相关事宜。百众公司就上述说明向法院提供了相应的材料。捷扬公司、王某某对上述调查情况均无异议。
本院认为，2007年1月30日，捷扬公司与涂某某签订《租赁合同》，2007年7月16日，涂某某出具《声明书》声明将承租人变更为足浴馆，2007年8月22日，捷扬公司与足浴馆签订《补充协议》，落款处王某某签字，足浴馆盖章。足浴馆随后对系争房屋进行装修、营业，并向捷扬公司支付了部分租金。从以上各方行为分析，原审法院关于涂某某将《租赁合同》项下的权利义务转让给王某某，捷扬公司与王某某之间存在直接的租赁关系的观点，本院予以认可。原审已查明，捷扬公司将系争房屋转租给王某某并未经过城投公司的同意，捷扬公司对此亦无异议。捷扬公司辩称其无权转租的行为并没有给王某某经营足浴馆带来实质性影响，本院认为，房屋租赁的出租人向承租人提供房屋产权或有权转租的证明等相关材料是其基本义务，在承租方需要登记注册经营实体时尤为必需。因捷扬公司未向王某某提供有权转租等证明材料，而这些材料又是王某某向工商行政管理部门登记注册足浴馆必须具备的条件，虽然王某某通过非正常方式注册成功，但不能因此而免除捷扬公司作为出租人所应承担的责任。另据王某某提供的证据材料可知，捷扬公司因拖欠系争房屋的经营管理者城投公司数月租金，城投公司于2007年9月24日指示物业对系争房屋停止供电。2007年11月12日，城投公司曾向捷扬公司发出律师函要求解除合同。虽然双方之间租赁合同目前仍在履行之中，但可表明，捷扬公司与城投公司之间的关系当时处于对立和不稳定的状态，而王某某认为这种状况给足浴馆的经营带来了负面影响和损失，且因捷扬公司无法提供相关材料，王某某开始欠付租金。由此分析，捷扬公司对本案纷争之引起亦有相应责任。因此，原审法院考虑到捷扬公司在履行合同期间存在上述瑕疵，在判决解除双方租赁合同的同时，对该公司要求王某某支付欠租违约金和赔偿金的诉请不予支持并无不妥，本院予以认可。因王某某长期欠付租金，双方之间矛盾已不可调和，无继续履行合同之可能，故王某某请求继续履行租赁合同、由捷扬公司提供合法使用房屋之证明以配合王某某办理经营证照并办理租赁登记备案手续等上诉请求本院不予支持。关于租金数额部分，王某某虽对租金数额持有异议，认为三楼面积并未达到合同上约定的2,491平方米，在二审审理中称三楼面积应为1,900平方米左右，故应相应减少租金。因其在履约过程中始终未对三楼实际建筑面积进行核验，又未提供相关证据对1,900平方米的主张予以佐证。同时，捷扬公司已将租金标准从合同约定的每月250,000元降为220,000元，故本院对此节上诉主张不予采纳。为减少讼累，便于案件的整体解决，原审法院基于捷扬公司履约瑕疵，判决捷扬公司在王某某履行完迁出系争房屋、支付租金、办理足浴馆的工商登记变更或注销手续等义务的同时返还王某某保证金、电梯押金，尚属合理。综上所述，上诉人捷扬公司、王某某的上诉请求缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,991元和公告费300元，由上诉人王某某、上海捷扬休闲娱乐有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长张晓频
审判员徐江
代理审判员李媛
书记员宋睿
