上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2003)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)上海市黄浦区德昌公寓业主委员会，住所地上海市X路X弄X号X室。

负责人任某甲，主任。

委托代理人张某某，德昌公寓居民。

委托代理人任某乙，德昌公寓居民。

被上诉人(原审被告)上海德昌房地产开发有限公司，住所地上海市X路X弄X号。

法定代表人邵某某，该公司董事长。

委托代理人蒋某某，该公司总经理。

委托代理人吴某某，该公司职工。

上诉人上海市黄浦区德昌公寓业主委员会因物业管理纠纷一案不服上海市黄浦区人民法院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2003年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2003年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人上海市黄浦区德昌公寓业主委员会之委托代理人张某某、任某乙，被上诉人上海德昌房地产开发有限公司(以下简称德昌公司)之委托代理人蒋某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，上海市X路X－X号(单)、23弄X－X号房屋(又称“德昌公寓”)系德昌公司开发建造的商品房。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会系“德昌公寓”业主选出的对物业实施自治管理的组织。“德昌公寓”于2000年8月竣工。上述住宅出售前至上海市黄浦区德昌公寓业主委员会成立前的物业管理由德昌公司负责实施。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会于2002年5月8日成立后，于同年7月选聘海鸿物业公司为“德昌公寓”物业管理单位，并与之订立了物业管理服务合同。2002年7月30日，海鸿物业公司进驻，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会多次向德昌公司提出移交有关设备设施、档案资料、办公用房和地下车库。由于双方对物业用房和地下车库等移交存在严重分歧，经有关单位协调，德昌公司在2002年8月20日向海鸿物业公司移交了“德昌公寓”除停车库以外的全部共用设备和公共设施。

原审另查明，位于上海市X路X弄X号的底层与二层之间的夹层(独用面积103.92平方米，建筑面积115.56平方米)、地下车库1，469.61平方米系德昌公司产权。2002年8月，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会诉至原审法院，要求判令德昌公司：1、按上海市房地局的要求，向上海市黄浦区德昌公寓业主委员会移交共用设备、公共设施以及相关资料；2、移交位于夹层的103.92平方米的物业管理办公用房；3、移交1，469.61平方米的地下车库；4、移交设施如有损坏，德昌公司应予赔偿；5、赔偿上海市黄浦区德昌公寓业主委员会迟延移交物业管理办公用房的经济损失。

原审中，德昌公司辩称，德昌公寓的共用设备、公共设施已全部移交给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会聘请的物业管理公司，有移交清单为证。相关的档案资料尚在整理之中，待整理完毕即可向上海市黄浦区德昌公寓业主委员会移交。德昌公司可以在夹层中分隔12.4平方米房屋给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会作办公用房，不同意将产权属德昌公司的103.92平方米的夹层房屋全部提供给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会。由于双方对应移交的物业管理用房部位和面积产生严重分歧，故德昌公司不存在迟延移交问题。地下车库产权属德昌公司，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会所代表的小业主未分摊建筑面积，因此，不同意将地下车库移交上海市黄浦区德昌公寓业主委员会。德昌公寓移交的共用设备、公共设施是完好的，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的诉请没有依据。

原审法院认为，根据《上海市居住物业管理条例》(下称：“条例”)第四十八条第二款、第四十九条规定，公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施，前期物业管理至业委会选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会选聘海鸿物业公司后，作为开发商的德昌公司即应将产权属全体业主的“德昌公寓”共用设备、公共设施以及相关的档案资料、财务帐册全部移交给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会。德昌公司仅移交共用设备和公共设施，未移交相关的档案资料、财务帐册，有违“条例”规定，应继续履行相关的法定义务。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会提出德昌公司未移交共用设备和公共设施与事实不符，不予采信。关于物业用房，按照“条例”第十三条规定，住宅出售单位应当提供物业管理区域必须的物业管理服务用房，即提供适当面积的物业管理用房是德昌公司的法定义务。德昌公司主张分隔夹层以解决上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的物业办公用房并无不妥，但具体面积由法院酌情确定。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求将产权属德昌公司的103.92平方米夹层全部用作物业用房无充分依据，不予支持。关于地下车库，虽然“德昌公寓”的地下车库同属于公共设施范畴，但该公共设施的产权非全体业主共同共有，而属德昌公司所有，本着“谁拥有谁收益”的原则以及避免发生产权人以外的人管理地下车库会对产权人权益造成损害等因素，地下车库目前由德昌公司管理为宜。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司移交地下车库，不予支持。鉴于双方对物业管理用房的部位、面积等存在争议，导致德昌公司无法按上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求移交物业用房，迟延移交不是德昌公司单方面造成的，因此，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司支付迟延移交物业用房的赔偿金缺乏依据。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会提出德昌公司应对移交之前的设备设施的故障承担保养维修责任某无不当，但上海市黄浦区德昌公寓业主委员会目前无证据证明德昌公司未履行此项义务，故上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的该项诉请也不予支持。据此，判决如下：一、德昌公司应于判决生效之日起3日内向上海市黄浦区德昌公寓业主委员会移交全部物业档案资料和有关财务帐册(按《上海市居住物业管理条例》和上海市房屋土地资源管理局沪房地[2001]X号文执行)。二、德昌公司应于判决生效之日起10日内，在上海市X路X弄X号二层夹层东北角划出南北长3.82米，东西宽6米的物业用房给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会(分隔时在进户门沿东墙辟出一宽1。5米的走道)，走道由上海市黄浦区德昌公寓业主委员会和德昌公司共用，分门进出。用砖墙全封闭分隔，分隔费用由德昌公司负担。三、上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司支付迟延移交物业用房赔偿金不予支持。四、上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司支付设备修复费不予支持。五、上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司移交地下车库不予支持。

上海市黄浦区德昌公寓业主委员会不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原判，支持上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的诉请；2、判令德昌公司执行上海市居住物业管理条例第26条规定，结合上海市房屋土地管理局(2001)X号文规定的移交款项，立即完好无损地全面移交；3、判令德昌公司移交德昌公寓的物业管理权，包括地下车库的管理权。理由：1、地下车库的产权虽属于德昌公司，但根据“一个居住区域内，只能成立一个业主委员会，一个业主委员会只能聘请一个物业管理企业”的规定，德昌公司应将该地下车库的管理权移交上海市黄浦区德昌公寓业主委员会现聘请的海鸿物业公司；2、德昌公寓X楼夹层的房屋均为物业用房，德昌公司应将上述物业用房全部移交。3、德昌公司应移交全部的公共设施、共用设备，包括移交钥匙和所有的档案、资料等。

本院审理中，德昌公司辩称，1、上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的上诉请求应以原审的诉请为依据，不可随意增加；2、地下车库的产权属于德昌公司，德昌公司对该地下车库依法享有占有、使用、收益、处分的权利；3、德昌公寓X楼夹层的房屋并非均属于物业用房，还包括德昌公司的办公用房，且该X楼夹层的产权属于德昌公司，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会要求德昌公司全部移交无法律依据；4、德昌公寓的公共设施、共用设备的钥匙已移交，至于其他相关档案、资料德昌公司也愿意移交。

本院经审理查明：原审查明事实无误，本院予以确认。上述事实有情况说明、钥匙清单、函、沪房地黄字(2002)第x号房地产权证、实测报告、物业管理服务合同等证据佐证，应予认定。

本院认为，德昌公司作为德昌公寓的开发商，且具有物业管理资质，其在上海市黄浦区德昌公寓业主委员会与海鸿物业公司签订物业管理服务合同前，对德昌公寓具有物业管理权。鉴于2002年7月29日，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会与海鸿物业公司已签订了物业管理服务合同，德昌公司理应按照《上海市居住物业管理条例》和上海市房屋土地资源管理局的有关文件精神，向上海市黄浦区德昌公寓业主委员会移交全部的物业档案资料和有关财务帐册。德昌公司对此亦表示同意，应予确认。至于上海市黄浦区德昌公寓业主委员会主张德昌公司应移交地下车库的管理权及X楼夹层的全部房屋作为物业用房，而根据沪房地黄字(2002)第x号房地产权证记载，该地下车库及X楼夹层的房屋所有权均属于德昌公司，故该地下车库、X楼夹层的房屋并非德昌公寓共用设备和公共设施，不属全体业主共有的物业管理用房和公共设施，不应移交给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会，由受聘的海鸿物业公司按规定使用和管理。上海市黄浦区德昌公寓业主委员会的该项上诉请求，无事实和法律依据，难以支持。原审法院基于德昌公司作为德昌公寓出售单位之事实以及其有提供适当面积的物业管理用房之法定义务，故判令德昌公司在X楼夹层提供相应面积的房屋给上海市黄浦区德昌公寓业主委员会作为物业管理用房于法不悖。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币100元，由上诉人上海市黄浦区德昌公寓业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

代理审判员葛珉

代理审判员丁康威

二00三年三月二十五日

书记员刘建颖