上诉人(原审原告)林某。

委托代理人殷敏，上海市华中达律师事务所律师。

委托代理人徐超峰，上海市华中达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)王某某。

原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行。

负责人范某某，支行行长。

委托代理人施克俭，上海市东旭律师事务所律师。

上诉人林某因房屋所有权确认纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2008)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林某的委托代理人殷敏、徐超峰，原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称长宁支行)的委托代理人施克俭到庭参加诉讼。被上诉人王某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，一、2004年6月10日，王某某向林某出具承诺书一份，大意为：因王某某资金短缺，需向林某借用上海市X路X弄某号17D座房屋用作向银行抵押取得贷款，王某某应于2007年6月9日前将房屋产权过户交还林某；二、2004年6月11日，王某某以借款人及抵押人名义与长宁支行签订了《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定王某某以系争房屋作为抵押担保，向长宁支行借款人民币1,280,000元(以下币种均人民币)，同时，双方经公证部门就以上债权办理了具有强制执行效力的公证手续；三、2004年6月16日，长宁支行取得系争房屋他项权利登记；四、因王某某办理房屋抵押借款后并未按约履行还款义务，长宁支行遂于2006年3月办理了公证部门执行证书并向原审法院申请执行，后因系争房屋已在他案中被法院另行采取权利限制措施而中止执行；五、2008年1月2日，林某向原审法院提起诉讼，请求：一、确认系争房屋产权归林某所有；二、王某某将系争房屋办理过户手续后交还林某并承担所需全部费用。

原审审理中，王某某未作答辩。长宁支行诉称，其对系争房屋的抵押权利系依法取得，非林某与王某某所签承诺书所能对抗，在王某某所欠贷款未清偿前，不同意林某的诉讼请求。

原审法院另查明，系争房屋于2007年1月31日、2007年4月29日被苏州市中级人民法院采取权利限制措施。

原审法院庭审后，因本案所涉房屋产权除设有抵押债权外，另已被司法机关依法查封，林某要求对房屋产权确认之诉请在客观上存有明显障碍，故原审法院对此向林某进行了释明，林某表示仍坚持诉讼请求。

原审法院认为，合法的物权受法律保护。虽然王某某向林某作出了归还系争房屋产权的承诺，但王某某与长宁支行之间形成的借贷及房屋抵押的合同关系合法有效，并已经公证确认，在王某某作为债务人未向长宁支行履行还款义务之前，对房屋权属的变更势必侵害长宁支行作为房产抵押权人的合法权益，长宁支行之述称符合法律规定，予以采信。同时，系争房屋产权已经司法查封，客观上亦不具备变更的条件，林某在原审法院将房屋权属状况充分释明后仍坚持诉请，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决如下：对原告林某的诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，林某不服提出上诉称，王某某承诺要归还系争房屋给林某，林某一直实际居住在系争房屋内。林某与王某某就系争房屋而言，是物权关系，而苏州市中级人民法院司法查封却是基于王某某对外所负债务，案外人的债权不能优于林某的物权，法院应依法保护物权人的合法物权，不能以司法查封为由驳回林某的诉请。王某某与林某名为房屋买卖，实际是套贷，对此，长宁支行是明知的，其非善意第三人。林某在原审法院庭审时多次表示愿意偿付长宁支行的债权，故长宁支行的债权也不能阻却林某物权的实现。据此请求二审法院撤销原判，支持林某的原审诉请。

被上诉人王某某未作答辩。

原审第三人长宁支行述称，长宁支行取得系争房屋的抵押权是善意的。长宁支行坚持其在原审中的述称意见，希望法院依法判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

在本院庭审中，林某提交了三份证据：1、由长宁支行抄送给林某的《关于宣布贷款提前到期的通知》，以此证明长宁支行明知王某某套贷，其非善意第三人。2、王某某于2005年2月4日出具的《承诺书》，以此证明林某与王某某是借房融资。3、王某某于2004年11月1日出具的《委托书》，以此证明林某与王某某之间无转移房屋所有权的意思表示。长宁支行对上述证据质证认为，抄送给林某《关于宣布贷款提前到期的通知》，是因为长宁支行通过多条途径催贷时，找不到王某某。联系林某后，其同意帮助找王某某。长宁支行对《承诺书》、《委托书》皆不知情，此系林某与王某某之间事情。

本院认为，物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。林某与王某某通过房屋买卖的形式，将系争房屋的产权登记在王某某名下，该登记具有公示效力。王某某虽出具《承诺书》，表明借用系争房屋作为抵押向银行获取贷款，系争房屋的产权定期将交还林某，但该《承诺书》的效力只能及于王某某、林某。长宁支行是在林某与王某某的房屋买卖合同经公证部门公证，系争房屋的产权变更为王某某的情况下设定系争房屋的抵押，长宁支行已履行了必要的审核程序。而林某现提供的证据不足以证明长宁支行对王某某的《承诺书》知情且予以认可，故林某认为长宁支行非善意第三人的上诉意见，本院不予采纳。由于系争房屋还涉及司法查封，该房屋的转让受限制，故林某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18,300元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审判长王某

审判员郑华

代理审判员吴俊

书记员赵海卿