广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2006)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)佛山市三水千叶某园物业管理有限公司，住所地佛山市三水区森林公园内。

法定代表人叶某某。

委托代理人赵某某，佛山市三水千叶某园房地产有限公司职员。

被上诉人(原审被告)唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原审第三人佛山市三水千叶某园房地产有限公司，住所地佛山市三水区森林公园内。

法定代表人李某某。

上诉人佛山市三水千叶某园物业管理有限公司因与被上诉人唐某某物业管理合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民贰初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定：被告唐某某于2003年5月与第三人千叶某园房产公司签订商品房买卖合同，向第三人购买千叶某园玉兰苑X号别墅，并通过银行按揭支付了全部房款，但千叶某园房产公司在合同约定的时间内没有将唐某某所购房屋交付唐某某使用，唐某某于2005年将第三人诉至法院，经三水区法院及佛山市中级人民法院判决，判定千叶某园房产公司须于2005年将符合要求的X号别墅在规定时间内交付唐某某，同时协助办理产权登记手续，但第三人至今尚未完全履行判决确定的义务，现该案仍在三水区法院执行过程中。原告千叶某园物业管理公司因认为被告唐某某是玉兰苑X号别墅的物业买受人，原告和被告之间存在事实上的物业管理关系，唐某某应当支付玉兰苑X号别墅的物业管理费，故起诉至法院。

原审法院认为：本案的争议焦点是原告千叶某园物业管理有限公司与被告唐某某是否存在物业管理关系。根据法院查明的事实，唐某某作为玉兰苑X号别墅的物业买受人，并未与千叶某园物业管理有限公司签订有书面的物业管理合同，且被告唐某某在案件开庭之日止尚未接收第三人千叶某园房产公司交付的房产，原、被告双方也没有形成事实上的物业管理合同关系。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因第三人千叶某园房产公司尚未将玉兰苑X号别墅交付被告使用，根据上述规定，玉兰苑X号别墅在建设单位即第三人千叶某园房产公司交付给物业买受人即被告唐某某之前产生的物业管理费用，依法应当由第三人千叶某园房产公司承担。因千叶某园物业管理有限公司在本案中并未提出对第三人的诉讼请求，故法院对此不予处理，千叶某园物业管理有限公司可以另行起诉主张。因原、被告之间没有签订书面的物业管理协议，且被告唐某某尚未取得第三人交付的物业，因此原告与被告之间不存在物业管理关系，原告虽主张与被告存在事实上的物业管理合同关系，但原告没有提供相关证据予以证明，故原告起诉要求被告支付物业管理费用及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：驳回原告佛山市三水千叶某园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费823元，由原告佛山市三水千叶某园物业管理有限公司负担。

上诉人千叶某园物业管理有限公司不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定的事实是错误的。原审判决认为“被告(被上诉人)作为玉兰苑X号别墅的物业买受人，并未与原告签订有书面的物业管理合同……，也没有形成事实上的物业管理合同关系”，这完全是错误的。根据《物业管理条例》等法律法规的规定，发展商在小区业主委员会成立并聘请物业管理企业之前，发展商应自行或委托物业管理企业对小区进行前期物业管理，买受人在签订《商品房买卖合同》时应同时签订《前期物业管理服务协议》。三水千叶某园到现在还未够条件成立业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，发展商佛山市三水千叶某园房地产有限公司于2003年12月1日起将包括被上诉人购买的玉兰苑X号在内的千叶某园所有物业委托上诉人进行物业管理，上诉人已取得对千叶某园的物业管理权，由于被上诉人原因拒绝收楼与签订《前期物业管理服务协议》，但这并不能改变上诉人对千叶某园的物业管理的事实，也不因此而被上诉人有权不支付物业管理费的权利。根据被上诉人提供的证据及第三人佛山市三水千叶某园房地产有限公司提供的答辩可知，千叶某园房地产有限公司事实上在2003年5月31日已将该房交给了被上诉人，被上诉人以该房无铝合金窗为由拒绝办理交接手续，这并不影响房产的实际交付，从双方的《商品房买卖合同》可知，双方约定是无装饰交房，无约定须装铝合金窗交楼，可见，被上诉人不办理收楼过错在于被上诉人，是被上诉人不“接收”房产，并不是第三人千叶某园房地产有限公司不“交付”房产。假如被上诉人一直拒绝“接收”房产，那岂不是一直不用交物业管理费

二、原审判决适用法律错误。《物业管理条例》第四十二条第二款规定的“尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳”，该法规定的是由于建设单位的原因未能将物业交付给买受人的，物业管理费由建设单位交付。而本案是被上诉人拒绝接收物业，并不是建设单位不按时交付物业，所以，因被上诉人拒绝接收物业的责任应由被上诉人承担。退一步来说，假若是建设单位不交付物业，那么被上诉人在承担交费义务后，可追究建设单位的违约责任。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销(2005)三法民贰初字第829民事判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

二审期间，上诉人千叶某园物业管理有限公司没有证据提交。

被上诉人唐某某答辩称：1、(2004)三法民壹初字第X号、(2005)佛中法民五终字第X号民事判决书判定到目前为止，房屋还没有交付，被上诉人也没有收到任何通知收楼的通知。到目前为止，已经两年多，购房款已经付清，但千叶某园房产公司还没有给被上诉人开具购房发票。2、关于管理费用问题，基于上述原因，而且被上诉人也没有与以叶某某为法定代表人的千叶某园物业管理公司签订任何合同，所以上诉人起诉要求被上诉人交付管理费是没有依据的。3、针对上诉人的上诉状、第三人的答辩状，被上诉人认为他们没有任何理由证明被上诉人不愿意收楼。上诉人的上诉理由与第三人的答辩状里列举的都与事实是完全不符合的，这有三水区法院、佛山中院的判决书证明。综上所述，一审法院的判决正确无误，应予以维持。

二审期间，被上诉人唐某某没有证据提交。

原审第三人千叶某园房地产公司陈述：一、原审判决“查明”的事实不清。首先，被上诉人并非如原审判决所认为“并通过银行按揭支付了全部房款”，在另案中我公司已提供充分证据证明被上诉人还未交清房款，且该事实与本案无关，不应由本案“查明”。其次，我公司并非如原审判决所认为“千叶某园房地产公司在合同约定的时间内没有将答辩人所购房屋交付答辩人使用”，“第三人至今尚未完全履行判决确认的义务”。该房于2002年7月1日通过竣工验收合格，2003年9月30日通过了综合验收备案，已完全合符交楼条件，我公司即通知被上诉人交清房款并办理收楼，但被上诉人一直拒不交款收楼，(2005)佛中法民五终字第X号判决后，被上诉人申请了法院执行，但被上诉人仍以房屋无铝合金门窗为借口拒绝收楼，以达到自己暂无居住而不交物业管理费的目的。根据我公司与被上诉人签订的商品房买卖合同附件三“交楼标准”的约定，该房为不带任何装修交房，并无约定要装铝合金门窗交房，而在其他别墅的交楼标准中，有的是约定“铝合金门窗”交楼的(如玉兰苑X号，见附件)，由此，原审判决将被上诉人拒不收楼“查明”为我公司不履行交楼明显是错误，由此判定物业管理费由我公司承担是错误的。

二、原审判决适用的法律是错误的。正如上述，由于原审判决“查明”的事实不清，所以原审判决引用《物业管理条例》第四十二条的规定“尚未交给物业买受人的物业管理费用由建设单位交纳”，判定应由我公司交缴管理费是适用法律的错误，该法规定的是由于建设单位原因未能将物业交付买受人的，物业管理费由建设单位交付，而本案是被上诉人拒不收楼，由此而产生的责任应由被上诉人承担，不应由我公司承担。

经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为：基于已生效的(2004)三法民壹初字第X号、(2005)佛中法民五终字第X号民事判决书所认定的法律事实，可以认定，原审第三人千叶某园房地产公司没有交付房屋的事实。在本案审理过程中，上诉人及第三人未能提交相反证据推翻已生效判决所确认的法律事实。因此，上诉人佛山市三水千叶某园物业管理有限公司与唐某某之间存在事实物业管理关系的主张，因没有交付房屋的事实前提而不能成立，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费823元，由上诉人佛山市三水千叶某园物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘子平

代理审判员余珂珂

代理审判员林彦

二00六年三月十五日

书记员李某然